税务策划
在广州某高校任教的牛先生,年初购买了一套29万元的房屋,之前因移居上海一转手就卖了35万元,虽然房子升值了不少,但他计算了一下,扣掉买卖的契税,没赚到什么钱。有没有什么办法可以合法降低房屋买卖中的税务负担呢?记者针对读者关心的话题,走访了著名策划专家、中国策划学院副院长朱耿洲博士。
案例1、假定甲、乙两位当事人都想卖房后再买房,双方又可以交换各自房屋所有权,甲的房屋市场价格大约为100万元,乙的房屋现场价格大约是50万元。
乙应该缴纳的契税,其计算如下:
应纳税额=(100-50)万元×3%=1.5万元
分析:(1)房屋交换,仅需就差额部分交纳契税
(2)由于甲、乙两位当事人进行房屋所有权交换总是会用于某一特定目的,双方当事人交换房屋所有权之后再进行改造,与双方当事人在交换之前便进行改造,其实际效果是一样的,都可以将房屋改造得适合于该项用途。这就给纳税人进行筹划创造了一定条件。
朱博士建议,由乙方将自己的房屋按照甲的要求进行改造,以满足甲的特定目的。该项改造应控制在一定的限度内,即不要使乙拥有的该房屋价格高于甲的房屋价格。假定通过这次改造,乙拥有的房屋市场价格可以升为90万元或更高一点,当然能控制在100万元是最理想的,也省事,如果采用乙装修、装潢其房屋价值95万元后进行交换:
即应纳税额=(100-95)万元×3%=0.15万元
节约税收=1.5万元-0.15万元=1.35万元
点评:朱博士指出,双方在交换土地使用权或房屋所有权时,也可采用自由定价的方法进行筹划,使两者价格差额较小甚至没有,但这种策划,应控制在一定的限度内,因为税务机关具有一定的调整权。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。
单纯地从价格上进行调节,很容易导致税务机关的纳税调整,反而得不偿失,如果加之以适当的改造,这种策划便完美多了。
案例2、陈先生购买住房一套,单价4500元/平方米建筑面积150平方米,合计67.5万元,应缴契税:67.5万元×3%=20250元。
按照广东省的有关规定,从2005年7月起,普通住房可以享受1.5%契税优惠,其余非普通住房契税为3%,广东普通住房的标准是:(1)所在楼房建筑容积率在1.0以上;(2)每套住房套内面积120平方米或建筑面积144平方米以内;(3)实际成交价低于当地同级土地上住房平均价1.44倍以内。
分析:上述陈先生住房是(1)面积过大(150平方米>144平方米);(2)是房价过高(同级均价为3000元,3000元×1.44=4320元),4500元/平方米>4320平方米,被列入非普通住房,按3%计交契税。
朱博士建议:(1)如可能,陈先生将停车位约10平方米以购改为租,或单独分开购买以确保面积小于144平方米;(2)如可能,将随房赠送价值3万元的电器家具退回发展商;或与发展商协商,将每套装修费5万元直接支付给装修公司(或买毛坯房自行装修也可以)。总之,确保调整后总单价小于4320元/平方米,即可享受普通住房的契税优惠!
策划结果:按1.5%交契税,节约50%。
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