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房屋出租责任的免除

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2020-05-19 23:25

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　　核心内容：在本文中，法律快车的小编将通过一起案例向您介绍房屋租赁过程中需要注意的问题，以及出租房和承租方各自的权利义务范围，希望对您有所帮助。

　　一、案情简介

　　某电子器材公司A为经营需要，某市图书馆B租用了其房屋，双方约定：“房屋出租后，严格加强安全预防措施，特别要加强室内用电和冬季取暖火炉的管理，杜绝一切不安全事故的发生，如有不安全事故发生而造成盗窃、火灾等损失，由肇事者一方负经济和法律责任。”器材公司租用房屋后，在作为库房用的房屋内安装了配电盘。

　　此后，B图书馆把与A器材公司承租的房屋相连的另一间房屋出租给第三人C开餐馆使用。器材公司得知后极力反对，并认为第三人C在自己的旁边开餐馆对器材公司的安全存在影响。但B图书馆不顾器材公司反对，仍把另一间房屋出租给第三人开餐馆使用，并从器材公司所承租库房里的配电盘下接装一电表，供第三人用电。

　　后A器材公司库房起火。经消防部门勘查认定，火灾原因是：“第三人在启动一盏40瓦日光灯时，因气温低，启动时间长，致使该配电盘闸刀保险丝爆断，高温火花掉落在配电盘下堆放的纸箱下，引燃纸箱酿成火灾。”根据勘验的结果，消防部门对A器材公司、B图书馆作出了消防管理处罚裁决，认定：“A违反消防安全管理规定，在配电盘下堆放货物无间距，造成火灾。”“B未经消防监督机关同意，违反电气安装规程，私自接用电线，造成火灾。”对于责任：

　　A器材公司认为，被告不顾反对，坚持将房屋出租给第三人用于开餐馆使用，并且从本公司所承租库房里的配电盘下接装一电表，供第三人用电，更增加了承租房屋的危险性，表明被告未尽出租人的义务，增加承租房屋的危险，导致第三人用电引起火灾，给A造成巨大经济损失。因此，被告理应承担A所遭受的经济损失。第三人在用电时不注意安全，疏忽大意导致火灾发生，对造成的经济损失也应承担连带责任。

　　而B图书馆认为：

　　(1)原告对承租房屋拥有所有权，将该房屋出租符合法律规定，承租人无权予以干涉；

　　(2)引起火灾的行为，是由A器材公司违反消防安全管理规定，在配电盘下堆放货物无间距，才造成火灾。而且引起火灾是第三人用电不当造成的。双方约定要严格加强安全预防措施，出现安全事故后由肇事者，即第三人承担，而不应由出租人承担。[page]

　　第三人C认为，引起火灾是由于出租人和承租人事先未采取合理的预防措施所致，与自己无关。消防管理部门在认定书对责任已作认定，并对双方作出处罚裁决，未认定其承担责任，亦未对其作出处罚，故不承担此次火灾的责任。

　　双方因赔偿责任问题达不成一致，A器材公司起诉至法院。

　　二、法院判决

　　法院经审理认为，被告B图书馆作为出租人对承租方负有保证出租房屋的居住、使用安全的义务。将房屋出租给第三人安装用电时，让第三人自己安装，其违反电器安装规程和消防安全管理的规定，并疏忽检查和管理，未尽到出租方义务，对火灾发生负主要责任，应承担赔偿责任。

　　原告未按消防管理有关规定，在配电盘下堆放货物时没有留出一定的间距，对火灾的发生亦应负一定的责任。本案火灾是由于第三人开灯引起，但其开灯的行为并不违法，保险丝在特殊情况下爆断，正是保险丝的保险作用。

　　因此，保险丝爆断属于合理现象。在配电盘下接电表，即使是第三人所为，但是经出租人同意的，并且出租人对“电气安装”负报批、安装和检查、管理责任，出租人应作为而不作为，有过错。而发生火灾的地方，不在第三人租赁范围，其也就不负有对这部分房屋的保障安全义务，不应承担责任。判决被告赔偿原告因火灾造成的直接经济损失中的70%，原告自行承担30%，第三人不承担责任。

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