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高价位投资买楼需要谨慎

法律快车官方整理

2020-07-05 20:24

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高价位付款的投资外，房产投资成本包括：首期付款、按揭还款(包括本金和利息)、保险费、公证费、契税、二手房交易费用，还包括首付款和按揭还款的利息损失（即机会成本）等。首付款目前大多都需要三成，还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。保险费根据按揭年限计算，提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税。

　　因此，计算房地产投资收益可以概括为：收益＝卖出价-买入合同总价-交易费用-按揭利息支出-首付款利息损失＋租金收入。

　　从上述公式可以看到，减少按揭利息支出就可以降低成本、增加收益。由于等额还款法是还款期内递增还本金、递减还利息；而等本金还款法则是每期偿还的本金固定，按实际贷款余额计息。所以，相同一笔银行按揭，采用等额还款法的利息支出要大于采用等本金还款法，但等额还款法前期偿还的本金要少于等本金还款法。

　　因此，如果是准备提前还贷的投资者就应采用“等本金还款法”，减少利息支出。

投资成本主要是首付

　　以投资一套50万元的商品房，首付15万元，其余35万元按揭20年商业性贷款的情况为例，等额还款法的第一年利息支出约为19038 元，等本金还款法的第一年利息支出约为18836元，相差202元，以后年份相差更大。另外，在办理按揭也需要交纳按揭费用和保险费，虽然目前出现直客式按揭等多种贷款业务，但毕竟未全部普及，为保守计算，还要将按揭费和保险费等计算在内。

　　其次，由于投资成本最主要是首付款，因此在计算投资成本时不能忽略投入首付款后的利息损失。一般参照银行利息计算，如按照一年期定期利率2.25%计算，15万元首付款的年利息损失约3375元。

　　再次，还需要估算一买一卖的交易费用，包括契税、中介费、个人所得税、营业税等。一般来说，一套50万元的商品房，如果在买入两年内转手，交易费用约在4.1万元左右；在买入两年后不到5年内转手，交易费用约在1.4万元左右。

空置出租收益不同

　　如果投资者在投资期内将物业出租，那么租金收入也该算入投资收益内，但如果投资期内物业空置，则租金收入为零，同时投资成本要增加物业管理费等项目。按照总价50万的物业租金水平平均在2500元/月为参考，物业管理费约2.5元/平方米·月。

　　空置房“回本”房价一年至少涨10.5%，经过收益计算，在以上按揭贷款条件下，投资者要在投资前三年保本，房价每年比原来必须要有以下的涨幅：

　　第一年第二年第三年

　　空置 15％ 19.6％ 18.6％

　　出租 10.9％ 7.9％ 2.1％

　　在一次性付款的情况下，投资者要在前三年保本，房价每年分别比原来要有以下增幅：

　　第一年第二年第三年

　　空置 10.5％ 12.7％ 9.6％

　　出租 5％ 1.7％ —

　　也就是说，如果房价上涨低于上述幅度或出现下跌，房产投资者将出现亏损。以上计算都忽略了通货膨胀等干扰因素，即是房租在三年内也没有上涨。

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