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4种房子最该及时抛售

法律快车官方整理

2019-11-11 23:36

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　　4种房子最该及时抛售

　　当“何时买都对，何时买都赚”的狂潮从楼市逐渐消退时，也到了手中持房的投资者“逃生”的时候。但凡到过海滩的人都知道，遇到大海退潮时是最危险的，退潮的涌流会将不谙水性的人卷离海岸。此时，规避险情的最好方法就是上岸。楼市大海中的搏击同样如此，最先逃的人是最安全的。

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　　4类持房者最想“逃”

　　NO.1买进时点：越是买进时间短的越想逃。如2004年下半年到2005年上半年买进房子的人，因为这段时间的买进价格，是本轮楼市大“牛市”的头部或接近头部处，持房人最担心会套牢。而较早时点买进的，因为当时价格低，一种坚信不可能抹尽盈利的心态，支撑着继续持房的勇气。

　　NO.2购房资金：自有资金比例低。如运用银行贷款为投资房产作财务杠杆的，出手的意愿较强;反之，多为自有资金买房的，多半会以一种“存房子权当存银行”的心态，捂住房子。

　　NO.3持房数量：拥有多套房源，且租赁行情不佳，有空置情况。

　　这类持房者以房养房比较吃力，会像热锅上的蚂蚁，希望寻到较好卖点出手。而只有两三套的房子，或有“留给子女又何妨”的想法，容易养成他们不想操作的惰性。

　　NO.4持房结构：适销不对路的房子。当初有“放进篮子就是菜”的心态，“抢”进的面积较大、地段较差、层次不佳的持房者，想逃的想法比较强烈。而市场热销的小户型，以及地段、房型、层次较好的，容易产生奇货可居的心理。

　　4种房子最该“逃”

　　NO.1缺陷明显绝对没有缺点的房子是不存在的。但如果缺陷明显，则贬值更快，首先应当考虑出手。比如，光照时间不达标的、靠近马路高架的、过道多而得房率低的、朝向无一向南的等等。

　　NO.2房龄较长一般来说，总是房龄长的应当排位在房龄短的前面，从成熟市场来讲，房子应该有折旧的概念。结合我国实际情况，可以按多层60年、高层70年计算折旧率，即便在房产快速增值的背景下，折旧因素也会抵消增值因素。

　　NO.3房型落伍如多层(或板式高层)中的深进深式的，高层、小高层中的塔状、蝶状、品状、点状楼房，小厅大室型的，没有车库与停车位的，没有小区的等等。

　　NO.4供养困难如外环线以外地区，因为交通、购物、教育、医疗等生活配套设施滞后，本身入住率就不够，自住者多为本地区居民。若买了这类房子用于投资，初衷想通过收租金供房贷，而最终找不到合适的客源，造成租赁不畅或租金偏低而难以以房养房的。

　　4项“逃生”技巧

　　NO.1争抢跑道“逃命”

　　【释义】诚心想“逃命”的话，比市场价低5%抢出售跑道，也许是低迷时候的首选策略。

　　【实例】家住市中心长寿路的投资客小龚，2004年下半年花75万元买了一套万里小区内的“颐和华城”二房一厅，面积98平方米。原本他想出租，但因小区周边配套欠缺，一直无人问津。最近找了中介要求挂卖，售价90万元，算下来单价9180元，连问的人也没有。

　　后来经中介点拨，小龚方才恍然大悟，仅隔2条马路新开楼盘“万里雅筑”，起价才每平方米7380元，均价8100元，自己的房子当然没人要。经中介劝说，他将售价下降10万元，略低于整个万里小区当前二手次新房售价5%的水平。

　　因为具有现房的优势，很快，要求看房的人多了起来。虽然还没有成交，但中介比小龚的信心更足，因为有多位下家已表露想买的意向。当然，小龚认为80万元这个价不能再降了，因为搭上税收加佣金，只能捞了个平进平出。尽管如此，中介对小龚说，这个跑道还是值得抢，因为很难预见再往后会不会套牢。

　　NO.2巧用比价效应

　　【释义】“不怕不识货，就怕货比货”。这句话除了可以用在提高买进东西的鉴别能力，同样也可用在卖东西时对售价的心理定位。

　　【实例】自住者老郁2004年底以每平方米2万元的单价，买了一套市中心“中凯城市之光”三室一厅。郁先生之所以要逃，是因为，买时适逢房产热，特别像这类“零坐标”地段的物业，更是热得烫手。郁先生当时有些不管三七二十一，想也没想就买进来。可买下后一直有些坐立不安，主要是那套房近南北高架，加之还是三楼，厅朝东，所以一直不称心，总想有机会再换一套。目前他这套虽然从房价最高时每平方米3万元掉下来，但仍在2.3万元左右徘徊。依这样的价格出手，利润不大，他有些不甘心。

　　朋友建议他，不必只看自己物业的行情，可对周边新开楼盘进行货比三家。于是，他看了刚刚新开盘的、同在高架旁边，地理位置、小区环境、房型设计、楼盘品质却比“中凯城市之光”略差的“新昌城”，此楼盘均价2.2万元。这一看，老郁心中就有底了。最后，他以每平方米2.45万元卖给“地段高于一切”的一位“海归”人士。如此一来，用同样的钱，他可以随心所欲地选购一套“新昌城”的房子，还可能省出装修费。

　　NO.3绕道迂回而行

　　【释义】这是指针对房产新政中抑制买方热情的政策，想“逃”的投资客，不妨作出让步。

　　【实例】白领曹小姐因为到了谈婚论嫁的阶段，准新郎是位企业家，别说婚房，结婚后连同未来的岳父岳母，一起住到西郊的别墅里。因而曹小姐早在2002年买的闸北区大宁绿地边上一套98平方米房子，显然就多余了。由于买的时候仅4000多元单价，曹小姐心很平，以远低于当前市场行情的10500元单价、总价103万元挂牌，自然颇有吸引力。

　　不料最后与一位最有意向的买家在洽谈中为契税一事“卡壳”，因为按照新政，在这个地区这样的交易价买家需要缴纳3%的契税，买方有些犯嘀咕。根据这个情况，曹小姐愿意“补贴”对方1.5%的契税，大约1.6万元。相对净赚60多万元，让这么一点利算什么。结果干脆将合同的成交单价写成9900元，另外在补充条款上注明下家再付给曹小姐4.2万元的装修费。结果，这宗交易在买卖双方都皆大欢喜的情况下，顺利成交。

　　NO.4“陪厚妆嫁靓女”

　　【释义】有经验的商场老手都知道，行情不好时，搭送些许赠品，或者将好卖的先卖，也是一种促销良策。

　　【实例】诸女士手上有数套房子，其中唯一已经出租的，是位于江湾镇附近的133平方米的三房一厅。她以较低的租金(每月仅2500元)，租给了一位外埠商贾兼做办公、仓储和住宿。[page]

　　由于考虑到地段一般、未来升值空间不大，虽然有长期租约，且对于当初买进时的78万元，租金回报率也有3.8%，但诸女士还是选择了先将此房“带租约出售”。这一招果然奏效，很快这套房子以118万元卖掉了。买家也很坦率，看中的就是这份“租约”。事实上，这下家根本没有仔细计算3万元的年租金对应 118万元的房价的租金回报率。

　　诸女士为了促成这笔买卖，还将出租前因房客的要求，安装的3台空调，以及煤气初装费、物业基金等，都奉送给下家，让下家有一种买到一只会生金蛋的鸡的感觉。而诸女士算得更清楚，房款回笼后，去购买收益为5%左右的信托产品，岂不比收房租更强?

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