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婚前房产归属有何凭据? 房子是谁的要看证据

法律快车官方整理

2019-10-30 13:45

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买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还贷款要经历很长一段时间。一个人很有可能在这个期间，经历结婚或是离婚。其中，很多人对婚前、婚后的房产归属概念混淆，不知道此时房产到底属于个人财产，还是夫妻共有财产?本期云南信息报黄金楼市记者将为你详实解答。

婚前房产公证是否要双方签字?

作为一名都市白领女性，28岁的晶晶有房有车。

她去年年底交了一个男友，目前两人到了谈婚论嫁的程度。但安全感欠佳的晶晶，一直担心这种快餐爱情到最后人财两空。为了防止自己婚前财产不被“侵占”，晶晶决定赶在结婚前去做房产公证。但公证书是否需要未来的老公签字，晶晶还颇有疑惑。“如果只有我一个人的签字，万一离婚财产分割无效怎么办?但从感情上又不好叫男友去签字，不知如何是好?”

对于晶晶的疑问，云南正昱律师事务所律师王枫解释，公证书上是否有未来老公(老婆)的签字，这个不重要。只要有一方的签字，公证书就有效。

房产证、交款单也有公证效果?

另外，没有公证的婚前财产，只要拥有购房凭证，一样可以起到财产公证的作用。王枫律师说，最常用拿来做房产公证的是房产证。可以根据房产证上的署名、日期来判定其是否属于婚前财产。但对于一些尚未办理房产证的房屋来说，只要拥有当时交付房款的单据，也一样可以起到财产公证的作用。但像这种交款凭证，一般人都不太懂得去保存。交款凭证上的一些重要信息，如买房日期、付款人等，跟房产证具有同样的法律效力。所以，买房时产生的一些单据，都要谨慎保存。

婚后按揭的那部分产权归谁?

房子是贷款买的，婚后还要继续月供。婚后按揭的这部分产权如何划分?“对于婚后所还的贷款，从法律上来说，是夫妻双方共同承担，共同拥有。一旦离婚，这部分房产是要分割的。”王枫律师说。拿一套100万的房产来说，如果首付20万，婚前已还贷款为7万。那么这27万，就属于婚前财产的范围。而之后所还的73万，则属于夫妻共同财产。如果离婚时，房贷未还完，那么剩余的债务也要双方承担。

装修增值部分是否可进行分割?

如果房屋是一方的婚前财产，但结婚后，夫妻双方共同出资装修了房屋，并且几年后房价大幅增长。那么双方离婚后，房子增值的部分该如何分割?王枫律师表示，房屋的价值附属于房屋的所有权，如果所有权为夫妻一方，那么该房屋因为市场行情上涨而增值的部分应属于该房屋所有人，即属于夫妻一方。如果对房屋的装修，是夫妻双方在婚后进行的，那么装修这部分增值的价值是否属于夫妻共同财产，双方可以就该部分财产进行作价分割，但不能要求分割市场行情上涨而增值的部分。

婚后卖婚前房产所得收益归谁?

结婚以后，卖出婚前房产所得的收益，如果婚前属夫妻一方个人所有的，婚后仍归个人所有。王枫律师说，《物权法》的出台，可以很好的解决这一系列的纠纷。“首先，作为婚前个人的房产，如果房屋所有人将它卖掉后，对这笔钱有占有、使用、收益的权利，他自己可以决定重新购买新的房产，或者是决定将卖房钱回赠给亲人;其次，为了避免日后的纠纷，房屋所有人在卖掉婚前财产前，可以跟配偶达成协议，约定双方对于新房所有权的占有比例。如，女方(卖掉婚前财产的一方)，对新房有70%的所有权，男方有30%的所有权，在办理新的房产证时，将这份协议出示给房产登记机构，最终由登记部门将其登记在房屋产权证上即可”。

■名词解释

契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交易或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

担保保证金：是指住房置业担保机构按其提供担保的借款人借款金额的一定比例，从其资产中提留并存入贷款银行，作为承担连带责任的保证资金。

营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

房产税：是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

房地产交易手续费：是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

■户型点评

专家：昆明新亚房地产经纪有限公司区域总监蔡佩玲

优点：1、紧凑两室设计，小户型也有双阳台;

2、3.9米开间的客餐厅，家居布置轻松自如;

3、南北向的畅通空间，让空气自然流通;

4、正对餐厅的情景阳台让采光更好，同是休闲娱乐、接待朋友的好场所;

缺点：1、次卧室空间较小，只能采用MINI配套;

2、厨房紧邻主卧，油烟会不经意的侵入卧室，影响空气;

3、主、次卧室共使用一个卫生间，生活的舒适感有所降低;

4、若家里为三口人，空间有些狭小，建议多使用吊柜。

■为您支招

单身女性买房看过来

市民张小姐近期要置办一套婚房，但是男友在大理工作，根本没有时间陪她选房、办按揭、置办家私，她只好暂时当起了“一家之主”，全部一手包办。一趟下来倒是总结出不少“单身女性”买房的门道。

准备好总房款的1/3才保险

如今，大多数女性在买房的时候，都会容易犯迷糊。特别是对各大楼盘打出低首付、买房送精装修或者各项诱人的优惠活动，加上售楼员以最理想状态还款方式计算的时候，许多人往往资金准备不足，还没有搞明白情况就一头栽进去。

新政的不断出台，二套房贷政策的再次收紧，让全国楼市陷入低迷。虽说暂时对昆明楼市影响不大，但观望气氛还是弥漫在楼市上空，久久不能散去。于是，开发商为了吸引客户眼球允许两成首付。据此次云信记者采访了解，以市民张小姐实际的经验告诉大家：购房时，需要准备总房款三分之一的资金，才更保险。因为，通常在交房入住前不仅要交包括契税、物业费在内的一大笔费用，还要准备简单装修和置办家具、家电的钱。同时，还要事先考虑好一些不能马上得到，或者是由于外界原因而突变的情况。在采访中，张小姐原本准备的资金里包括了男友在大理3万多元的住房公积金，但是，让他们没想到的是，要取出这笔钱，必须要等到与银行签订的借贷合同和房产证办下来才能提取。昆明住房公积金管理中心人员提醒，就算是昆明本地的公积金提取也不是即用即取，申请提取公积金本人要持有效身份证件、单位提取证明及有关资料到公积金中心服务窗口办理。在得到相关证明以后，再去公积金指定的银行申请按揭才行。[page]

提前做功课避免不必要的收费

由于新房价位比较高，张小姐此次考虑购买一套二房手，但中介不必要的收费也差点让张小姐吃了亏。这也是许多女性朋友会遇到的问题，由于婚期将至，所以希望交易能够在最短的时间内完成。于是，中介在算价时不经询问间就选择了“快贷”的方式。所谓“快贷”就是找担保公司来实现快速放贷，这种方式貌似极大地缩短了交易时间，但张小姐才30万的贷款，就要收取近7000多元的手续费，实在是很不划算。

业内人士提醒：女性朋友买房前，不妨多走访一些银行、楼盘，对当下政策、银行贷款条件、还款方式以及购房程序做详细的了解，以防花掉不少冤枉钱。同时，也可以打电话询问一些房产相关部门，就公积金的使用、或者在买房询问过程中不明白的地方提前做好功课，不要让买房成了一笔糊涂账。同时，还可以避免在问题出现时束手无策。

要考虑防盗防窥、放杂物

真正住进了新房，张小姐又多了不同的体会。“当时买房，我可以选择1楼或是7楼，但因为7楼的价格比1楼贵2万元，我觉得不划算，所以就买了1楼。”但当张小姐真正住下来以后，才发现住在1楼的不安定因素实在太多了。比如说，主卧室就对着别人家窗口，不仅生活缺乏私密性，还给生活上造成了诸多不便，长期以往，还容易让独自居住的单身女性朋友产生心理阴影。张小姐现在是后悔无门，“如果上天可以给我一次重新选择的机会，我宁愿多出点钱买7楼，这在心理上也可以多些安全感。”业内人士建议，相比男性而言，女性对私密空间的要求更为突出，因此，选购房子的时候，最好对楼层、坐向都予以充分考虑，这不仅保证了个人隐私，也可以带给女性朋友更多的安全感。

对于首次买房的单身女性，也意味着自己将真正踏入“过日子”的阶段，许多女性朋友往往开始大包、小包地买回各种物品装点房间。张小姐认为，“本来女人衣服杂物就比较多，为了装点居室，许多人往往会买许多杂七杂八的小东西，所以在装修的时候，一定要考虑可以堆放杂物的地方。如果房子面积比较小，不妨装修时多安装几个储物的吊柜。不仅美观大方，而且还很实用呢!”

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