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抵债房可以买但要知根知底

法律快车官方整理

2019-11-12 20:50

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抵债房便宜，可以为购房者省下大笔资金，但购买前必须弄清房子的状况。

“抵债房到底能不能买？”市民小李这两天一直纠结于这个问题。前段时间，他看中了一套二手房，当时二手中介说这套房子只能一次性付款，不能按揭，因为价格非常划算，小李也就答应了，并付了3 千元认购金。但后来他才知道，这套房子是抵债房，而给出的诚意金，二手中介也不愿意退了。

担忧：抵债房不知安全否

前段时间，小李看中了一套1998年建成的房子，房子非常旧，但好在从建成到现在可能都没有住过人，相当是毛坯房一样。更诱人的是，价格每平方米比周边房子大概便宜三四百块，所以当时就和中介签了合同，交了三千块的认购金，与代理这套房子的二手中介签订了一份《房屋认购合同》。

“当时中介在给我介绍这套房子时说，这套房子是以前某银行买下的，但是还没有过户，如果我要买，就要到开发商那里去更名，相当于买一手房一样的，所以需要一次性付清房款。”小李说。

签了认购合同，二手中介表示他们会去和业主谈，能谈成这三千块就自动转做房款，谈不成，就退还给小李。第二天，中介通知小李，说业主同意了，要他去交钱。

“但是，我的钱都借给亲戚了，本来想自己买房可以要回来的，可是他们一下也拿不出来，所以还差好几万元。我就和中介说能不能按揭。他们说这房子不能按揭，我问为什么？他们这才说这是抵债房，不能做按揭的。”小李说。

这时，小李陷入了两难的境地。他对中介说不想买这套房子了，但中介说钱已经给了业主了，而且，合同上写要在一周之内再交两万元定金，如不交，则认购金不退。他说：“我就想问，抵债房在没有取得房产证的情况下能出售吗？如果我要买，要特别注意哪些方面？这套房这么久了，能办到房产证吗？如果我不买，能不能以他们没有如实告知房产的真实性为由，把钱拿回来？”

抵债房也能出售

广东大公威德律师事务所林叔权律师表示，抵债房在没有取得房产证的情况下可以出售，但是要区分不同情形。

如果抵债房是来源于开发商直接抵押借款的，视同一手房买卖；如果抵债房是来源于业主抵押借款的，即已经有业主从开发商手上买了房，向银行按揭抵押借款，因断供而抵给银行，银行再出售，则视同二手房转让，中间须经首次办证，再经一至二次过户，即先办到原业主名下，再过户到银行，然后再过户到现在的买方，也可能在办证至原业主名下后，就可以直接过户到现买方。具体的情形如何，要先调查清楚。

林律师建议，虽然小李现在已经和中介签了《房屋认购合同》，但是对上述情况还是必须了解清楚，因为一手房和二手房买卖的税费支出是不一样的，后者会比前者多一点费用。

买房要约定办证办法及期限

既然没有房产证的抵债房也可以出售，所以小李买这套房应该也没什么问题。不过，林律师提醒，如果要买，首先是要先搞清楚到底是一手房还是二手房，针对不同情形下的税费承担作出约定，并注意约定由谁负责办理过户办证手续及期限、责任，还必须将付款条件与办证挂钩约定。

如果不买，小李可以以中介没有如实告知房产的真实性为由而提出解除《房屋认购合同》，但前提是他的理由属于《房屋认购合同》所约定的合同解除事由，或者，《房屋认购合同》存在法律所规定的无效的情形，否则，他所缴纳的认购金很难再拿回。

“值得庆幸的是，小李只是向中介交了三千元认购金，还没有缴纳定金。否则不买的话，亏损更大。”林律师说。

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