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国家房贷新政，不可抗力或情势变更

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2019-10-07 12:21

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国家房贷新政，不可抗力或情势变更
（结合买房者退房对卖方来分析）
近期由于国家出台房贷新政调空房价，房价上涨得到了暂时遏制。房价走向下行通道，伴随房价的下跌，“退房潮”和“违约潮”也随之而来，为解答卖方对买方以情势变更和不可抗力来解除合同并不承担任何责任的的疑惑，我写了本文共大家参考。
一、近期房地产市场房贷新政
1、国务院：2010年14日，召开了国务院常务会议，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购买90平米以上首套房首付款比例不得低于30%。房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2、北京银监局：要求各家银行严格实行二手房贷款先抵押后放款制度，严禁向非住宅项目发放个贷，防范购多套住房并向不同银行申请多笔房贷。在个人住房贷款前调查和贷款审批过程中，防止借款人隐瞒实际购房和贷款情况，利用时间差向不同银行同时申请办理多笔个人性房贷享受首套待遇和超出自身还款能力购房引起的风险。
二、购房者退房解约
1、以不可抗力来退房解除合同
对于二手房而言（包括首套房、第二套、第三套需要贷款的）买方以国家政策变动属于不可抗力来主张退房的话是不妥的，因为国家贷款政策的变动造成购房者的首付款的比例增加和其他影响，不是不可克服的，购房者可以筹钱来支付首付款和全款，以克服政策变动带来的不利影响。不可抗力是指不可预见、不可避免、并不能克服的重大情况。而这次的国家房贷政策的变动是可以预见的，是可克服的，因此购房者以此来主张退房和解除合同是没有事实依据的。卖方完全可以不理会，所给的定金也可以不退还，或者请律师帮助分析和代理。
2、购房者以情势变更来退房和解除合同
如果二手房买卖双方约定的担保贷款条件受到国家近期出台的新政影响的，买方可能会依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕5号，2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过，2009年5月13日起施行）第二十六条的规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即依据情势重大变更原则主张解除合同返还定金和首付款。这里要具体分析，卖方不必立即同意买方的意见解除合同，返还定金和首付款。如果买方起诉，法院不一定判决完全支持买方。法院可能先进行调解，要求买方作出让步，不成再按程序进行审理。法院在权衡国家政策的变动对买卖双方的影响和当前对炒房打压的政策后，可能判决变更和解决合同。解除合同后，预付款和定金全部退回或者部分退回给购房者，但是全部退回定金和首付款对卖方也不公平，此时卖方可以寻求律师的帮助尽最大可能性降低损失。
更为有利的是，情势变更原则适用条件比较严格，如果法院认为这次房贷政策的调整不属于情势重大变更的话，将不以情势重大变更来判决解除合同，卖方可以要求买方继续履行合同，买方不履行合同将是违约行为，要承担违约责任。
作者：陈晓华律师