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中介对买卖方单证是否有审查义务?中介在什么情况下需要承担赔偿责任?

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2019-11-07 15:22

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　　点评：

　　房屋中介法律性质上属于居间，合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　　合同法425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　严格考察以上法律规定，认定居间人承担赔偿责任的前提应当是居间人具有主观故意，疏于审查的过失行为当不在此限。

　　但个人认为，如此判决有其现实合理性。民事关系中有一个“注意义务”的概念，即行为人应当细心的、谨慎的、勤勉的为一定行为，罗马法中,就曾以“善良家父”行为来判定行为人有无过失的标准。而“善良家父”则是一个细心的、谨慎的、勤勉的人的标准。这种“注意义务”，可能因制定法、技术规范、习惯和常理、合同或委托、在先行为等产生。在房屋居间活动中，委托人习惯地认为居间人是一个具有相当专业水平、可以信赖和托付的主体，买卖双方支付不菲中介费的理由之一，就是为了规避交易过程中的各种风险，为了中介方能够协助双方妥当和顺利地完成交易，而不只是提供一个供求信息。居间合同的签定，使这种习惯性的认识更加适当。

　　在此前提下，中介人不谨慎不认真的过失行为造成委托人损失的，应当承担赔偿责任，如此才符合一般人的心理预期，才能构建交易方对中介的信心，才能建立健康和兴旺的中介服务市场。

　　当然，出于法律上的定位，由中介赔偿全部损失显然是不合理的，只应当赔偿部分损失。

　　案例:

　　买房人深陷圈套，百万元房款被卷法院判令中介返还居间费并赔偿共35万元

　　冯先生通过房地产中介与袁先生及女婿潘某签订房产买卖合同，但在房屋过户时才知被骗，130万元房款被卷走。经查，是潘某伪造了岳父的身份证和印章，持房屋产权证行骗。冯先生气愤之余将中介公司告上法庭，提出返还居间费13万元、赔偿经济损失74万余元。

　　近日，卢湾区法院作出一审判决，中介公司返还居间费13万元，赔偿经济损失22万余元。

　　女婿伪造岳父证件卖房

　　2007年3月，冯先生经一家房产中介公司牵线，与“袁先生”及其委托人女婿潘某签订了房屋买卖合同，并先后支付潘某房款130万元。不料，在办理房屋过户手续时，冯先生被房地产交易中心告知“袁先生”身份证系伪造，不能办理买售房屋的过户手续。

　　经公安机关侦破，潘某使用伪造的袁先生身份证和印章，持涉讼房屋的产权证，以袁先生代理人的名义卖房，袁先生对此并不知情。潘某还唆使他人冒充袁先生，在房屋过户时与冯先生及中介公司工作人员一同到卢湾区房地产交易中心办理有关交易手续。2007年11月，法院以合同诈骗罪判处潘某有期徒刑10年，剥夺政治权利2年。

　　去年6月，冯先生将中介公司告上法院，冯先生认为中介公司未尽基本审查义务，甚至在重要环节上蒙骗、误导自己，主观上放任诈骗，客观上为犯罪分子间接提供帮助，导致自己蒙受巨大损失，故要求中介公司返还居间费13万元、赔偿经济损失74万余元。

　　中介公司则辩称，自己没有能力在每一次居间活动中都对买卖双方的身份资料及产权信息进行详细核对，不存在过错，故不应当承担赔偿责任。

　　中介未尽责被判退钱赔偿

　　法院认为，中介公司应向委托人如实报告有关订立合同的事项，故意隐瞒有关重要事实或提供虚假情况，损害其利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房地产买卖有其行业的特殊性，如实报告有关订立合同的事项应包括两个方面：一是对于委托人提供的资料应如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料;二是应对提供的各种资料做必要的专业审查，以确保信息真实。房地产中介对潘某有无袁先生的真实委托、袁先生的身份及其身份证真伪未加必要的、谨慎的、充分的审核，故对冯先生遭受经济损失负有不可推卸的责任，应承担相应赔偿责任。

　　法院认为，中介公司仅充当媒介，并非订立合同的当事人，也不是任何一方的代理人，合同最终是由当事人协商达成的，故冯先生作为涉讼房屋的买受人，有义务对所购房屋的具体情况做认真、谨慎、全面的调查，不能因为由中介公司居间，而放弃自己应尽的防范风险的注意义务，中介公司起的作用只是推荐、介绍。因此，冯先生遭受巨大损失，责任主要在他自己。

　　据此，法院作出上述判决。

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