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非法买卖农村宅基地房屋被拆原产权人诉请开发区补偿

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2019-10-28 11:59

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　　作者：昆仑大律师

　　[案例提示]

　　一、本案涉及到农村宅基地及地上房屋的权属、相关买卖合同的效力、拆迁补偿的对象及其利益分割等法律问题。有关其法律适用，目前争议较大，也没有法律或司法解释明确届定，现主要由上海法院内部指导审判的文件加以规范，可参见本期《文件选编》一栏。

　　二、农村宅基地所有权属于所在村民集体经济组织，房屋所有人只是所涉土地的使用权人，该使用权具有很强的身份属性，原则上按户计算，只提供给本集体组织成员所有。

　　如房屋被拆迁的，其宅基地使用权补偿应由该户中仍属于本集体组织成员享有，已转出该户或“农转非”的不享有，该户中已无村民集体组织成员的，一般由该户原权利人的继承人取得，但集体经济组织明确反对除外。

　　三、农村宅基地房屋买卖合同的效力，主要以买受人的身份、是否经批准、是否持续占用来衡量。

　　买受人为本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员的，买卖合同有效;买受人为本乡(镇)以外人员的，经有关部门批准的，买卖合同有效，未经批准的，买卖合同无效。

　　买受人为非本乡(镇)以外人员又未经批准，但合同已实际履行完毕、购房人已实际房屋居住使用房屋的，人民法院对合同效力暂不表态，实际处理中本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用的权

　　四、农村宅基地房屋补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。地上物的补偿，应当归属房屋权利人，原权利人死亡的，可依继承关系处理。宅基地使用权补偿如上第二条所述。

　　五、将农村宅基地房屋买卖给本乡(镇)以外、未经批准、但购房人实际居住使用的，如该房屋已拆迁或已纳入拆迁范围的，拆迁人与购房使用人签订的拆迁补偿协议可按有效论处。拆迁人按约支付的补偿款，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑到购房人重新购房合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

　　六、本案中，奉贤区人民法院即按上述原则判处。一是强调“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则”;二是对买卖双方签订并已履行的合同、购房人与开发签订的拆迁补偿未明确认定为有效，但均予以认可;三是虽然双方签订的买卖合同尚不能认定为有效，但依公平原则，判令购房人酌情支付出卖人部分补偿款，出卖人分得的补偿款为购房人所得溢价部分的30%。

　　上海市奉贤区人民法院

　　民事判决书

　　原告屠××、王××诉被告上海奉贤农业发展有限公司(以下简称农业公司)、刘××财产权属纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汤卫忠及被告农业公司委托代理人赵忠敏到庭参加诉讼，被告刘××经本院公告送达开庭传票无正当理由不到庭。本案现已审理终结。

　　原告屠××、王××诉称，二原告系座落于奉贤现代农业园区陈家村×组房屋的所有人及该房屋宅基地使用权人。2005年9月，原告的房屋被被告农业公司拆迁，原告在与其交涉过程中，其以已将部分补偿款支付给被告留先镜为由，拒绝向原告支付补偿款。原告认为，被告刘××非房屋所有权人及宅基地使用权人，其获取拆迁补偿款没有依据，被告农业公司在拆迁过程中，未尽通知、审核义务，导致原告至今未获补偿款。二被告的行为侵犯了原告的合法权益，为此，起诉至法院，要求被告支付补偿款100000元，诉讼费由被告承担。

　　原告为其诉称向本院提供如下证据：

　　1、原告身份证复印件二份，以此证明原告主体适格及基本身份情况。

　　2、被告农业公司基本信息复印件一份，以此证明被告主体适格。

　　3、宅基地使用证复印件一份，以此证明拆迁房屋属原告所有。

　　被告公司辩称，已与被告刘××签订拆迁补偿协议，且支付了309612.69元，与原告无任何纠纷，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　被告农业公司为其辩称向法院提供如下证据：

　　1、协议复印件三份，以此证明与被告刘××签订房屋拆迁补偿协议。

　　2、用款申请单，记帐凭证、收条复印件各一份，以此证明支付给刘××309612.39元。

　　被告刘××未作答辩。

　　经当庭质证，被告农业公司对原告提供的证据无异议，原告对被告农业公司提供的证据亦无异议，本院予以确认。针对原、被告的诉、辩、举证、质证及庭审情况，本院确认如下事实：

　　二原告系夫妻关系。1995年1月二原告与被告刘××签订房屋买卖协议，房价为人民币22000元，事后双方各自履行完毕。1997年8月31日双方签订退房协议，后因故未履行。2005年9月27日被告农业公司与被告刘××签订房屋拆迁补偿协议，由农业公司补偿给被告刘××3091612.69元，余款10000元未付。2007年8月原告以该房屋系自己所有为由起诉至法院，要求被告支付房屋补偿款100000元。

　　本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原告已于1995年1月把争议的房屋出卖给被告刘先镜，且双方各自履行完毕。事后，双方虽于1997年8月达成退房协议，但未履行，该房屋一直由被告刘××居住至被拆迁，并于2005年9月与被告农业公司签订拆迁补偿协议，现原告要求被告刘××支付补偿款100000元的请求，本院根据相关法律规定，酌情予以支持。对原告要求被告农业公司支付补偿款的请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：

　　一、被告刘先镜于本判决生效后十日内支付原告屠××、王××补偿款90366.80元。

　　二、驳回原告屠××、王××要求被告上海奉贤农业发展有限公司支付补偿款的诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2300元，公告费600元，均由被告刘××负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员肖明弟

　　代理审判员方煜

　　代理审判员张劲松

　　二00八年二月二十六日

　　书记员王臻

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