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二手房贷放款难如何准备提速

法律快车官方整理

2019-11-16 04:48

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　　聚焦二手房贷款难

　　6月中旬，“坚决不裸婚”的周小姐与其未婚夫经中介介绍，决定在天河区体育西路附近买一套二手房做婚房。但由于手头资金有限，两人选择通过按揭公司办理组合贷款业务。“幸亏我碰上一位好说话的业主，他很体谅我们小年轻攒钱买房不易，起初他还坚持要求一次性付款，后来与业主聊了两三次，他也就同意了。”不过，周小姐在感到庆幸的同时，也从原业主口中听到些许埋怨，“办手续时要花费不少时间，接下来还要等放款，太麻烦了。”为此，周小姐向记者大吐苦水，申请按揭贷款耗时费事，但这不是我们买家的错啊!

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　　本期话题将对话按揭公司专业人士，告诉你在信贷收紧期的当下，向银行申请房贷是否真如媒体所说“难上加难”?哪些类型的客户最难申请房贷?哪类客户申请房贷有可能“一路绿灯”?又有哪些方法(方案)能让房贷申请“困难户”解困，顺利成为“房奴”?本期话题为你一一解答。

　　首套借贷如常二套房贷减少

　　记者从多位按揭业人士口中得知，只要申请人符合申请房贷的资格，银行都不会不批。汇瀚按揭高级业务经理莫静接受采访时表示，现在除个别中小型股份制银行在业务重心上有所调整，停止或减少受理个人房贷业务，大部分银行对个人房贷业务仍是如常进行受理。“有个别中小型股份制银行基于企业利益，选择将业务重心放在可使企业获得更大利润的信贷业务上，因此取消对个人房贷业务的受理。”这对于股份制银行生存发展而言，无可厚非。

　　至于银行受理个人房贷业务时，是否有根据首次置业贷款和二套房贷款而区别对待?莫静则回应，在她所接触的案例中，并未出现此现象。但她坦言，现在申请个人房贷需要经过比以往更严苛的资格审核，“如果客户曾上过信贷‘黑名单’，或是楼宇资质较差，都不容易成功申请贷款。”她指出，在银行借贷额度趋于紧缩的今天，银行更有底气挑选优质客户进行房贷。

　　按揭业人士表示，现在购买二套房的买家，大部分都不选择向银行申请贷款了，有按揭公司的二套房贷代办业务减少逾六成。莫静对此回应，由于政府现在保护刚需买家，刚需买家向银行借贷往往不难贷足七成。但二套房买家贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。许多购置二套房的买家，本人资金雄厚的可能就选择一次性付款，资金稍弱却十分坚持购房的则选择向亲朋戚友借钱，资金实在有限的则会搁置购房计划，“因为四成贷款对许多想买第二套房的买家而言，钱太少了。”

　　银行放款额度有限担保快贷也没用

　　申请个人房贷时，申请人除了需要接受比以往更严格的资格审查，在银行出具同意贷款通知后，申请人往往要花费比以往更长的时间去等待银行放款。亿达按揭公司资深监控专员曾懿怡告诉记者，在银行出具同意贷款通知书后，申请商业房贷的客户往往需要1~2个月等待银行放款，公积金和组合贷款的客户则需要等待2~3个月。“这里面除了因为对客户资料审核较以往复杂所造成的时间延长，最主要的原因还是在于银行借贷额度收紧，如果客户碰巧赶上银行借贷额度用完，就需要多等待1~2月了。”因此，部分选择中介放盘的业主都要求买家需一次性付款，美联物业广州公司成交数据显示，6月份选择一次性付款比例上升，占比达三成，与上月环比上升5个百分点。

　　在按揭业务处理时，需要加快办理按揭贷款的客户多半会选择担保快贷服务。从按揭业人士口中获悉，大部分按揭公司的担保快贷收费标准如下：“税单快放”收取贷款金额0.3%，“新证快放”收取贷款金额0.2%;“入押快放”收取贷款金额0.1%，行话简称“321”。不过，亿诚按揭总经理助理陈广雄表示，今年以来确实是多了很多客户要求申请使用快贷业务，这主要是受银行放款额度限制的，“如果银行没有额度放款，你申请了快贷也有可能放不出”。

　　中介协调“提前亮”买卖双方尽开颜

　　不少受访按揭业人士透露，虽然现在选择办理按揭贷款业务的客户，尤其是“二套房贷”客户数量有所减少。由于受政策影响而导致的银行放款时间延长，不少客户，无论是买家还是业主，都对此表示理解与配合。莫静告诉记者，如果遇上赎契或是“转按”等情况，买卖双方往往要花费更长的时间去等待银行放款，但倘若中介在双方初步达成成交意向时就开始积极协调，告知业主当前按揭贷款需要耐心、时间配合与等待，其实就算银行信贷政策紧缩，办理按揭贷款也不头疼。

　　此外，如果买家在制定置业计划时，如有可能避开在年终、季度未申请房贷，换言之别在银行信贷额度紧张的时间去“凑热闹”，而选择在银行额度相对宽松的时间申请房贷，极有可能加快放款的速度。

　　行家支招

　　多积攒首期款

　　待审资料要备齐

　　据广州市国土房管局信息，今年10月1日之前，广州市将推动二手房网签系统与银行系统全面对接，届时银行将遵循二手房网签价与评估价两者孰低的原则发放贷款，买家如想获得足额贷款，就必须提供可信度较高的价格。对此，莫静建议各位准买家在置业前，必须多积攒一部分首期款，“就算是首次置业的买家，虽然银行在绝大多数情况下都会批准其七成贷款，但难保网签价格可能会高于评估价。”因此，她推荐首次置业的买家最好预足四成的首付款，以免因贷款问题而搁置购房计划。

　　温馨提示：

　　另外，在按揭贷款前，不妨试回答以下问题，如果以下问题你都已经解决，你的按揭贷款将有可能免费提速喔!

　　买家版

　　1.检查自己是否没有房产，若有看属于第几套;

　　2.检查自己信用记录，尤其是信用卡还款记录，若记录不好银行会拒批或上浮利率;

　　3.买家检查自己身份证明材料是否齐全，身份证、户口簿、结婚证(无婚姻证明)，对应的身份证号码是否一致;

　　4.首期(资产证明)是否足够，个人收入是否大于月供2.5倍;

　　5.外地人检查是否有缴纳一年以上社保(或纳税两年内累计至少13个月)，外籍人士是否有学习、工作、生活的需要购房;

　　6.若申请公积金贷款，则检查公积金缴存状态是否正常，广州户籍需正常缴存半年以上，外地户籍需正常缴存一年以上，之前是否曾使用公积金贷款，若有是否已结清3个月。[page]

　　业主版

　　1.房屋产权情况是否清晰无纠纷;

　　2.检查房屋是否有办理抵押贷款，贷款是否已结清;