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律师提醒：乡产权房不能买卖租房也别超20年

法律快车官方整理

2019-11-17 20:16

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　　乡产权房，买了不算！

　　所谓“乡产权”，是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。

　　大成律师事务所吴建中律师告诉记者，在农村，土地归集体所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也没有交纳土地出让金等。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家交纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。

　　买了的赶紧退

　　吴律师强调，如果已经与房地产开发商签订了此类房屋的购房合同，这种合同实质上是无效合同。根据《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。而且，乡产权房不能合法进行产权转让。更为严重的是，赶上这块地国家规定不允许盖住房或是该房屋所在的土地被征用，您买的房子可就是“拆了没商量”！

　　因此，无论是刚签合同，还是已经入住，买了乡产权房还是赶快设法退出为好。

　　没买的网上“对”

　　卖房子的谁都说能办房产证，作为消费者，如何去辨别真假李逵呢？以前的确很难。作为一个在房地产业内混了N年的记者，我到现在也没能把“五证”给背熟。即便知道，大多数售楼处拿出来的也不过是张复印件，还是真假难辨啊！

　　现在要查很简单，您只要登陆北京市房地产交易管理网，把开发商提供的销售证号输入相应的空格，就能查到这个楼盘的相关信息，如果查不出来或者有不符的信息，您就得小心了。

　　租房别超20年

　　如今有些人因为周末常去农村度假，索性就在经常光顾的村里租个小院作为“据点”。其中很多是以签订几十年租约的形式买房。吴律师指出，租赁这种房子，目前国家虽没有相应的法律法规明令禁止，但必须要注意两点：一是要了解这套房子是不是盖在宅基地上的合法建筑，二是租赁年限别超过20年。前者是为了证明这套房子的合法性，后者是因为根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

　　贴心提醒　　7种房子不能买

　　千万家房产经纪公司的专业人士告诉记者，现在可以买卖住房主要有已购公房、商品房、经济适用房、使用权房四种，其中已购公房和经济适用房在转卖时需要补交土地出让金，商品房则不用。目前北京市有关文件规定使用权房屋可以转租、转让，但还没有出台具体交易细则，要谨慎购买。另外，已购公房的情况也比较复杂，建议买此类二手房找正规的中介公司把把关。

　　千万家房产经纪公司的专业人士还提醒消费者，以下7种房子都不能买： 1.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的；2.使用权的房屋(暂时没有上市细则，现阶段只有东城和朝阳区的个别房屋可上市)；3.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的；4.在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；5.上市出售后会形成新的住房困难的；6.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；7.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的。

来源：《北京楼市》杂志

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关联法条

《中华人民共和国合同法》第两百一十四条

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