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银贷关上门信托资金开了另一扇窗

法律快车官方整理

2019-03-17 23:23

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本月6日，央行宣布，对金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息。而今年以来，央行也6次提高商业银行存款准备金率，目前商业银行存款准备金率为21. 5%，创历史新高。同时，央行实施信贷资金投放总量控制，投放到房地产领域的资金大幅减少，各地的房企备受资金压力。

随着今年房贷不断收紧，本土的房地产企业亦积极寻找新的融资渠道，目前已有开发项目使用信托公司的短期贷款。合富辉煌集团副总裁李慰表示，虽然目前佛山使用信托资金的企业还不多，但在银行贷款难求的情况下，使用信托资金将成为一种趋势，而信托资金的进入，对于房地产项目来说无疑是雪中送炭。据了解，在佛山，万科、金地等大开发商早就有跟信托公司合作。

限购若继续房地产信托或更吃香

佛山房地产资深人士骆仪克表示，一直以来，万科、金地等大地产公司都有和信托公司合作，而本土的中小房地产企业长期以银行信贷及民间借贷为主要融资渠道，极少使用房地产信托资金，然而今年的银行信贷卡得很紧，中小房企想要得到银行的贷款显得非常困难，所以使用信托公司的资金成为一种新的尝试。

世联地产佛山公司总经理刘世恩介绍，不少大地产公司早在多年前就开始使用信托资金，比如万科的金御蓝湾、金御道项目，就是使用信托公司的资金进行开发建设的。但是本土中小房企使用信托的资金还不多，因为相对于大企业来说，本土中小企业的议价能力比较弱，他们从信托公司获取的资金成本比较高，相比较而言，他们更愿意采取民间借贷的方式获得资金。然而今年情况有所改变，在取得银行信贷较难，民间借贷成本不断提高的情况下，他们会尝试着使用信托资金。

钜隆房产相关负责人介绍，房地产信托产品主要分为权益投资类和贷款类两种，目前本土开发企业使用的多是贷款类信托产品的资金，有物业抵押的贷款利率约为10-12厘/月，如果无抵押的可能达到15-18厘/月，比银行的贷款利率要高出一倍以上，以往较为容易获取银行信贷资金的时候，本土开发商很少使用房地产信托的资金，但是今年的情况较为特殊，从银行获得贷款较难，有些开发商碰到临时资金困难时，会选择短期使用房地产信托的资金。

而相关的统计数据显示，去年和今年一季度，佛山的住宅销售情况都较为理想，所以短期内房地产开发企业的资金压力还不算大，但如果限购持续下去，估计使用信托资金的开发企业会进一步增多。

本土的房地产投资管理企业应运而生

正因为本土房地产开发企业对资金的需求越来越难从银行得到满足，房地产资金投资管理公司便应运而生，今年3月成立的佛山银石合富投资管理有限公司就是这样的一家企业。

具体来说，该公司一方面向有意做房地产项目投资的企业或个人募集资金，另一方面积极去寻找发展潜力良好的房地产投资项目，当找到好的项目后就向投资者推荐，然后把募集到的资金(个人投资者控制在50人以内)投入到该项目，成立有限合伙企业经营该项目，而银石公司则负责管理该笔资金的运作，从项目获取管理费，而当项目的盈利达到一定的额度，银石公司根据约定的比例获取利润分红。该公司募集的资金主要投资于佛山的房地产项目，目前募集渠道搭建已完成，正在洽谈有意向的房地产项目。

银石公司的负责人庞伟斌介绍，这种募集和使用资金的方式就是俗称的房地产私募，在操作项目的时候以成立有限合伙企业的方式进行，投资者拥有一定的股权，并对投资者的人数有一定的限制(个人投资者控制在50人以内)，它和房地产信托理财产品有一定的区别。目前，在不少国家都有这样的操作，比如在新加坡，他们可以针对房地产项目推出一个私募基金，可以根据相关的规定在资本市场上公开销售，募集的资金用于投资特定的房地产项目，比如凯德置地的莱福士基金，就是这一类型的产品，而我们国内还没有这样的产品。

对于普通投资者来说，目前能在资本市场上接触到的房地产信托投资理财产品，一般都是委托银行或者投资理财公司销售的，多是给予固定的投资回报，比如年回报6%、8%等，在股票市场低迷、房地产市场投资不畅的时候，房地产信托理财产品被部分投资者看好。

此外，还有部分房地产企业成立面向内部员工发行的信托理财产品，用于投资本企业开发的项目，比如保利地产、美的地产等，都有这样的运作，投资回报率较为吸引，也得到不少内部员工的拥护，但由于投资金额比较高，还是把不少人挡在了门外。

由此可见，不论对于开发商还是投资者，不管你碰不碰它，房地产信托离我们越来越近了。

房地产业人士指出，目前我国的房地产信托仍处于起步阶段，相关法律法规都不健全，要进入良性发展阶段还有很长的路要走，所以不论是投资者和使用者、监管者都要注意风险监控的问题。而由于房地产信托的发展情况和国家对房地产市场的调控效果相关联，当房地产信托发展太火，影响到调控效果时，相信监管机构将会对其有所限制，所以房地产信托的发展受政策的影响也将很大。

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