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司法解释太给力了婚前共同购房已成浮云！

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2019-11-11 02:16

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　　上个周末，成都某银行的业务经理小李准备购买一套婚房，并要求女友小宋共同支付首付款，但小宋无论如何也不同意这一要求。小宋的观点很明确：根据由最高法院公布的婚姻法司法解释（三）（征求意见稿）（以下简称“意见稿”），婚前以小李名义购买的房子，婚后该套房屋产权将作为小李的个人资产……

　　近期，由于“意见稿”对此前的两次司法解释在部分财产权方面做了颠覆性的修改，引起了广大购房者的密切关注，并对部分青年置业群体的置业观念与购房行为产生了很大影响。

　　婚前，为回避二套房政策而以一方买房的现象基本没有了

　　案例：29岁的小李现为成都某银行的业务经理，准备与女友小宋于明年结婚，因此急于购买一套大户型婚房。考虑到小宋名下已有两套房产，且这两套房子由于户型偏小或地段不方便上班等原因，小李强烈要求以他个人名义购买一套婚房，双方共同支付30万元的首付款，理由是他未买过房子可享受首套房贷款待遇。

　　小宋的态度很明确：“如果是在以前，我会答应这个请求，但现在我不可能同意购买这套房子！”因为根据近期由最高法院公布的“意见稿”第十一条规定：【一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。】小宋表示，她除了共同支付首付款，而且还要共同偿还小李的“个人债务”，万一将来夫妻俩因某种原因分手，该套房屋的产权可能被视为男方的个人资产。

　　从成都商报记者初步调查的部分在售看，“意见稿”公布后对小李和小宋这样的“准夫妻”购房行为产生了极大影响，双方购房观念和购房行为也在悄然改变。“婚前为回避二套房政策而以男女一方贷款买房的现象基本没有了！”城东某楼盘置业顾问朱小姐称，“意见稿”在某种意义上堵住了“二套房贷”的漏洞。

　　华盖律师事务所律师郭娟说：“‘意见稿’第十一条规定已成为了当前最具争议、公众讨论最热烈的焦点。”按照现在的婚姻法规定：婚后取得登记在小李名下的产权证，离婚时该房屋应为夫妻共同财产，首付款双方各占一半，剩余的贷款由双方共同偿还。意见稿若执行的话，该套房屋将认定为小李个人财产，婚内还贷部分由法院根据比例及增值考虑支付给小宋一定的钱款，剩余的银行贷款认定为小李的个人债务。

　　郭娟表示，该条规定的出台可以解决很多离婚财产分割的纠纷，更具有可操作性。但很多“准夫妻”普遍认为该条对共同还贷一方太不公平，婚后还房贷，已占去了家庭收入的相当大一部分，这样就很难再有资金去购置其他资产，家庭的资产增值部分也就是共同还贷的房产。而共同还了几十年的房贷，离婚时购房者获得房产，共同还贷者仅得合理补偿，很难有谁再愿意共同还贷供房了。因此，法院在适用该条款时，应按照不动产的市场价格，共同还贷比例、年限及共同还贷方的贡献，给予市场价格的补偿。

　　担心离婚，要求婚内分割财产增多

　　案例：“我和妻子在婚前以她个人名义购买了一套婚房，但大部分房款是我支付的，能不能申请分割夫妻共同财产？”日前，成都某事业单位的刘先生向律师提出了这一疑问。刘先生称，他与妻子小张婚后感情不和并几次闹过离婚，而“意见稿”规定的条款对他很不利，他甚至担心妻子擅自卖了以其名义购买的那套房产。

　　近期，因婚前以夫妻一方名义购房的现象十分普遍，“意见稿”公布后提出婚内分割共同财产的情况很明显。对此律师表示，根据“意见稿”第五条规定：【婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割夫妻共同财产的，人民法院不予受理；但一方在夫妻因感情不和分居期间及人民法院判决不准离婚后，有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的，在不损害债权人利益的情况下，人民法院可以受理。】

　　“这是一条创新规定，在司法实践中，经常会遇到法院判决不准离婚。一直以来，在诉讼期的六个月内，发生侵害夫妻共同财产的行为，这个时候要求分割夫妻共同财产，法院也不受理，导致问题不能解决。”华盖律师事务所（主任）律师徐华表示，“意见稿”第五条规定对这个问题给予了解决。该条的具体适用是有前提的：第一，时间虽然是婚姻关系存续期间，但必须是在夫妻因感情不和分居期间，或者人民法院判决不准离婚期间；第二，必须要有严重损害夫妻共同财产的行为发生；其三，要在不损害债权人利益的情况下。只有满足这样三个条件，法院才可以受理。

　　对于以一方名义买房并在婚内转移财产的担忧，“意见稿”第十二条规定：【登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理房价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。】对此律师表示，若按照“意见稿”执行，若房屋属于家庭共同生活居住，哪怕第三人支付合理对价并办理登记手续，也可以追回房屋。这不利于保护市场交易的安全和稳定性，加大了买受人的责任，而且容易产生在房价上涨时，出卖人配偶主张出卖的房屋为家庭共同生活居住之需，要求追回房屋这种不诚信的情形。

　　婚前购房，有贡献的一方是否也有份享受增值部分收益？

　　案例：唐先生表示，结婚前他以个人名义购买了一套房子，但当时妻子朱女士的父母也借了10万元给他（婚前已偿还）。唐先生十分关心的是，如果他与朱女士离婚后，按照“意见稿”的规定，这套房子的增值收益部分是否有妻子的份？

　　事实上，当前像唐先生一样，在“意见稿”公布后关心婚前购房“有贡献”的一方是否有资格享受房产增值部分收益的现象并不鲜见。律师郭娟称，“意见稿”第六条规定：【夫妻一方的个人财产在婚后产生的利息或增值收益，应认定为一方的个人财产；但另一方对利息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产。】根据该条规定，夫妻一方的个人财产在婚后财产的增值收益，归一方个人所有，这已经是原则性规定，而归夫妻共同所有是例外，但之前的规定一直视其为夫妻共同所有。

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