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房价缘何一路而飙升？

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2019-11-12 04:40

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近几年的房价，跟上足了劲的发条一样，一路飙升。房价如雾里看花，让人看不懂摸不透。

近些年来，我国许多城市房价持续上涨，已经让老百姓越来越看不懂了。在部分城市，面对一路飙升的房价，大多数工薪阶层惟有望楼而叹息。对于他们来说，也许他们好几代人省吃俭用节约下来的积蓄也攒不上一套房子的价钱；也许他们一年中挣的钱还赶不上他们那儿当年房价的涨幅。于是有人高兴，有人叹息。从房价的飙升中掏到了大桶大桶金子者，自然欣喜；面对房价的飙升只能望楼兴叹者，自然伤心。高兴者自有欢喜的理由，忧愁者自有愁叹的道理，但他们有一个共通处，那就是他们都想知道房价缘何一路而飙升？

有人将房价的上升归结于政治的稳定、经济的发展、人民收入水平和生活水平的提高。这自然没错，很难想象在一个战火纷飞、民不聊生的地区，会有房价的持续上涨。然而，房价的飙升同房价的正常上涨毕竟不属于同一个概念。正常的、合理的，同GDP增长、同人民群众收入水平和生活水平的提高相适应的价格上涨是合理的，是应当的，也是能为大多数人所接受的。可是，现在一些城市房价的上涨给人的普遍感觉是已经越来越失去理性的成份，而近乎疯狂了。这到底又是为何呢？

房屋的供给与需求

根据经济学有关需求的基本理论，“需求是指居民户在某一特定时期内，在每一价格水平时愿意而且能够购买的商品量”。“在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与价格之间成反向变动，即需求量随着商品本身价格的上升而减少，随着商品本身的价格的下降而增加”。由此，我们可以知道，在房地产市场中，房屋需求量是随着房价的上涨而减少、下降而增加的。

在这里，我们需要注意的是，需求是购买欲望和购买能力的统一，缺少任何一个条件都不能成为需求。如我国目前正处于城市化加速发展阶段，大量的农村人口涌入城市，大量的大中专院校的毕业生从校园走向社会而滞留于城市，他们都对城市房屋存在着需求欲望，但能否成为真正供求关系均衡点意义上的需求，则不得不取决于他们的现实购买能力。

而根据经济学有关供给的基本理论，“供给是指厂商在某一特定时期内，在每一价格水平愿意而且能够供应的商品量。”在完全竞争的市场中，“在其他条件不变的情况下，某商品的供给量与价格之间呈同方向变动，即供给量随着商品本身价格的上升而增加，随商品本身的下降而减少。”据此，我们可以知道，在正常的房地产市场中，房屋的供应量是随着房屋价格的上涨而增加、下降而减少的。

在这里，我们同样需注意的是“供给是供给欲望和供给能力的统一。供给能力中包括新生产的产品与过去的存货。”在房地产市场中，虽然房地产开发商拥有大量的房子，但如果房地产开发商觉得房价低于他的开发成本，他虽然有出售（供给）房屋的能力，但他没有出售（供给）房屋的欲望，那么一般在通常情况下，他也不会将房屋予以出售。

政策的取向与影响

这些年来，房地产方面的政策，虽然称不上是汗牛充栋，但也足以令人眼花缭乱的了，因此，如果全部一一道来，恐怕不但于事无补，而且还往往容易头发胡子一把抓，把人给说烦了，反而不利于将事情说清楚。所以，在这里，我们只选择对房屋的供需会产生最大影响的，也就是说对房屋供需的影响是最重大的政策来细说之。那么，这些政策主要有哪些呢？业内人士大都知道，这些政策主要有城市化、城市房屋拆迁、货币分房、购房抵押贷款、土地储备、招标拍卖挂牌方式的供地。

城市化：虽然有关城市化的概念有很多，各种不同的学科有各种不同的理解。但人口的城市化必定是其内涵之一，也就是说就人口来说，城市化是一个农村人口逐步减少，城市人口逐步增加的过程；是城市人口占总人口比重不断提高的过程。城市人口要增加，自然会对城市房屋产生更多的需求。

城市房屋拆迁：城市房屋拆迁的目的是为了城市旧区改造和生态环境改善，并不是要将被拆迁房屋内的人赶到乡下去，因此被拆迁房屋的所有人即被拆迁人依然得居住在城市里，随着其原先居住房屋被拆，其要想在城市中继续生存下去，必然要对城市房屋产生新的需求。

货币分房：随着城镇住房制度的改革，各地纷纷停止住房实物福利分配，全面实行住房分配货币化。虽然在这过程中，有针对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。不过，各地在住房供应上，基本上实行的是以商品房为主，经济适用房(廉租房)为辅的多层次体系。因此，这项政策自然会对我们现在所说的城市房屋即商品房产生更多的需求。

购房按揭贷款：按揭购房是一种贷款买房的方式，购房者只需支付一定的首付款就能得到住房，当然其前提是，他要把将通过贷款获得的住房抵押给银行，并在今后若干年内偿还贷款的本息，直至还清为止。按照需求是购买欲望和购买能力统一的说法，按揭购房其实是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的一个过程，其实质是将未来几年乃至几十年的购买能力提前释放，即将未来几年乃至几十年的房屋需求提前而攒到目前来了。因此，由此而激发出来的自然是对城市房屋现时的极大需求。

建设用地总量控制：《土地管理法》第二十四条第一款明确规定：各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。我国是个地少人多的国家，因此要实施国际上最严格的耕地保护政策，这自然很好理解。只是在实际操作中，每当用地紧张，在切分建设用地总量这个“蛋糕”时，各地政府往往都是倾斜于其他用地而忽视居住用地的。这，我们不需要从切分的比例上去作复杂的量化的分析，我们只要从各地为招商引资而纷纷纷压低工业用地出让底价时那种你追我赶的热闹场面上，就不难看出端倪。而对居住用地供应的减少，其实质也就是对房屋供应的减少(我已就土地供需与房屋供需存在同一性问题作过详细分析，详见人民网房产频道2004年2月23日本人拙作《房价地价到底谁决定谁？》)。而土地储备、招标拍卖挂牌方式的供地方式，即便没有非饱和型稳步适量供地的政策取向，但在实际操作中，如没有相应的统筹的政策和措施的配套，那么，土地的供应量必定是小于至多是等于土地的需求量的(详见人民网房产频道2004年2月24日本人拙作《4号令对购房者是否是利好消息？》)。也就是说房屋的供应量必定是小于至多是等于房屋的需求量的。

房价没有理由不飙升

经济学常识告诉我们，在市场经济条件下，商品的价格和数量是由供需的平衡点决定的。最简单地说，就是当供大于需时，商品的价格就下跌；而当需大于供时，商品的价格就上升。现在，对于商品房的价格，各地政府早就不再定价；也就是说，现在各地商品房的价格已经是由市场来作主了。那么，在市场配置的情况下，我们也就知道，房屋的价格和数量也是由供需关系决定的，取决于供需曲线的均衡点。

令我们吃惊的是，我们通过上面的分析已经知道，在这些对房屋的供需会产生重大影响的政策中，城市化、城市拆迁、货币分房、购房按揭贷款等政策的取向，无一例外都是扩大城市房屋的需求，其产生的实际影响是对城市房屋需求的激增。或者说，这些政策在制订时，其制订者虽然没有扩大城市房屋需求的本意，但在实施中其实际产生的影响依然是放大对城市房屋的需求。而建设用地总量控制、土地储备、招标拍卖挂牌方式供地的政策，其政策的取向是减少房屋的供应。或者说，这些政策在制订时未必有减少房屋供应的本意取向，但在实施中其实际产生的影响却是促使对房屋供应的减少。

虽然，相对于其他一般商品来说，由于房屋这个商品的特殊性，影响房屋供需的因素是极其复杂的。但显而易见的是，任何其他因素的影响都不可能如法律、法规和政策这种影响来得广泛、巨大和深远。而通过上面的分析，我们已经明显地看到，我们现行的涉及房屋供需的一些重要法令和政策，在对房屋供需的影响上，可以说，几乎是无一例外地放大了房屋的现时需求而压小了房屋的现时供给。在这种情况之下，房价的持续上涨自然是顺理成章的事情了。而当这些政策一旦在某个城市集中实施，这个城市的房价就没有理由不飙升。面对持续上涨的房价，在买涨不买跌心理的支配之下，再加上近年来的股市是如此的低迷，自然会激起投机者对房子的投机和炒作。而这又会大大加剧市场对房屋的巨大的投机性需求，虽然，这种投机性需求从本质意义上来说并不是真实意义上的消费性需求，但这并不妨碍它在一个时期内大大加剧房价的飙升；而房价的飙升又加剧了这种投机性需求，于是房价自然也就一路而飙升了。（当然，这种飙升是不可能没有尽头的，但这不在本文探讨的范围内，留待以后再作分析。）

依据上面所作的分析和得出的结论，虽然纯粹是依经济学理论而进行的，但这个理论上的分析过程和这个理论上的结论并不难从各地房地产市场的实践中得到充分的验证。试想想看，有谁能找到这样一个例子？找到一个在购房按揭贷款与一个口子招标拍卖挂牌方式供地政策同时实施的城市，其房价不是飙升反而是下降的例子？

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