盘点 房地产中介纠纷业内列十大关键词

盘点2009年房地产中介纠纷业内列十大关键词
2009年上海房地产市场呈现“V”型变局，房价快速拉升引发各种纠纷。其中中介纠纷占不小的比例。中介提供的居间服务是否规范直接关系到房产买卖的安全。盘点2009年房地产中介纠纷，可以十大关键词为索引。
关键词
意向金
案例：张女士在中介的介绍下看了一处房屋，非常满意。中介对她说这套房子非常抢手，得赶紧付意向金，意向金不是定金，不想买了还可以退。张女士就付了2万元意向金，并签了居间合同。回家和家人一商量，家人觉得房价还是贵了点，隔天她找到中介想把2万元退回来，中介却告诉她说上家已经收了意向金，意向金变成定金了，不能退。张女士想了半天也没明白意向金怎么就变成定金了。
●点评：《居间合同》其实比正式的买卖合同都重要，其中玄机很多，在二手房买卖中又常常被忽视，特别是里面约定的“意向金转定金”的条款更是被人忽视。付“意向金”的时候，买方一定要看清楚居间合同对意向金是怎么约定的。
“意向金转定金”指居间合同中约定由买方先付一部分钱款作为意向金交给中介，如果卖方同意居间合同中的条件（包括总价及付款方式），中介就将意向金转交给卖方，此时意向金就转为定金，如果买方反悔不买则不能要求返还，如果卖方反悔不卖则要双倍返还。买方付钱的时候确实是意向金，但如果卖方同意卖，那就变成定金了，所以一定要看清居间合同条款，不能轻易付意向金。
关键词
“跳中介”
案例：李先生通过中介看了一处房子，虽然很满意，无奈价格太贵，要230万元，于是放弃。后来，他又找到一家中介，中介带他去看了房，正巧是同一套，不过价格便宜一些，只要225万元。于是他就通过这家中介与房东签订了买卖合同。这事被前一家中介知道了，他们找到李先生说李先生“跳中介”，并拿出一份李先生签过的《看房确认单》要李先生付违约金，确认单里写明，李先生不能私自和房东成交，否则要向中介承担成交价2%的违约金。
●点评：中介说李先生“跳中介”其实并不成立。“跳中介”一般是指为了不付或者少付佣金瞒着中介私自成交，而李先生通过后一家中介公司成交是因为后一家中介公司介绍的成交价格低于前一家中介公司，这是一个新的合同条件，而且李先生的目的并不是为了不付或者少付中介费，所以他并没有违约。反过来，如果李先生在前一家中介公司介绍下已和房东达成了买卖意向，但是为了逃避中介费私下与房东成交，那就是跳中介，应当按照合同的约定承担违约责任。
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关键词
审查粗
案例：刘小姐在中介的介绍下和房东王某签了合同，但没多久房价就涨了。王某对刘小姐说他不是唯一的产权人，还有一个产权人李某，现在李某不同意出售房屋，所以合同是无效的，愿双倍返还刘小姐已付的定金。刘小姐觉得房价涨了这么多，即使双倍返还定金还是弥补不了她的损失，她觉得中介对她的损失也应当承担责任，如果中介尽责，应该谨慎审查产权人情况。
●点评：对中介公司来说，如果在提供服务过程中确实存在过错，比如没有要求李某应到场签字，也没有审核李某授权王某签字的授权委托书，那么也应当因为未尽到审查义务而承担赔偿责任，但这种赔偿是适当赔偿。
法律规定共有财产出售要得到所有共有人的同意，否则合同无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关键词
办贷款
案例：顾先生在中介的介绍下付给房东5万元定金，由于要向银行贷款七成，中介说可以代办贷款，于是顾先生就放心地和房东签了买卖合同并付了首付。可是，时值年底，银行都在收紧贷款，拖了近一个月贷款还没有批出来。房东不愿等了，就对顾先生说已超过合同约定的时间，解除了买卖合同，还要求顾先生承担违约责任。
●点评：长期以来，对中介介绍来的贷款客户，银行会给中介“返点”，即返还一部分利润。因此买方贷款时，不能只听信中介的一面之词，最好多找几家银行咨询一下。要明白贷款是买方的责任，办不出贷款，不管是银行的原因还是买方自身的原因，买方都可能要承担违约责任，而买方向中介追偿是非常困难的。
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关键词
违约金
案例：买方郑先生与邓小姐在中介的撮合下签订了居间合同。不久邓小姐反悔不想卖房，郑先生将邓小姐告上法院，法院最后判决邓小姐应当向郑先生赔偿经济损失。郑先生胜诉后，中介公司又将邓小姐告上法院，要求邓小姐依据居间合同向中介承担房屋出售价2%的违约金。
●点评：中介出于保护自己利益角度着想，会在居间合同中约定买卖双方任一方违约造成买卖合同不能签订时，违约方不仅应当向对方还要向中介承担违约责任。这样的约定有其合理性，如前所述，居间合同是一个由三方签订的复合合同，包括居间合同和买卖合同的内容，违约方不仅应当根据买卖合同承担违约责任，还应当依据居间合同承担违约责任。由于一方违约造成合同不能签订，中介受到的损失就是中介费的损失（以住宅而言就是上下家各1%的中介费），在这种情况下，违约方还应当赔偿中介的损失。
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“代”看房
案例：张小姐付了5万元定金后发现房子的朝向不是中介告知的南北朝向，而且不少地方还渗水，于是提出退房。房东不肯退，张小姐觉得中介是存心欺骗她，既没有告知房间的真实朝向，也隐瞒了渗水的情况，于是想向中介索赔。
●点评：房产中介只是居间方，居间人提供的服务是报告订立合同的机会或者提供订立的媒介服务。中介只是根据自己的知识和判断以及房东的描述将房屋的情况告知买方。“看房”会产生非常重要的法律后果，即“认可房屋的现状”，包括朝向、位置、格局、质量、装修等等，买方看了房又认为自己没有看清楚而提出退房，通常不会被法院所认可，除非有证据证明卖方故意隐瞒房屋的缺陷。其实，就算中介有意误导，买方也很难就被中介误导的事实进行举证，因而会将自己陷入很不利的地步，所以买方不能轻信中介或房东对房屋情况的描述，一定要自己亲自查看，仔细询问。
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信息假
案例：张某持伪造的预售合同通过中介公司与买方李某签订了买卖合同并收取了150万元房款，此后张某虽被以诈骗罪判刑，但李某的经济损失已无法挽回，于是李某起诉中介公司要求赔偿其所受到的150万元经济损失。
●点评：《合同法》第425条规定了居间人“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，房产中介对客户提供的有关材料应当负有审查义务，并依据合同约定或商业惯例进行调查核实。如果中介没有尽到这些义务并且造成委托人的损失，显然应当赔偿。但在这类案件中，中介并不是赔偿全部的损失，而只是就其过错承担相应的赔偿责任。
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吃差价
案例：胡先生委托中介按160万元卖房，过了几天，中介告诉他已找到下家。胡先生按照中介的要求与下家按160万元签订了买卖合同。此后，胡先生得知下家的实际买价是165万元，其中5万元是交给中介的好处费。胡先生认为中介在吃差价，要求中介返还5万元。
●点评：中介吃差价有很多种做法：
第一种，卖方明确表示将房屋卖给中介，中介再卖给第三方。此时卖方与中介成立买卖合同关系，因此中介即使吃差价完全合法。
第二种，卖方委托中介以不低于一定价格（如200万元）出售，而中介售价高于委托价（如210万元），则双方成立委托代理销售的关系，如果双方对溢价部分（即10万元）没有约定或约定不明，则该溢价部分应当归卖方。但是，如果对溢价部分有约定，如约定溢价归中介所有，则根据意思自治的原则，溢价部分应当归中介。
第三种，在第二种情况下，如中介按最低委托价以委托人的名义与自己或与自己有密切联系的第三方签订买卖合同，再将房屋加价卖出获利的，则委托人可主张溢价部分。
所以，胡先生能不能要求中介付这5万元的“差价”，要看中介是怎么向下家解释这5万元的性质。如果中介说5万元是上家的房款，则是在吃差价，应当返还。
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不规范
案例：谢小姐看房以后很满意，中介要求付意向金并签居间合同，谢小姐都一一照办。签好居间合同后，中介说要赶紧拿去让上家签，就把一式三份的居间合同全收走了。等谢小姐再看到居间合同时，上家已经签好了字。而谢小姐发现居间合同做了修改，原来上面写的送家具家电的条款被划掉了。谢小姐不想买了，中介却说合同原本就是这样的，是谢小姐没有看清楚，要毁约就得赔钱。
●点评：中介人员良莠不齐，一些中介业务员不按规范操作埋下纠纷隐患。比如：签了合同后不给正本而只给复印件、私收中介费、找“托”抬价、故意隐瞒房屋的信息、引诱甚至欺骗客户缴纳定金、将各方缴纳的税费故意算错等等。买卖双方既需要中介人员提供的服务，又不能轻易相信中介的承诺特别是口头承诺，对中介的话一定要冷静判断而不能全听全信，必要时最好上网核实或者向其他专业人员如律师咨询。
此外，任何经过签字的法律文件一定要留下复印件，并让中介出具“原件与复印件相符，原件收讫”的证明，以防中介私自涂改。
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代收钱
案例：钱先生在中介的居间下和卖方赵小姐签订了买卖合同，合同约定钱先生支付的定金及房款都由中介转交给赵小姐，后来双方发生纠纷。钱先生起诉中介要求中介退还已收的定金和房款。
●点评：中介从事居间服务，但也有一些时候中介只是一方的代理人，在授权范围内行事。根据法律的规定代理人在授权范围内实施的法律行为的后果要由委托人承担，中介根据合同将钱先生的定金和房款转付给赵小姐，这是钱先生给中介的授权，法律后果应由钱先生承担，即使买卖双方之间有什么纠纷，钱先生也应当以赵小姐为被告，而不能以中介为被告。
（作者为上海市律师协会建筑与房地产法律研究会委员，上海市大邦律师事务所合伙人、律师）