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公摊面积怎么算专家教你口诀来解决

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2019-11-10 00:50

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　　■省测绘局总结的房产测量与公摊面积的计算口诀

　　外墙隔墙量中线，套内墙体全计算;阳台区分封闭否，封闭全算未封半。量具离地一米二，阳台应测底平面;本楼共用本楼算，多楼使用不能摊。

　　“开发商的办公室算进了公摊面积”“交房时的公摊面积比预售时增大了”……最近一段时间以来，随着新交付入住的楼盘越来越多，省测绘局房产测绘咨询热线接到的类似投诉也越来越多。

　　为此，省测绘局权属界线测绘处5月31日发布公告，就公摊面积如何定义、如何计算等问题做出说明。

　　管理用房能否公摊看位置

　　小区管理用的房、开发商设立的办公室究竟该不该算进公摊面积，是许多业主打来电话询问的内容。对此省测绘局权属界线测绘处副处长赵卫平介绍，房屋公摊面积也叫共有公用建筑面积，按照国家质检总局颁布的《房产测量规范》规定，房屋应分摊的共有建筑面积包括：共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井;共有的楼梯间、电梯间;为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室;为本幢服务的公共用房、管理用房;共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗;共有的电梯机房、水箱间、避险间;共有的室外楼梯;共有的地下室、半地下室;公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

　　房屋不应分摊的共有建筑面积包括：作为人防工程的建筑面积;独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚;为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房;用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物;用作公共事业的市政建设的建筑物。

　　至于小区管理用房和设备间如何公摊，赵卫平解释，如果建在一座楼内，并且仅为此楼住户服务，则应该由此楼住户共同分摊。如果建在本楼，不但为本楼住户服务，也为小区其他建筑的住户服务，则不能进行分摊，更不能仅由建筑所在楼住户分摊。

　　公摊面积为何比预售时大

　　“开发商必须委托具有房产测绘资质的测绘部门出具报告，并告知购房者公摊比例是多少。”赵卫平表示，在市民咨询或投诉商品房面积和公摊面积的问题中，开发商常见的招数一般为公摊面积不透明、将不该公摊的部位列入公摊范围、套内面积减少或者开发商将已公摊的部位出租、出售;将不应该计算面积的部位计算面积，重复计算面积等。

　　针对一些购房者反映的“交房时的公摊面积比预售时增大了”的现象，赵卫平表示，预售房的公摊面积，是根据开发设计的图纸测算的，如果开发商在建设过程中不按设计施工，擅自改变规划，或者特意追求变更设计，如将露台改成阳台、将飘窗改为阳台(飘窗一般不计算面积)、增高规划楼层等，就会与实测结果有较大出入。

　　一位业内人士表示，就开发商变更设计导致公摊面积增大的纠纷，目前尚没有行之有效的解决途径，即使申请权威单位测量，也往往因为需要其他业主的配合以及费用问题不得不放弃，建议市民在签订买房合同时尽可能对公摊面积做出详细约定。

　　可用专业软件计算套内面积

　　测绘专家建议，市民在购买商品房时，必须先了解哪些建筑在公摊范围内，哪些可以排除在外。购房者在取得住宅建筑设计图后，虽然自己无法测量，但可以让建筑专业人士利用专用画图软件将套内面积计算出来。这样，在知道建筑面积和公摊系数的前提下，也能大致计算出套内面积和公摊面积是否合理，如果两者基本吻合，可能没有问题或问题较少。而如果利用软件计算出来的套内面积比开发商提供的面积小，这就需要注意了。这种情形往往是开发商将不应纳入公摊范围的面积也计算进公摊面积中，从而造成公摊系数偏大，使自己的套内面积“缩水”。

　　省测绘局工作人员表示，市民如果有疑问，可拨打0351-4038762房产测绘咨询热线求助。

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