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买房小贴士

法律快车官方整理

2019-11-12 09:08

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当买楼时遇上特别情况，例如增送家私和电器，必须清楚的详细地罗列在房屋买卖合约内，并由中介作为见证方，避免将来有争论是导致金钱及时间上的损失。倘若遇到某些业主要求加大订金及缩短成交期，买家宜透过地产代理，了解业主的背景后的特别原因或将订金放在中介处，避免业主"走佬"而损失订金。

2．勤做功课，熟悉市场

买家如果遇到优质的单位因过分犹豫而未能做出决定，有可能会被其他买家捷足先登或业主加价，反价，最好的办法是先了解自己能和目标物业的资料，经常留意市况及成交行情，遇到心仪而且价格合理的物业，就可以尽快做出决定。

3.不要盲目追价

买家可能在地产中介不断游说业主一再反价下，或在看楼市受到炽热气氛的影响，为求买得心水单位而盲目入市及追价，最后才发觉自己所选的单位并非心中所想或价钱高于市价。所以买家在做出决定前要透过地产中介或自己亲生搜集资料做出分析，以确定自己所订的价格低线。除非遇到市场上罕有或特别优质的单位外，否则不要因一时冲动，错误或高价入市。

4.回报率计算

收租的其他开支：现在市面上不少放租的楼盘是全包宴，即租金包括该但单位的管理费，税费等。个人买楼收租，租约是需要向政府部门缴纳一定的租赁税的。一般住宅为10%，商用物业14%。除此之外，也有租客会要求业主先装修发该单位及添置家私才入住，这些费用业主也要小心计算以免得不偿失。

5.掌握入市，出市时间低价人货，高价出货，这些浅显的道理任何投资都知道，但要准确把握时机，需要考虑影响楼市的内外因素，例如经济、政治、资金去向、供应量，该区的成交量及成交价等，决定入货及出货时间。稳妥一点，可设下自己的止蚀价，出货时不要求赚得太尽，应预留少许空间给下一手买家，否则一旦市况逆转，可能会蚀让离场。

6.细心挑选物业

除了买市之外，卖货更为重要，因为无论在升还是跌市也有机会赚钱和亏本，所以必须细心挑选"筍货"。除非对该物业所处地区非常熟悉或者很有把握出货，否则仍以选择交通方便及具素质的大型楼盘为上。因为这些楼盘抗跌或升值能力较高，而且其供应量少，相对回报可能更高。但因涉及金额庞大而且风险高，所以适合资深且有实力的投资者。有不少投资者喜欢炒楼价低的物业，主要是因为资金少，在一定程度上可以降低风险。

7. 交易前查册少不了为了避免交易过程的各种风险，在交易前最好能到房管局或交易所对房子进行查册。通过查册，可以确切地知道房屋性质和卖房者是否对房产拥有完全的产权、是否存在着其他共有人、是否仅仅只有使用权而无所有权、是否已设定抵押、是否已被查封、是否为居住用房，房屋登记面积是否与房产证相符等等。

8．验明物业的真正产权人

在购买房子之前，通常要求卖方提供房产证原件和身份证原件，核对卖方是否房子的真正业主。经查册后，如发现物业有多个产权人，则需要特别注意。

在签署交易合约时，必须由全部产权人共同签署以示知晓并同意出售该物业。如果有个别共有人委托代理人或委托其他共有人签署合约的，则受托人必须提供合法，有效的《授权委托书》。若交易合约上不是全部产权共有人签署的，则是无效交易。在进行二手物业交易时，可咨询信誉较好的中介公司，了解待交易物业本身的产权情况，中介公司将针对不同的情况提醒买家双方提交的资料，并为交易双方减低不必要的风险。

9。关注房屋性质

房屋的性质有很多，除了商品房和房改房，还存在经济适用房，集资房和军产房。但并不是所有的房都能购买，能够买卖的有商品房和已经上市的房改房。最新规定安居房需住满两年，并到有关部门补交手续费，地价等费用才可以上市流通。集资房则需要补齐地价，将性质变成商品房才可以买卖。军产房是属于部队的房子。这些房只有军事证，不能再市场上随意转让、流通，如果转让就必须要得到有关军区的同意。

10．物业状况要留意

作为投资者，对房屋的要求虽然没有自住的高，但为了能减少投入，在出售或者出租时得到更高的回报，对房屋的质量和小区配套、管理等要留多个心眼。买楼之前已定要看现场，要清楚房子漏不漏水，外墙会不会裂开，原来的业主有没有装修造成一些破坏性的损害，小区物业管理到底怎样，管理公司好不好，管理费用高不高。还有周边超市、银行、学校等配套设施好不好等。这些因素都回直接影响到房子再售或租的价格。

11．2005年6月1日起转让住房需缴交营业税和个人所得税

广州市房管局有计划地开始征收个人所得税和营业税。具体是对个人装让购买不足五年的普通住宅征收1%的个人所得税，对各人转让够买不足两年的普通住宅征收5.5%的营业税。税务部门以房产证日期或者是契税完税凭证上的日期作为购置房产的日期起点，哪个日期在前就以哪个日期为准，充分照顾产权人的利益。

12．自己也能对房屋进行估价

二手房在成交后，如果选择银行按揭付款方式，银行将委托评估机构对房屋进行评估，然后根据评估价批准贷款成数和年限。房屋评估一般会根据近期附近物业的成交价格，对物业的各种状况，如楼龄、楼层、朝向、景观和装修等方面的因素作适当的调整，得出评估价。但一般来说，银行为了降低风险，评估价往往会比试产价低一些，有可能是房屋的最低价格。根据这个准则，如果多找些附近的成交物业作对比，自己也能大致得出评估价格。

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