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五证意味着……

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2020-07-05 22:43

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编辑同志：

您好！我看中了大兴的一处小区，这个小区环境还可以，特别是价钱比别的地方便宜许多。销售人员对我说，这个小区之所以这么便宜，是因为没有办理《销售许可证》，而且他们暂不打算再去办理此证了。他们还说，如果我就是自己买了住的话，有没有《销售许可证》都无所谓，请问，真的无所谓吗？

读者刘羽

刘羽：

你好！借你的问题，我打算从房地产开发的角度说一说"五证".

"五证"是什么？

一般"五证"指：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、《工程开工证》、《销售许可证》。这五证分别是在房地产开发过程中，由各个行业管理部门审核并颁发的各种法律性文件。如果开发公司在销售房屋时五证齐全，则说明开发商是按照国家和北京市的规定，进行房地产开发建设的。基本上经历了项目的立项、可行性研究、征地、拆迁、规划、设计、市政规划及方案、房屋施工、市政施工、竣工核验等过程，并且在开发建设过程中，全程受到国家及北京市各个行业管理部门的严格监督与管理。随着项目的开发，国家和北京市有关行业管理部门适时地按照项目开发进度和项目的成熟与否颁发各证。由此可以看出，五证齐全的房屋在用地合法性、房屋建设的合法性、市政设施配套的合法性等方面都有法律依据，是购房者购买的商品房能够合法正常使用的基本前提。另外还需要提醒大家注意的是，有些貌似五证齐全的项目也未必合法，在购买房屋时购房者一定要仔细辨别，开发商提供的五证是否是自己所买的房子的五证。也就是说一定要看清楚，五证上所标定的地块、房屋是否与所销售的地块和房屋相一致。

五证不全意味着……

如果五证不全，则说明房地产开发商在规范的开发程序和环节中存在缺陷或问题，从目前的开发实践来看，大多数问题出现在《土地使用证》和《房屋销售许可证》上。如果没有《土地使用证》就说明开发商根本就不享有该地块在一定年限内（住宅为70年）的土地使用权，也就是说它根本没有权利去处置这块土地，当然就更没资格在上面盖房，向社会和消费者销售商品房。没有《土地使用证》的事一般发生在那些投资方与单位或开发商的合建房、各单位的集资房、没有用地手续的非法开发等项目上。如果没有《销售许可证》则说明，开发商还没足额缴纳土地出让金，拖欠部分土地出让金说明土地使用权不完全合法，其实不完全合法与非法的后果对消费者是一样的——将来办不下《产权证》。

不过，对于五证不全的项目也有个区分对侍的问题。有些项目是五证暂时不全，一般是由于程序的原因导致暂时不全的，这类项目将来可以将暂时缺的证补办齐全。所以如果你看上了五证暂时不全的项目，打算预购，就一定要落实五证何时到位，问题是出在程序上呢，还是资金上？但有些项目，从立项拨地开始就是非法的，所以根本不具备补办的条件。购房者在购房时对此类房屋要敬而远之。

大家花钱买的是房

还是权

购房者购房表面上看购买的是房屋的实物，实质上购买的是房屋产权和该房屋应分摊土地的使用权的权利。房屋产权证是购房者拥有该房屋产权的合法凭证，是产权人对该房屋拥有权利的标志。产权人可以依据国家规定享有对该房屋的使用、保证。如五证不全，开发商都不具备办理产权的资格，自然无法落实给购房者办理产权的承诺了；另外如果开发商具备补齐五证的条件，但补办过程中会涉及相关手续的报批、相关文件是否齐备以及补交费用的问题，因此补齐五证在时间上很难保证，进而很容易同购房者产生经济纠纷。

特别提醒各位购房者，大家花钱买的是合法的权力，如果权力本身是非法的，那所谓"买房"与扔钱有什么差别。为了您的利益和权利，尽量购买五证齐全的房屋，不要贪图一时之便宜购买五证不全的房屋，使自己造成经济上和其他方面的损失。