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购房面积测量方法

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2020-07-05 19:20

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正文：一、有关面积的几个概念
建筑面积。住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
使用面积。住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
公用面积。住宅公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算建筑面积存在公共面积的分摊问题。
实用面积。它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
套内面积。俗称“地毯面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
　　二、房屋面积的确认。
房屋面积经有资质的面积测绘机构测绘后经房屋产权登记部门确认，就是房屋产权证上记载的面积。必须注意：1、房产开发商“送”的阁楼不计入面积；2、业主“买”的车库一般只有使用权，也不计入面积。对于房屋面积有疑义，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。

　　三、哪些面积该公摊
商品房哪些面积该公摊
　　近两年，随着房地产市场的日渐成熟，人们对房屋质量的投诉已开始减少，而相应的对公用建筑面积分摊问题的争议有所增加，而且以群体形式起诉发展商的房地产案时有发生。去年以来，北京的西部某公寓业主为会所的公摊面积问题、南城某住宅项目业主为自行车库的公摊问题分别走向法庭，为房地产市场上的买卖双方敲响了警钟，使更多的人开始关注商品房的公摊问题。
　　
　　商品房中哪些部位属于公摊面积？北京市国土资源和房屋管理局去年下发的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京国土房管权字[2000]第369号文）中作了明确规定。
　　
　　按照该规定，商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积。其中，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。
　　
　　各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
　　
　　具体可分摊的公用建筑面积有：
　　□大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
　　□套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。　　
　　另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，需要在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
　　按照规定，仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑空间。
　　按照规定，北京市房地局要求售房单位在预售商品房前，必须向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告，包括楼盘面积和公摊面积的计算方式，以及明确公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房单位在销（预）售商品房时，需要在销（预）售合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
　　对购房人来说，为保险起见，不妨在签订购房合同时，让发展商出示一份标有各部位公摊面积数值的公用建筑面积公摊表，以便对公摊部分有一个全面具体的了解，做到心中有数。

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