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烂尾“改造房”购买风险三问

法律快车官方整理

2020-07-05 19:26

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图片说明：这座烂尾楼闲置在黄河路与白山路交叉路口已经10多年了。

烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。此外，还包括因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目。扩大点说，就是那些长年闲置的项目。在政府有关部门对烂尾楼改造项目的协调下，近几年来，我市一座座闲置很多年、停工很多年的灰头土脸的旧大厦，摇身一变成了香饽饽。烂尾楼改造的项目，以其地脚和价格优势，吸引购房者的目光。不过，对于购买这类房屋将会带来什么样的问题，风险如何规避，很多人却很少了解。

案例

入住5年煤气始终通不上

最近，市民王女士在我市繁华地段看中一套房子，她对该房屋的采光、周围居住环境等各方面都很满意。准备购买的时候，却突然听说这个房子是烂尾楼改造项目，她便有些犹豫了。房子日后会不会出现问题？王女士侧面向该楼的居民进行了解时得知，入住5年该房屋煤气始终没有通上，“听说房子原先的用途是酒店，后来改做民用住宅，会不会是因此出现的问题？”王女士猜测。

她表示，中介在向她推荐这个房屋的时候，没有跟她说明是烂尾楼改造项目。王女士说，中介业务员年龄也不大，来大连时间也不长，对这栋楼的历史不清楚也是可以理解的。不过对于自己来说，这样的项目以前从来没有接触过，购买起来确实有点担忧。煤气是一个方面，其他方面是否有问题她也不得而知。不过看到其他居民也住得好好的，她又不甘心放弃。近日，她向本报讲述了自己的困惑。

延伸

两栋“著名”烂尾楼没动静

泰升公司事件让人们对烂尾楼改造更加关注。每次走到胜利广场附近，金座大厦以其显著的位置总能引起人们的注意。这栋大厦于1993年11月获得立项批准，当年计划建设的项目包括酒店、写字楼、商场、地下停车场等。次年7月正式开工，但由于资金不足等问题，工程在两次停工后无法进行下去。目前，大厦只有一楼有一些正常经营的临街店铺，其余层面均为闲置，经过长达10多年的闲置期，整个楼看起来都是灰暗的，它当年10亿多元的投入更成为如今的沉重负担，使得唯一一次拍卖计划也未能成行。

同样，每每经过黄河路与白山路交叉路口，市民徐小姐都会感叹一句，“这楼什么时候才能建好啊？”相信许多人都能知道徐小姐口中的这栋楼，它以钢筋水泥框架的姿态屹立在这个街角已经10年有余，水泥柱子、一排排钢筋在一座座正在使用的大厦之间显得格格不入。徐小姐介绍，大概是2005年的时候，她在一次房交会上看到这个楼盘，那时就以旧楼改造项目展示在市民面前，声称将改造成小户型公寓，想到这个位置距离自己单位很近，而且学区很好，她便购买了一张VIP卡，排队等待开盘时能够优先购买到这的房子。可这一等竟是四五年，“我每回经过这里，都发现它一点都没变样。”徐小姐开玩笑地说，多亏自己没有等这个房子住，否则按照这几年房价的上涨速度，自己就买不起房子了。这栋大厦建设之初命名为华星大厦，现在，很多人都根本不记得它的名字了。

背景

大连烂尾楼成功改造先例

不过，市民大可不必因此对烂尾楼谈虎色变，大连烂尾楼改造，无论是商业项目，还是改造成民宅、公寓，都不乏成功范例。记者调查了解到，大连市政府对处理和推进这些工程高度重视，从十余个相关部门抽调领导干部组成工作小组，还特聘了经验丰富的多名律师组成法律咨询组，对这些烂尾楼采取“一楼一策”的工程项目调查、取证及法律论证。

到目前为止，大连已有10多座停滞10年以上的烂尾楼项目，完成改造投入使用或已启动改造程序。如希望大厦、远洋大厦等，绝佳的地理位置和独特的外观设计，让它焕然一新之后，便成为城市的地标性建筑。据市土地储备中心的工作人员介绍，一般来说，烂尾楼为商业项目的较多，因此不涉及到改造后市民购买的问题，也有个别改造后变成民宅、公寓。例如位于太原街与胜利路交会处的原龙博大厦，大厦为双子楼加裙楼，原规划用途为商业服务性酒店，在主体完工后便因经济纠纷停滞下来。现在，矗立在人们面前的是丰盈星海商品住宅楼和金地海景小户型商品住宅楼。

提醒

担心使用年限和贷款

类似徐小姐这样，有意愿购买烂尾楼改造房的市民不在少数，他们主要看中了房子的地理位置，多在中心地段，想要在这里找到类似的地块已经难上加难了。不过，这部分购房者也遇到一些令他们感到困扰的问题。

●购买风险如何规避？

烂尾楼问题一般都比较复杂，因其多涉及经济纠纷，造成大厦权属问题也相对复杂。如何才能知道改造之后的楼盘权属，避免因此受骗？另外，房屋产权证何时能够办理下来，购房者对此也感到担忧，烂尾楼在权属上本就存在复杂性，办理产权的时间表无法确定。一旦房产证上出现问题，这意味着落户、孩子上学等一系列问题无法落实。

就此，市国土资源与房屋局的一位工作人员介绍，购房者要把握一点，就是查看房子的权属证明。自称一手房手续的，要查看其预售许可证；如预售许可证已办理过，又通过拍卖转换了权属的，就应该是二手房，要查看其权属证明。对销售商提供的权属证明，要咨询房地产相关部门进行核实。如果核实无误，说明房屋从质量到权属都已达到准予对外销售的资格。

●使用年限缩水怎么办？

烂尾楼大都闲置10年以上，重新盘活之后，房子使用年限能否等同于新楼盘的年限？年限缩水会有什么影响？
面对市民的这个疑惑，国土资源与房屋局的工作人员解释，市民如购买此类房屋，可先打听该楼盘是否能够重新计算使用年限。但一般来说，年限缩水的比较普遍。按照《物权法》的规定，住宅建设用地使用权限届满，可自动续期。这就表示《物权法》已经解决了大家担心的房屋土地使用年限问题，即在房屋土地使用权期满后，除非因为公共利益需要，使用权人的继续使用权必须得到满足。所以，消费者对房屋使用年限缩水问题无需考虑太多。但届时以何种方式续期，操作上还没有具体的参考实例，现在还不确定。因此，弄清楚自己所购房屋还剩多少年使用期，全方位权衡性价比也是必要的。

●贷款会不会受到影响？

记者就使用年限对购买人群的影响进行了随机调查，大部分年轻的受访者表示，只要地脚、价位等因素能够接受，使用年限问题并不会太担心，大连目前的烂尾楼大都是上世纪90年代建成，按照民宅商品房70年的使用年限，去掉十几年影响也不大。而年长的受访者考虑的因素更多，购买意愿相对较低。这也是烂尾楼改造多倾向于精装小户型针对年轻人的原因。

不过，年轻人买房多数涉及到贷款问题。“银行在审批贷款的时候，肯定会考虑使用年限问题。”在中介公司从事办理贷款业务的张女士也给购房者介绍，银行会考虑放贷的风险，就现阶段的影响来看，楼龄越老，贷款的审批考察越严格。同时，张女士指出，一般来说，烂尾楼改造项目的开发商指定银行贷款的可能性较大，因此在首付比例等方面购房者没有选择的余地，随行就市。记者唐东丽高强

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关联法条

《中华人民共和国物权法》