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房地产行业应该何去何从

法律快车官方整理

2019-10-08 15:38

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　　与以前的国八条、国六条比，如今的房地产市场更似乎是处于市场寻底过程，而不再是过去的行政性房价施压。

　　08年5月5日到11日的数据显示：

　　北京

　　期房签约2234套，环比增加39.4%，签约面积23.5万平，环比增加43.7%。

　　其中住宅签约1698套，环比增加25%，签约面积19.1万平，环比增加30.5%。

　　天津

　　商品住宅签约1078套，环比增加18.7%，签约面积11.5万平，环比增加19.3%。

　　深圳

　　商品住宅签约1321套，环比减少7.6%，成交面积10.4万平，减少3.7%。

　　*上海

　　商品住宅成交套数4549套，环比增加96.7%，成交面积45.8万平，增长84.8%。

　　*南京

　　商品住宅成交982套，环比增加38.9%，成交面积10.6万平，增加34.6%。

　　*杭州主城区

　　商品住宅成交642套，环比增长23%，成交面积6.8万平，增长14%。

　　武汉

　　商品住宅成交1490套，环比增长65.6%，成交面积14.8万平，增长72.1%。

　　*重庆

　　商品住宅成交2402套，环比增长8.3%，成交面积21.5万平，减少2.6%。

　　2008年5月12日到18日的数据显示：

　　北京

　　期房住宅签约1582套，环比减少6.83%，成交面积18.8万平，减少1.7%。

　　现房住宅签约251套，环比减少27.87%，成交面积3.88万平，减少26.03%。

　　上海

　　普通住宅成交套数2692套，环比增长16.74%，成交面积23.14万平，增加18.25%。

　　深圳

　　商品房成交1252套，环比减少5.22%，成交面积10.97万平，增长5.41%。

　　天津

　　商品房成交套数1104套，环比减少17%，成交面积13.5万平，减少1.3%。

　　*长沙

　　期房住宅成交1652套，环比减少28.64%，成交面积18.71万平，减少31.85%。

　　武汉

　　商品房成交1682套，环比增长13%，成交面积19.6万平，增长32.71%。

　　上述数据中，除了城市名前打*号之外的城市，全部都表现为成交房型的套均面积环比增加。

　　这是一个非常有意思的市场现象，如果按舆论中声讨的那样，主流购房者都买不起房的话，理应套均面积持续下滑才是。

在整个房地产市场的一片降价、声讨、观望气氛中，我们应该相信目前参与交易的购房者更多以刚性需求为主。

　　上周末曾与一些朋友聚会时候做过调查，调查他们对房地产市场的观点。

　　1、现在的房价如何？

　　太贵了，买不起，腰斩还差不多。

　　2、你家庭年收入多少？

　　我和我老婆都是06年大学毕业后参加工作的，07年家庭总收入该有12万吧。

　　3、你想买多大面积的什么样的房子？

　　当然要大一些呀，140平左右差不多，最好是苏州环线以内的。

　　应该说，这个年轻家庭的年收入水平对于整个苏州市区而言并不算高，也就是说，如果以房地产市场的主流购买人群来说，这个家庭应该算是恰巧被覆盖的边缘家庭。

　　如果按照某些经济学家、社会学家的说法，房价收入比在3～5倍为比较合适，那么这个家庭可以购买的商品住宅的总价该在36万～60万之间。

　　我们先来看看苏州地区的房价，目前环线内的鑫茂集团开发的景园，销售均价在7500元左右，按其购买力上限计算，可以购买80平的均价住宅楼。

　　一对仅仅工作只有1年多的年轻夫妻，已能以5年的收入购买一套环线内80平的住宅，这个房价如果还要再说过高实在是说不过去了。

　　60后的那部分人群，在90年代初，为了单位的福利分房，熬了近10年左右的工龄，才马虎获得了75平以内的住房，这对于他们来说已经是可以雀跃欢呼的了。

　　而现在的那些70后、80后又是怎样的消费思维呢？

　　我们是否真的必须让每一个刚刚参加工作不久的年轻人都拥有面积较大的自有住宅？

　汶川地震后，对于商品房的供求存在较多变数，不过，作用力相对更偏于灾区罢了，我以成都为例做一说明。

　　1、成都市区的外来投资、投机需求在短期内将必然大幅度萎缩，长期影响有待观察。

　　2、成都外围，尤其是受灾较重的城市居民，更倾向于在经过震灾考验的成都购房置业，因购买力原因而更多偏向城郊区域。

　　3、成都本地居民在震灾之后，对住宅区域、楼层、质量的坐标进行重构，引起二手房交易的攀升。

　　4、四川矿区的暴发户更倾向于在成都购置建筑品质一流的住宅，规避天灾影响。

　　对于中国其他大中型城市，或许人们将简单从价格、地段、学区、成熟度、物业的对比上，再增加一条比重或许会很大的楼盘建筑质量，观察和考验建筑施工公司的能力。

　　与以前的国八条、国六条比，如今的房地产市场更似乎是处于市场寻底过程，而不再是过去的行政性房价施压。

　　以过去的一段时间，政府虽然在口风上仍然强调要抑制房价过快上扬，强调紧缩货币政策，可是金地、华发、保利、万科、新湖中宝(600208行情,股吧)等融资方案相继放行，为市场资金注入了一些暖暖的活力。

　　是否会更大力度的放开房地产融资，我们更需要观察泛海、富力的融资，尤其是去年高价大量屯地的恒大会不会继续被扣。

　　市场在犹豫中前行，当市场再次向下寻底，或者转身向上时，人们或许才会恍然大悟，原来是这么回事。

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