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按揭购房提前还贷量力而行

法律快车官方整理

2019-11-16 03:58

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　　据悉，银行最近受理的提前还贷业务有所增加，很多现在手边有闲钱的借款人开始打算提前还贷。受央行加息传闻的影响，业内人士预测，如果小幅度加息的话，购房者每月的还款额度将不会有很大的提高。提前还贷各有利弊，到底如何操作，贷款者还得量力而行。

　　提前还贷须先问银行

　　由于加息传闻一直没有定论，不少市民担心加息后多付房款，而考虑提前偿还住房贷款。调查显示，有23.8％的人打算在最近一个月内提前偿还贷款，也有65.1％的人没有打算提前还款，还有11.1％的受访者态度不明朗。在考虑提前还款的原因上，有33.3％的受访者表示只要有闲钱就会考虑，也有33.3％的受访者表示是因为加息原因，为了减少支出而选择提前还款。

　　“提前还贷要考虑到种种情况以及注意事项”，麦格理管理咨询（上海）有限公司销售总监郭勋表示，银行一般现在都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对于提前还贷的规定都不是一致的，所以市民在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。

　　此外，如果加息的话，新的利息标准也将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，购房者也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。

　　购房者在提前还清全部贷款后，别忘了到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，因此按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费，提前还清贷款所退还保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

　　提前还贷没必要跟风

　　一旦考虑要提前还贷，那购房者还需要注意自己在贷款时选择的是哪种还款方式。目前，银行住房贷款还贷方式包括“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种。“等额本金还款法”是每月还款本金保持不变，利息逐步递减，其间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出相对减少；而“等额本息还款法”每月偿还的金额相等，在偿还初期利息支出最大、本金最少，以后则支付利息逐步减少、本金逐步增加。

　　据分析，提前还贷可以少付利息的观点是正确的，但如果借款人具备一定的投资能力，可以利用借款进行再投资获得利润的话，那么提前还款是没有必要的。因为其大可用投资赚来的钱支付银行的还款额。若利率不是上调很多，那么月还款额相对现在的还款而言，并不会高得离谱。郭勋分别以个人住房商业借款为例针对两种不同的还款方式为消费者算了一笔账，进行了加息与现行利息还款额的对比。

　　郭勋分析说，由以上计算可以看来，加息对于购房者的还款额度将不会有太大的影响。市民完全可以按照自己正常的生活节奏安排还款资金，不必过多担心会受到贷款利率上升的影响。等到利率上调幅度较大时，再重新安排家庭财务中有关房贷这一块的内容也不迟。郭勋表示：“近期前来咨询加息事宜的人明显增多，随之开始考虑提前还款。但是我们认为如果借款人手上有笔闲钱而又没有好的投资方向，还是选择提前还款比较好，因为毕竟可以省去一笔利息；若贷款人有不错的投资，可得到较多的投资回报率的话，则不妨好好利用贷款。”

　　各大银行提前还贷规定（仅供参考）

　　工商银行：要求贷款者提前10个工作日书面申请银行，不满一年提前还贷的违约金是提前还款金额的5%，一年满后，提前还款额下限正常每月还款额的6倍。

　　中国银行：要求提前15个工作日书面申请，不满一年提前还贷的违约金是提前还款总金额的一个月利息（利率为提前还款日的日利率×30），一年满后，提前还款暂不收取违约金。

　　建设银行：不满一年提前还贷不受理，无违约金；特殊情况下（如动拆迁货币化资金）可以考虑，但需要支付同档利率的一个月利息；贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。

　　交通银行：一年之内一般不受理，一年以后，提前还款额度不得少于6个月的还款金额。

　　农业银行：要求提前7个工作日书面申请，一年满后，提前还款额下限正常每月还款额的6倍。

　　上海银行：一般要求在还款期内已归还满6个月，贷款人就可以申请提前还款，并不收取违约金；如不满6个月，银行将按提前归还本金的4％收取违约金（不超过提前归还本金到期应支付的利息总额）。（记者柴兴东）

　　特约编辑：宋广伟

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