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买房如何避两难避限购办贷款

法律快车官方整理

2019-11-13 04:18

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今年买房，跟不上政策变化。限购令和新“国八条”先后出台，房产销售人员被问得最多的问题变成，“我还能不能买房”。
　　
　　某些春节不打烊的楼盘，其销售人员说，她对准意向客的第一句话是，把资料给我，替你去查查能不能买房。她说，因为春节前出政策，很多改善客还不清楚具体情况，而售楼员的责任是既要卖掉房子，还要把房子卖妥当。
　　
　　由于今年楼市是调控强化年，政策多且涉及面广，业内人士提醒购房者，要买房必须先去做审查，了解是否被限购、能否贷款。
　　
　　避限购：家庭人口算清楚
　　
　　“武汉版限购令”细则针对限购规定，自2011年1月15日起，暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市中心城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区)新购一套商品住房。不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市中心城区购买新建商品住房。对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。
　　
　　1月26日，“国八条”出台，明确规定：本地居民已购两套的，不能再买房;外地人买了一套，不能再买房。
　　
　　武汉市房管局负责人周玉珍说，房管局根据国务院的文件精神，正在制订相关政策，很快会出台修订限购办法，肯定是要按照国务院的要求进行“限购”。这就意味着，武汉本地居民拥有两套住房将不再有购房机会了。
　　
　　因此，今年买房前，最简单的方法是，先去做产权调查，确认家庭成员各自的房产状况，咨询清楚是否还能买房，再决定以何人名义上产证。
　　
　　申请贷款：预申请留足空间
　　
　　央行自2月9日起上调利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。兔年首次加息预示着未来政策仍将继续紧缩。而武汉各家银行已经开始实施国八条的政策，对居民家庭贷款购买第二套住房的，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
　　
　　显然，今年不少购房者将面临买房拒贷，建议购房者提前做好“预申请”，以及在购房合同中就“贷款延期”等情况进行特别说明，以避免纠纷。比如“预申请”，即事先到银行或者房贷中介递交材料，提前获知可否贷款、贷款利率、贷几成，以及公积金贷款状况。在“贷款难”的情况下，买卖双方的“违约”风险都在增大，找一家可靠的房产中介十分必要，否则很可能因“拒贷”或“贷款延期”而增加购房成本。
　　
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　　无房“刚需”何时出手
　　
　　无论是新“国8条”还是其他一些调控政策，矛头均一致指向投机、投资需求甚至改善型需求，唯有首套房刚性需求可以幸免。如果是眼下已经具备购买实力的刚需，春节后的3-5月是出手的好时机。
　　
　　因为这段时间还处在政策初始期，业主不会太强势，议价空间大一些，有利于购房者争取利益。而且这时投资客、改善型需求纷纷退市，市场需求锐减，房价在此刻将趋于平稳。某地产市场研究部建议选择成熟度相对适中的板块，比如近外环线板块，且尽量选择免营业税的房源。一般来说，挂牌量大、特别是次新房扎堆的板块稳定性相对较差，容易受到整体市场影响。
　　
　　今年计划买房但并不打算马上入住的购房者，可一边租房、一边观望。因为近期房价快速上涨的可能性不大，所以可以比较多家楼盘，待时机成熟后购买。某地产市场研究部建议，原先租房的尽量以原租金水平争取续租，需另外租房则尽量选择短租房源。

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