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限购令加强版新国八条出击

法律快车官方整理

2019-10-08 16:51

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　　2011年1月26日，国务院新出炉的新国八条仿佛一颗炸弹，影响巨大。特别是其中的限购令政策对于炒房一族来说深受打击。那么，这样一个加强版的限购令，组合型新国八条能否撼动房价呢。

　　离春节仅一个星期，对广大地产商来说，本已对2010年的辉煌作好总结，准备安安乐乐地过个好年，就在此时，1月26日，国务院常务会议突然出炉了 2011版“国八条”，进一步延续和升级调控政策，“二套房”首付提至6成，“限购令”全面升级，5年内二手房转手营业税全额征收，更为重要的是落实地方政策问责制，使调控更到位，“国八条”组合拳再度调控楼市。

　　“国八条”一出，不少地产商就立刻召开会议，商讨新政的影响，以及调整策略以应对。

　　基调：前期调控的延续

　　2011版“国八条”，大部分是前期调控政策的延续。

　　去年，经过“4·17新政”、“9·29新政”，虽然在一定程度上抑制了房价上扬的速度，但实际上楼价还是出现了快速飙升，调控被百姓喻为“空调”。

　　至去年年底，全国楼价还是普遍快速上扬，临近“两会”，新一轮的调控声音不绝于耳。大部分专家预测，“两会”前可能会有新的调控措施，春节前应该不会出台，但结果还是出乎业界意料。就在离春节仅一个星期的时间，1月26日，温总理主持的国务院常务会议，出炉了全新版“国八条”。

　　2011版的“国八条”中，加大保障安居房建设力度、“二套房”首付提升至6成、土地供应计划控制、限购房等等，都是延续及落实前期新政，但部分措施比前期新政更为严厉，旨在抑制楼价的快速上扬，保持楼市的稳定。

　　重点：“购房令”全面升级

　　在“国八条”中，最严厉的是“限购令”。

　　去年“9·29新政”中，首次提出“限购”，第四季度开始，广州、上海等一些重点城市开始执行“限购令”，但对楼价的抑制效应还不是十分明显。

　　佛山地产资深人士骆仪克表示，此次新政，“限购令”已全面升级：其一，限购目标更广大，前期的限购令，侧重于新购，忽视存量房，而此次的限购，将存量房也计算入内，对本地户籍家庭，拥有2套或以上住宅的，将停止向其售房，而对于拥有1套或以上的非本地户籍家庭，也要停止向其售房，限购目标更广;其二，限购范围更广，之前的限购，基本是集中在一线城市，而现在则扩展到“房价上涨较快的城市”，也就是说包括二三线城市。“限购令”的全面升级，对楼市的影响将是深层次的。[page]

　　在佛山，拥有2套或以上住宅的家庭不在少数，特别是目前主流购房群体，如果佛山执行“限购令”，则对佛山楼市产生较大影响，特别是高端产品。

　　特色：实行地方政府问责制

　　去年的房产调控，被誉为史上最严，但无论是“4·17新政”，“9·29新政”，还是抑制不了楼价的快速上涨。业界认为，这与地方政府执行不力有较大关联，土地成为大部分地方政府的主要财政收入，地方政府不希望楼价出现明显波动，所以，中央调控政策落到了地方，就打了一定折扣。

　　而2011版的“国八条”，首先就强调地方政府在调控中的角度，对于调控不力的，将实行问责，这将大大加快调控政策在地方的落实，增加调控效果。骆仪克表示，这也是本次新政最大的特色，将更有利于调控措施的落实与执行。

　　至于新政的真正效应，骆仪克表示，目前还很难评估，新政需要市场一定时间来消化。去年的“4·17新政”、“9·29新政”，市场都需要时间来消化，只不过“4·17新政”的消化时间有点长，“9·29新政”消化时间很快，现在的“国八条”，也需要时间来消化。

　　地产商观点

　　招商地产佛山公司

　　常务副总经理冼耀强：

　　影响还有待市场观察

　　2011年楼市“国八条”年前紧急出台，进一步加强了宏观调控的力度，直接提高购房门槛，这对于购房者的影响是立竿见影的，预计成交量会出现下跌。我认为总体上主要还是抑制住宅投资和投机行为，至于具体的反应，还要根据各地实施政策和执行的程度，短期内仍然难以判断，对市场的具体反应仍需要进一步观察。

　　国家出台如此强烈的调控政策，对“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”这些类型的城市和佛山这些二线城市的影响是不相同的。这是由于佛山市场有自己固有的特点，例如刚性需求强大、民间资本雄厚、外地购房比例不大、居民亲属关系复杂多样、购房方式可以重新调整等(例如分户) 等关系，区别于一线城市，对政策的反应也有所不同的。

　　由于政策具体到“限购”，对总体成交量是有直接影响的，在这个情况下，市场需要重新寻找一个新的平衡点。至于成交价格，还要结合发展商推货速度和数量，以及市场需求量关系，即供求关系才能下判断，现在下判断未免过早。[page]

　　佛山合富辉煌总裁李慰：

　　住房的“刚需”还是很强

　　2011年楼市“国八条”，是由国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作而提出的。政策的出台，是必然的。至于是否适用全国所有城市、在佛山本土推行的时间、程度以及细则的出台，都还是未知之数。具体的影响还需要看各个地区落实的情况，以及各个地区的补充条件。基于此，我相信具有一定的弹性空间。

　　我们可以看到，2010年各项调控政策出台后，地产市场在适应之后还是继续往前行，我们要看到最重要的，不是政策的表面，而是要透析到政策的内在性质。对于这个问题的原因，我认为有两个主要因素，首先中国的地产市场存在强大的刚性需求，佛山同样也是“强刚需”的城市。以佛山为例，广佛都市圈以及珠三角九大城市群融合等概念的提出和实施，在未来5年对各项市场配套的强大推进，有力地支撑“刚需”。

　　其次是货币因素。这直接助燃了“刚需”的威力。本来有“刚需”支撑对市场是非常好的，但对于货币因素的助力，李慰表示了担忧。李慰指出，无论政府出台何种政策，在政策的出台频率方面，可以见到的是，政府是分步骤地推出政策，由此证明了政府一方面悉心“呵护”刚性需求，另一方面政府也不愿意见到价格暴涨的地产市场，政府的社会责任需要稳定市场，让价格平和地过渡。政府在调控整个经济体系中是否能取得成功，关键是在这两个力量角力中，取得平衡。

　　“震荡向上”是我认为2011年市场总体走势。但区别于2009年和2010年，相信2011年会出现一定的平衡点，毕竟政策是有叠加作用的。

　　很多业内人士对此政策的实施均表示担忧。其实我认为不用太担心，房地产的走势根源不在于房地产政策本身。政府和业内都不要太低估货币的影响，除了地产政策本身，货币政策方面需要提出更有针对性，更有全面性的政策，这更有利于“两个力量”之间取得平衡。

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