>关于建设用地使用权相关规定的理解与适用

　　内容简介：我国实行最严格的土地管理制度，针对的主要就是建设用地的控制问题。建设用地使用权是不动产的重要组成部分，其相关内容系《物权法》规范的重点之一。笔者在解读《物权法》中关于建设用地使用权相关内容的基础上，根据现行的法律法规和政策，结合自己多年的专业实践，对该法中关于建设用地使用权相关内容如建设用地使用权的取得、农用地的转用、土地用途的变更、建设用地使用权的期限与收回等内容的理解与适用作出分析，对《物权法》规定与现行相关规定的衔接问题作出阐述。

　　主题词：建设用地使用权、土地用途、出让、转让

　　将于2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》(下称《物权法》或该法)，自公布迄始，甚至说，在历次草案修订的过程中，即得到全国各届、各阶层的广泛关注。《物权法》的重心是规范不动产。在《物权法》草案的审议过程中，全国人大法律委员会提出我国应当实行最严格的土地管理制度，得到了国家高层的认可。最严格的土地管理制度，针对的主要就是建设用地的控制问题。建设用地使用权是不动产的重要组成部分，在目前正值国家对房地产开发产业进行宏观调控的大背景下，建设用地使用权的相关内容理所当然地成为《物权法》中被关注的重点之一。《物权法》最根本的作用在于定分止争，该法共五编十九章247条，其实概而言之，就是确定物的归属、发挥物的效用、保护权利人的物权这三个方面的问题。三个方面的问题均涉及到建设用地使用权的内容。《物权法》在现行法律规定的基础上，对土地法律制度进行了改革创新，建立了不动产统一登记制度，完善了土地征收补偿制度，构建了以土地所有权、土地承包经营权、含宅基地使用权在内的建设用地使用权为主要内容的土地物权体系，明确了探矿权、采矿权的物权性质。

　　笔者在解读《物权法》中关于建设用地使用权相关内容的基础上，根据现行的法律法规和政策，结合自己多年的专业实践，对该法中关于建设用地使用权若干内容的理解与适用问题作出分析，并对《物权法》规定与现行相关规定的衔接问题作出阐述。

　　一、关于建设用地使用权的取得方式《物权法》第137条规定，国家所有的土地转为建设用地，主要是通过出让、划拨两种基本方式，另外还少量采用土地租赁、国有土地使用权作价入股等方式。此处的土地租赁与土地二级市场上的土地承租不同。此处的土地租赁系指土地一级市场上土地使用权的取得行为，作为建设用地使用人来讲，是土地使用权的原始取得，取得的是土地自物权性质的用益物权。在以土地租赁方式取得土地使用权并经登记后，其取得的权利证书为标注有“土地租赁”字样的土地使用权证;租赁土地使用权人可以在土地上按照相应的规划要求建造房屋等建筑物、构筑物并取得相应的所有权或统一的房地产权。二级市场上的土地承租是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，受让人取得的是他物权性质的土地承租权，其权利证书为他项权利证书;且受让人一般不能在土地上新建永久性的建筑物、构筑物。该条的另一个内容是明确了经营性建设用地的使用权必须采用公开竞价的方式出让。其中将工业用地亦纳入公开竞价取得的范畴，概系吸收了去年国家土地调控政策之国发[2006]31号文《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中第五项的规定。该条款对于结束长期以来工业用地使用权低成本取得、低强度使用的局面是一剂猛药。上海市已于《物权法》公布前，在上海市土地挂牌出让公告[2007]第1号中，明确地将工业用地使用权列为公开竞价的范畴。另，该条第三款所述“采取划拨方式设立建设用地使用权的，应遵守法律、行政法规关于土地用途的规定”，系指遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》(下称“《房地产管理法》”)第23条，尤其是2004年8月28日修改的《中华人民共和国土地管理法》(下称“《土地管理法》”)第54条中关于可以采用划拨方式取得建设用地使用权的情形。

　　二、关于建设用地土地用途的改变《物权法》第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”此条款中的“不得改变土地用途”，与《土地管理法》中土地用途管制制度所述土地用途性质不同。后者是从土地源头的意义上讲的，其主要出发点在于严格限制农用地转为建设用地，以控制建设用地总量，切实保护耕地，特别是保护基本农田。此条款中的合理利用土地、不得改变土地用途的规定系针对土地的利用环节，从遵守城市规划及村镇规划，以及保证土地的利用效能这两个角度设置。建设用地的使用，必须服从城市总体规划、村庄和集镇规划以及土地利用总体规划，遵守规划的土地用途即属于遵守土地的控制性建设用地条件及参数标准。而保证土地的利用效能，本身也包括两个方面的含义：一方面是政府计划意义上的节约用地，主要体现在控制建设用地总量、盘活存量用地;另一方面是建设用地使用意义上的集约用地，主要指建设用地的使用必须达到一定的投资强度及容积率，或满足一定的建设用地定额标准。通过该两方面提高土地利用效能的措施，力求实现在控制建设用地总量的前提下保证土地有效供给的目的。此条款中有权批准改变用途的“有关行政主管部门”，应指市、县的规划管理部门和人民政府。其中的市是指各级别的市(县级至直辖市)，其中的县不包括区。由于我国城市规划和村镇规划均实行严格的规划制度，任何建设均须经过规划审批，改变土地用途等于改变了特定地块原先的规划，因此，应经规划管理部门重新审批。土地使用权的划拨、出让或出租，无论是采用公开竞争形式还是协议形式，虽然代表国家实施土地使用权出让及最后与土地使用人签订合同的主体均是土地管理部门，但批准用地的机关却是市、县人民政府。因此，在建设用地使用权人改变土地用途即改变原合同实质性约定的内容时，要经过土地管理部门核准，并由土地管理部门报请原批准用地的人民政府批准，才能通过变更原土地使用权合同或签订新的土地使用权合同的方式实施土地用途的变更。另，对原划拨土地，因发生土地用途变更后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式，缴纳土地出让金;对出让土地，凡改变土地用途的，应按规定补交不同用途的土地差价。

　　三、关于农用地的转用《物权法》第43条作出了严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地总量的原则性规定。但该法第十二章“建设用地使用权”一章中，仅对国家所有土地的建设用地使用权作出了具体规定;而对农民集体所有的土地作为建设用地的情形，仅在第151条指出“依照土地管理法等法律规定办理”。根据《土地管理法》等现行法律的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，举办乡镇企业、本农民集体组织中的村民建设住宅、村镇公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地除外。

　　根据建设主体及建设所占用土地所有权属性质的不同，可将建设占有土地的情况至少分为以下几种：一是任何单位或个人建设占用现有国有的存量建设用地或国有农用地;二是非本农民集体的任何单位或个人建设占用农民集体所有的建设用地或农用地;三是本农民集体的单位或个人建设占用农民集体所有的建设用地或农用地;四是任何单位或个人建设占用未利用地。涉及建设占用农民集体农用地的情形有两种，一是非本农民集体的任何单位或个人建设占用农民集体所有的农用地;二是本农民集体的单位或个人建设占用农民集体所有的农用地。前者在用地前既须办理农用地转用手续，又须办理征地手续;后者虽不须办征地手续，但必须办农用地转用手续。即上述两种情况中，只要是建设用地占用农民集体农用地的，均须根据法定的审批权限和程序进行农用地的转用审批手续。另，在国家所有土地或国家拟征收的农民集体农用地上进行建设占用农用地的，须办理农用地转用审批手续，此情形自不待言。由此，无论何种所有制形式的土地，只要是需要将农用地转为建设用地的，均须办理农用地转用手续。进一步讲，无论建设主体是否本农民集体的单位或个人，《物权法》第43条的效力客体应及于农民集体所有土地中拟转为建设用地的农用地。另外，我国在土地总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内的建设用地使用权的审批，采用的是农用地转用审批与具体建设项目用地审批相分离的制度。农用地转用一般地由国务院或省级人民政府审批(其中村庄、集镇建设项目所需的农用地转用亦可由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府审批);而在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地则由市、县人民政府审批。

　　四、关于建设用地使用权的转让《物权法》第143条规定：“建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”该条中建设用地使用权的互换、出资、赠与俱是建设用地使用权转让的特殊形式。而抵押的建设用地使用权，在其以变卖、拍卖等方式实现抵押权时，亦是通过转让的形式来实现。因此，该条款实质上就是涉及到建设用地使用权的转让在法律上的可行性及转让的条件问题。

　　笔者认为，此处但书中的“另有规定”系指以下几种情形：一是《房地产管理法》第38条所规定的，以出让方式取得国有土地使用权的，转让时应满足已全部支付土地出让金并取得土地使用权证书，以及完成一定的开发投资金额等条件。二是划拨土地使用权的转让应经土地管理部门审核并经同级人民政府批准同意，并应将其中土地出让金中的土地收益部分上缴国家。三是关于农民集体所有的建设用地使用权。近年来在全国好多地方特别是试点地区都出台了加强农民集体所有建设用地使用权流转(即各种形式的转让、出租)的地方法规和政策。但无论这些地方法规和政策如何灵活，至少应有三个限制的底线：(1)必须符合相应的规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内;(2)不能进行商品房的开发经营;(3)禁止通过“以租代征” 等方式使用农民集体所有建设用地进行非农业建设。国有土地使用权的转让，应如实申报成交价格，土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报的土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可以行使优先购买权;相应地，土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府亦可以采取必要的干预措施。另，《物权法》第143条未规定土地使用权人对建设用地使用权的出租。依据现行的有关规定，建设用地使用权可以出租。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称《土地出让转让条例》)第二十八条之规定，出让土地使用权人将土地使用权出租时，应满足的条件与《房地产管理法》第38条所规定的条件基本相同。将划拨土地使用权上所建房屋出租的，亦与划拨土地使用权转让的条件要求相似：经土地管理部门审核，报相应人民政府批准，并将租金中所含土地收益上缴国家。

　　五、关于国有建设用地使用权的期限与收回《物权法》的亮点之一，是在第149条明确规定了住宅建设用地使用权的自动续期。物权法中的建设用地使用权问题一直是购房者关注的话题，特别是近两年关于建设用地使用权到期后如何处置的讨论日益热烈。尽管《物权法》对续期的土地使用费支付标准和续期年限，以及如何办理续期等细节问题未予规定，但“自动续期”意味着自己拥有的房产不会在期满后被收回，小业主的心终于可以放下，因此该规定受到老百姓的广泛欢迎。《物权法》对非住宅用地，即商业用地及工业、综合用地等土地使用权期限届满未规定自动续期，应理解为仍沿用原先的法律规定，需要续期的，须提前提出续期申请。目前正值商业地产、工业地产等非住宅类产品开发的高峰阶段，物权法对此类建设用地使用权未规定自动续期，概系国家意在用法律的形式来实施土地调控政策，从土地供应源头来对建设用地规模进行控制的体现。建设用地使用权的收回包括多种情况，如《物权法》第148条所规定的，因公共利益的需要提前收回;因违反《房地产管理法》第二十五条、《土地出让转让条例》第十七条之规定，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发被无偿收回。另有依据《土地管理法》第五十八条第(二)至第(四)项之规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;因出让土地使用期满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;因迁移、解散、撤销破产或者其他原因而停止使用土地的;因公路、铁路、机场、矿场等经核准报废等情形。另，《土地管理法》对于农村集体所有土地上的建设用地使用权的收回情形亦作了相应的规定。《物权法》除第148条之外，对其他依法收回国有土地使用权的情况未加详述，在出现相关情形时，当分别不同情形，依据相应的法律法规进行处理。在《物权法》第144条所述以转让、出资等不同方式受让国有土地使用权的情况下，其土地使用权的期限，以建设用地使用权最高使用年限的剩余期限为限。若土地使用者需要进行续期，或者出现上述土地被依法收回的情形，则与一级市场上的土地使用权人适用相同的法律规定。另，建设用地使用权，自登记时设立并起算。

　　六、关于房地不分家原则依据《物权法》第146条、147条、182条之规定，建设用地使用权在以转让、互换、出资或赠与(笔者认为还应包括合作开发土地或合作开发建设房屋)等情形转让建设用地使用权时，土地上的建筑物、构筑物及其附属设施应一并转让。反之，以上述各种方式转让土地上的建筑物、构筑物及其附属设施时，其占用范围内的建设用地使用权亦一并处分。在将上述建筑物或土地使用权抵押时，相应的土地使用权及建筑物亦须一并抵押。上述原则即属房地不分家原则。需要注意的是，《土地出让转让条例》第二十五条第二款，及1996年5月17日原国家土地管理局《关于城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例有关问题的批复》，以及国家土地管理局1990年8月25日《关于如何理解分割转让形式的答复》，曾经允许在经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的情况下，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以分割转让。依笔者理解，此种允许土地使用权分割转让的规定，为土地使用权的分割转让行为，即将受让的一宗地分为二宗或二宗以上后，再行转让土地使用权的行为。包括将一幢建筑物分别转让给多个使用者，从而使该建筑物范围内的土地使用权分割转让情形，以及进行大面积开发的土地使用者在开发后，将其使用权再分割转让给其他多个使用者的情形，其性质上属于土地使用权(连同其上面的建筑物、构筑物所有权)的分割转让，而非土地使用权与建筑物、构筑物所有权的分割转让，因此该种分割转让没有破坏房屋不分家的原则。至于个别地区已经将房与地进行分割转让的情形，属于历史遗留问题，应根据个案的不同情况作出妥善处理。但在《房地产管理法》等早已明确、且《物权法》又进一步申明房地不分家原则的情况下，不应再出现新的房、地分属不同权利人的情形。至于我国大部分地区实行房地归属于不同的部门管理、房地分开登记的实际情形，应通过部门之间协调、对房地产登记进行必要的技术处理、对房屋所有权或土地使用权作妥善的流转处理等方式来实现房地不分家原则的落实，而不应因技术上的具体实施问题影响物权管理的基本原则。当然，以上所述房地不分家原则不包括将地上建筑物、其他附着物作为动产转让的情形。另，《物权法》沿用了原先法律的规定，于第183条重申乡镇、村企业的建设用地使用权不能单独抵押， 以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押时，其占地范围内的建设用地使用权须一并抵押。

　　七、关于建设用地使用权的土地空间范围《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”土地，包括建设用地，是指地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素。在美国，对于一块特定的土地，可一个人拥有它的表面使用权(地面权)，另一个人拥有它的地下开采权(次表面权)，还有一个人拥有它的空中使用权(空域权)。我国现行的法律规定中，也已有规章性的文件承认除土地使用者外其他单位或个人对于特定土地的空中或地下利用的权利。1995年国土管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第54条规定：“地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的(楼房除外)，土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。”建设部《城市地下空间开发利用管理规定》 第二十五条规定， 地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。《物权法》系第一次从法律的高度明确了建设用地使用权可以在地表、地面以及地下分别设立的制度。笔者认为，《物权法》第136条中，建设用地使用权人主要指的是地面使用权人，其所拥有的权利是土地的地面使用权和一定高度内的空间使用权，在经批准的情况下，其本人或其他人可享有该地块的地下空间使用权。土地的地面使用权必须依据法律的规定通过出让、受让取得，或通过受让建筑物所有权连同土地使用权的方式取得;地下空间权及一定高度内的地上空间权，则可以通过双方约定，即以设定地役权的方式进行设定。当然，此地役权的设定应符合地下空间规划，遵守国家的相关规定或应获得相应的批准。该条款中“新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”中的“用益物权”，应理解为限于已经登记过的用益物权。

　　八、关于建设用地使用权的相邻权关系《物权法》第七章规定了相邻关系，该章虽系就不动产的相邻关系所作一般规定，但其中第88条、89条、91条、92条四个条款系对建设用地使用权的相邻关系所作特别规定，该四条规定细化了《民法通则》等现行法律对于建设用地使用权相邻关系的内容。值得一提的是，《物权法》第89条对于建造建筑物的过程中，不得违反国家有关工程建设标准，或妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照做出了明确规定，这也是《物权法》中体现惠民原则的亮点之一。现实生活中，部分开发商为了谋取高利润，不惜擅改规划，导致小区内楼幢数过多、楼层数过高、密度过大。在此前景下，“阳光权”这个听上去有点新鲜的问题不断出现在开发商和业主之间的纠纷事件中。鉴于相邻建筑物的通风、采光和日照方面，国家在规划、设计相应规范和标准中已经制定出相应的规范，《物权法》对此问题中工程建设标准执行层面的规定，可谓使小业主的“阳光权”得到了进一步的、基本法律层面的保证。另，建设用地使用权还有一种特殊的相邻关系，如临街、重要道路或建筑物周围的建筑物道路退让、带征绿地、高度控制等，对此《物权法》未作具体规定，笔者认为此类关系属于城市规划的范畴，有关的规定见诸《城市规划法》等专门的法律及规范、标准中。该类特殊的相邻关系主要特点在于系主要出于公共利益的需要，并且以国家的相应行政权力作保证，因此不存在其相邻关系中被妨碍人的权利难以救济的问题。

　　九、关于建设用地使用权的抵押《物权法》沿用了《担保法》等法律的规定，采用列举与排除相结合的方式规定了可供抵押的财产，其中第180条所列举的含建设用地使用权在内的可供抵押的不动产财产，与现行规定大同小异。值得注意的有两点：一是该条间接地明确了可供抵押的财产应是“债务人或者第三人有权处分的” 这样一条原则，为该条第(七)项这一兜底条款的适用提供了方便。二是第187条中所作“抵押权自登记时设立”的规定。在我国以前的规定中，如《担保法》第31条之规定，系将不动产的抵押登记作为不动产抵押合同生效的要件，并进而在实际上将不动产抵押合同的生效与否作为了抵押权成立与否的标志。笔者认为，如此处理实际上是混淆了契约成立与契约履行的概念，将契约订立行为等同于契约履行行为或契约履行的结果，因此在理论上是错误的，在实践中当然也容易造成不必要的误解与纠纷。而《物权法》将不动产的抵押登记作为抵押权设立的标志，是完全符合抵押权设立及生效的本来意义的，该规定应该说是对以前的理论及《担保法》等法律规定的澄清或“拨乱反正”。对此，笔者将在另一篇《物权法》方面的文章中作专门的阐述。划拨用地使用权，根据现行法律的规定，是可以作为抵押权的客体的，但须履行审批手续，并在实现抵押权时，将该土地使用权的收益上缴国家。另，依据国土资发[2004]9号《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押的，土管部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的相关部门的批准，不再另行办理土地使用权抵押审批手续。

　　十、关于建设用地使用权的登记《物权法》贯彻不动产物权公示、公信的原则，在不动产登记方面做出多项创新性规定：一是确立了不动产统一登记制度;二是确立了不动产登记生效原则;三是对更正登记、异议登记和预告登记制度做出明确规定;四是明确了不动产登记簿的效力及登记机构的职责;五是明确了不动产登记机构的赔偿责任。依据《物权法》第9条第二款、第24条的规定，物权可以有不经登记而生效的情形;但不经登记的物权不能对抗善意第三人。另，根据《物权法》第31条之规定，《物权法》第28条至30条属于物权不经登记即生效的情形。其中，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力;因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《物权法》中对于建设用地在内的不动产物权登记的种类，包括四大类：(1)土地使用权和房屋所有权登记;(2)房地产他项权利登记;(3)预告登记;(4)变更登记及异议登记。其中土地使用权和房屋所有权登记包括初始登记、转移登记、变更登记和注销登记。房地产他项权利登记包括抵押权等他项权利的设定登记、他项权利的转移、变更及注销登记;根据《物权法》第十四章的规定，不动产物权人可以通过约定的方式设定地役权，地役权可以登记为他项权利。预告登记包括商品房预购、预购商品房设定抵押、房屋建设工程设定抵押及房屋建设工程抵押权转让的预告登记。从效力方面来看，土地使用权和房屋所有权登记的作用在于经登记发生物权效力;他项权利及预告登记的效力在于经登记后能够对抗第三人。《物权法》关于登记的某些时间性规定较现行规定有些改动。如关于预告登记，《物权法》第20条规定在预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告失效;而上海市的规定是自预告登记之日或大产证初始登记之日起两年内当事人未申请房屋所有权或者房地产他项权利登记的，预告登记失效。关于异议登记，《物权法》第19条规定申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记就失效;而上海市规定的期限为三个月。另，由于《物权法》没有将居住权、典权列为法定物权，根据物权法定原则，上海市应不再进行该两项他物权的登记。上海市规定中有通行权的登记，因通行权应视情况或属于相邻权的范畴，或属于地役权的范畴，故根据不同的情况可分别作不予登记、或按照地役权作他项权利登记处理。

　　十一、关于建设用地使用权人的权利和物权保护就建设用地使用权，《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”笔者认为，该条的叙述其实是不全面的。建设用地使用权人对于建设用地使用权及其土地上的房屋等建筑物的所有权内容，应该是对土地使用权的占有、使用、收益以及有条件的处分权(在对土地使用权处分时须满足一定的条件或经批准)，以及对该土地所建造建筑物、构筑物及其附属设施的占有、使用、收益和处分权。就建设用地使用权的保护，《物权法》没有作出专门的规定，应适用该法第三章物权保护的一般规定。该章中各种保护方式的诉讼时效，《物权法》没有以条文的形式作出具体描述，其确定只能依据各条款物权保护的内容结合民法的基本原理进行。笔者基本同意华东政法学院傅鼎生教授的观点：(1)第33条属于物权的确认之诉，该条款的诉请系直接针对具体的物，在权利没有得到实现之前，该诉请不应成为诉讼时效的客体;(2)第35条属于妨碍他人行使物权的违法行为，无论妨碍的时间多长也不会出现被人认为是形成已久的事实状态这一法律效果，因此亦不属于诉讼时效的客体;(3)第36条及第37条属于要求赔偿损失性质的诉讼，已不是物权的诉讼，因此属于诉讼时效的客体。但笔者不同意傅教授关于第34条的观点。傅教授认为，第34条属于物的返还性质的给付之诉，因此属于诉讼时效客体。笔者认为，第34条是物权权利人在被他人以占有动产或不动产形式侵权的情况下，就其本人的原物请求返还的诉请，在原物未得返还之前，侵权人的侵权行为一直处于持续状态，因此不适用普通诉讼时效及任何特殊诉讼时效的规定;或者说在提起返还原物之诉请时，其诉讼时效尚处于未开始起算的状态。

　　十二、《物权法》关于建设用地使用权的规定与现行法律法规及政策的衔接问题在《物权法》出台以前，有关物权的包括建设用地使用权在内的法律规范内容分散地规定在《中华人民共和国民法通则》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国森林法》和《中华人民共和国渔业法》等法律中。国家历次特别是2003年以来关于房地产开发与经营、土地调控等一系列规范性文件及政策文件中，亦就一些含建设用地使用权在内的物权方面的内容作了规定。《物权法》的出台，系在对现行的与物权相关的法律法规及政策中的规定(下简称为现行规定)进行审视的基础上，结合物权方面的司法实践和我国目前的法治状况，从物权的整个体系上对包含建设用地使用权在内的物权诸方面作出统一的规制。《物权法》的制定，虽说总体上系在沿袭现有法律框架和法律规范的基础上进行，但在若干方面必然会相对于现有的法律规范有所突破和创新。因此，《物权法》有些内容与现行规定有些矛盾与冲突是必然的。在学习和执行《物权法》的过程中，不但是《物权法》的具体内容、《物权法》中的内容与现行规定中相关内容的区别，而且如何处理《物权法》与现行规定适用的关系亦应成为需要研究的课题之一。

　　笔者认为，《物权法》施行后，在执行中如何处理该法与现行规定的衔接问题上，从总体情况看应遵守如下原则：《物权法》与现行规定一致的，应结合起来执行;《物权法》没有规定，现行规定有明确规定的，应按照现行规定执行;现行规定没有规定，而《物权法》有规定的，按照《物权法》的规定执行;物权法与现行规定中的相关内容不一致的，应当按照《物权法》的规定执行。当然，现行规定即现行的与物权相关的法律法规及政策中的规定内容相互之间，亦有许多重复与矛盾的情形，亦涉及到法律冲突与衔接的处理问题，此类问题亦应按照下位法服从上位法、旧法服从新法等原则来处理。