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小产权房“转正”路漫长

法律快车官方整理

2020-05-19 20:56

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　　核心内容：据官方统计数据，截至2011年年底，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。2012年期间，深圳市原农村集体经济组织共占用约390平方公里土地，约占深圳建设用地的42%，其中近300平方公里的土地上有“违法建筑”，无法进入市场流转。

　　2012年5月，深圳启动以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则启动第三轮土改，提出探索原农村土地改造确权路径，引起市场对于小产权房“转正”的猜想。

　　今年年初，深圳市政府发布“优化资源配置促进产业转型升级1+6文件”，提出原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通，尽管是工业用地性质，但也被行业解读成为小产权房“转正”的又一信号。

　　时隔一年，今年5月上旬，深圳正式下发《深圳市全面深化改革总体方案(2013-2015年)》(简称“《总体方案》”)及《深圳市2013年改革计划》，意味着加速土改、金改。而面临深圳高房价，借助深圳土改之风无疑再度刺激小产权房活跃。

　　在近期刚落幕的2013年深圳国际房地产博览会上，相比冷清的商品房市场，低廉的小产权房表现也尤为抢眼。

　　不过对于能否通过上述方式使得深圳庞大小产权房有一个转正的突破口。黄立冲委婉表示，小产权房仅是公司投资很小部分，并不是核心，公司寻求目标还是在与价值是否被低估物业，商业旧裙楼等，可以针对不同市场，将业态重新定位，进行价值提升，这才是所需求的。

　　“去年城市更新措施，对于部分更新改造项目提出采取整体打包、成片开发方式，引入业主等是有意为小产权房的处置提供一定方式”，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，但目前实际案例还未看到，大的动向也没有。

　　宋丁说，目前来看城市更新推进改造速度很慢，难度就在于工作推进到村集体组织后，涉及村民各种赔偿难以解决。就算现在私募基金介入，小产权房若未进行确权依然面临购房的风险。

　　深圳小产权房遍及深圳关外龙岗、龙华、沙井等地，占地面积庞大。宋丁表示，目前不少小产权房已转手多次，而一旦遇到房屋征收或更新改造，现有的小产权房业主没有任何权利。因此土地确权主体只能是“村集体经济组织”，政府也只跟“村集体”来谈，导致买房风险，使得买房人处于被动。

　　他指出，小产权房因建筑质量问题不一定符合最后批准要求，建筑标准可能违法，私募进入方式仍未能突破政策上的坎，但可为政府谋划的小产权房的“转正”提供一定启发。

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