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征用集体土地有关知识问答

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2019-10-15 16:44

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1、征用、使用集体土地的报批程序有哪些规定？

在上海市土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内（以下简称“圈内”）和区、县土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内（以下简称“区内”），为实施城市规划、村庄、集镇规划，占用土地涉及农用地转用、征用土地、使用集体土地及其建设项目供地，按照下列程序报批：

（1）、“圈内”涉及农用地转为建设用地的，由区、县土地管理部门依据批准的土地利用总体规划、下达的农用地转用年度计划和土地利用用途管制原则，结合土地利用现状和建设项目用地的需要，拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征用土地方案》和编制《建设项目用地呈报书》。经区、县政府审核同意后，附以下送审材料一次或者分批次报市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）审查：

(a)分幅地块现状图两份；

(b)征地地块的《勘测定界技术报告书》一份和勘测定界图两份；

(c)征地地块土地用途和经批准的相关城市规划详细规划图等资料；

(d)市或者区、县土地管理部门出具的农用地转用《上海市建设项目用地计划审核意见书》。

市房地资源局对上述送审材料提出审查意见，汇总和填写上述三个方案和呈报说明书，经市政府审核后分批次报国务院审批。

（2）、“区内”涉及农用地转为建设用地的，由区、县土地管理部门依据批准的区、县土地利用总体规划和下达的土地利用年度计划和土地利用用途管制原则，结合土地利用现状和建设项目用地的需要，拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征用土地方案》和编制《建设项目用地呈报书》。经区、县政府审核同意后，附以下送审材料一次或者分批次报市房地资源局审查：

(a)经批准的区、县土地利用总体规划图一份，分幅地块现状图两份；

(b)征地地块的《勘测定界技术报告书》一份和勘测定界图两份；

(c)征地地块土地用途和经批准的相关城镇规划图等资料；

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(d)市或者区、县土地管理部门出具的农用地转用《上海市建设项目用地计划审核意见书》。

市房地资源局对上述方案和呈报说明书审核后，由市房地资源局以市政府名义审批，并报国务院备案。

（3）、乡（镇）村企业、公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设使用农村集体土地涉及农用地转用的，由区、县土地管理部门拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》，经区、县政府审核同意后，按照“圈内”或“区内”的报批程序办理农用地转用报批手续。

《农用地转用方案》、《补充耕地方案》经依法批准后，乡（镇）村企业、公共设施、公益事业使用农村集体土地的具体建设项目，由市或者区、县政府根据现行的建设用地审批权限和审批程序批准；农村村民在乡（镇）土地利用总体规划确定的集镇、中心村、保留的农村宅基地范围内建造住宅，由村民提出用地申请，经村民代表大会或者农村集体经济组织同意，经乡（镇）人民政府审核，由区、县政府批准。

（4）、经分批次批准的农用地转用、征用土地范围内的具体建设项目供地，由市或者区、县政府根据现行的建设用地审批权限按下列程序审批供地：

(a) 建设项目可行性研究论证前，建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地管理部门提出建设用地预申请。受理预申请的市或者区、县土地管理部门依据土地利用总体规划和国家及本市供地政策进行预审，出具建设项目用地预审报告。可行性研究报告报批时，必须附土地管理部门出具的建设项目用地预审报告。

(b) 建设用地单位持经有关部门批准的可行性研究报告，市或者区、县城市规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》和经批准的建设项目扩初设计方案等有关批准文件，依照现行的建设用地审批权限向市或者区县土地管理部门提出具体建设项目用地申请，由市或者区、县土地管理部门审查送审材料。属市政府审批供地的，由市房地资源局拟定《供地方案》，经征询所在地的区、县政府意见后，由市房地资源局以市政府名义审批。属区、县审批供地的，由区、县土地管理部门拟定《供地方案》后，报区、县政府审批。

(c)《供地方案》符合下列条件的，由市或者区、县政府予以批准。[page]

①符合国家和本市的土地供应政策；

②申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；

③划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件；

④以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定。

(d) 市或者区、县土地管理部门依据《供地方案》批文，属划拨国有土地的，向用地单位核发《国有土地划拨决定书》；属有偿使用国有土地的，由市或者浦东新区、县土地管理部门与用地单位签订国有土地有偿使用合同，条件具备后，由市或者区、县土地管理部门向用地单位颁发《建设用地批准书》。

2、征用集体土地的程序有哪些规定？

(1)申请用地。建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明和图件，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写《建设用地申请表》，并附下列材料：1)建设单位有关资质证明；2)项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；3)土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；4)初步设计或其他有关材料；5)建设项目总平面布置图；6)占用耕地的，提出补充耕地方案；7)建设项目位于地质灾害区的，应提供地质灾害危险性评估报告；8)提供地价评估报告。

(2)受理申请并审查有关文件：县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作，对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审批同意后报上一级土地管理部门审查。

(3)审批用地：有批准权的人民政府土地行政管理部门，收到上报土地审批文件，按规定征求有关部门的意见后，实行土地管理部门内部会审制度审批土地。

(4)征地实施：经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施，主要工作是：1)征地公告；2)支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费；3)安置农业人口；4)征收用地单位的费税；5)协调征地争议。

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(5)签发用地证书：1)有偿使用土地的，应签订土地使用合同；2)以划拨方式使用土地的，向用地单位签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》；3)用地单位持土地使用合同或相关材料办理土地登记手续。

(6)征地批准后的管理：建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪管理，其主要任务是：1)会同有关部门落实安置措施；2)督促被征地单位按期移交土地；3)处理征地过程中各种争议；4)填写征地结案报告。

(7)颁发土地使用证。建设项目竣工验收后，用地单位向当地土地管理部门提出土地登记申请，经测绘部门测绘，核定用地面积、确认土地权属界限，地籍管理部门注册登记后，由人民政府颁发土地使用证，作为使用土地的法律凭证。

(8)建立征收土地档案。

3、征用集体土地批准权限有哪些规定？

(1)征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；

(2)征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；

(3)基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；

(4)其他用地和已经批准的农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

4、征地拆迁居住房屋，被征地的村或村民小组建制不撤消的，对未转为城镇户籍的被拆迁人补偿安置有哪些规定？

(1)具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建按重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

(2)不具备易地建房条件的区域，按下列规定执行，1)被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币金额同等价值的产权房屋调换。2)货币补偿金额计算公式为：（被拆迁房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品房每平方米建筑面积的土地使用基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。（注：单位指每平方米建筑面积的价格）。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。[page]

(3)被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和本市农村住房建设的有关规定执行。

(4)拆迁居住房屋还应当补偿被拆迁人以下费用：搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费。

5、征用集体土地应遵循的原则？

在征收集体土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则；（2）保证国家建设用地的原则；（3）妥善安置被征地单位和农民的原则；（4）有偿使用土地的原则；（5）依法征地的原则。

6、征地包干费用包括哪些？

征地包干费用包括：土地补偿费、青苗补偿费、农村集体和个人地上和地下附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、不可预见费以及国家和本市规定应缴纳的其他费用。

7、征用土地公告应包括哪些内容？

(1)征地批准机关、文号、时间和用途；

(2)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；

(3)征地补偿标准和农业人口安置途径；

(4)办理征地补偿的期限、地点。

8、征用土地的补偿费用包括哪些？

征用土地按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

9、宝山区征地补偿费的标准是多少？

(1)耕地补偿费标准：其他耕地：12000元/亩；常年蔬菜地：24000元/亩。

(2)青苗补偿费标准：其他耕地：1080元/亩；常年蔬菜地：2160元/亩。

(3)常年蔬菜耕地部分乡镇补偿标准：庙行：31000元/亩；大场：31000元/亩；祁连：28000元/亩；高境：31000元/亩。

(4)常年蔬菜耕地青苗补偿费部分乡镇标准：庙行：2800元/亩；大场：2800元/亩；祁连：2540元/亩；高境：2800元/亩。[page]

非耕地的土地补偿费标准是耕地的50％。

10、征用林地补偿费标准是多少？

(1)征用林地补偿费分为以下六种：

1)防护林地补偿费标准：造林当年为1000元/亩，以后每增加一年，增加500～800元。

2)用材林：同防护林。

3)经济林（果园、桑园下同）竹林：以造林、培育全过程的投入加增值或按被征用、占用前三年平均亩产值三至五倍计算。暂定投产前每亩按1500～5000元计算，投产后每亩按5000～30000元计算。

4)特殊用途林（包括国防林、实验林、母树林、环境保护林、风景林、名胜古迹林、纪念林、自然保护区林和珍贵树种林，下同）：以防护林的林木补偿费二至三倍计算或以被征用、占用目标的实际价值计算。暂定造林当年每亩为2000～3000元，以后每增加一年增加1000～2400元计算。

5)苗木以征用、占用当前或前三年平均亩产值计算。暂定一般用才树苗一年生苗木每亩1500～2000元，二年生苗木每亩2500～3000元，三年生以上的苗木每亩3500～6000元；珍贵绿树苗以一般用材树苗的林木补偿费二至五倍计算或双方面议。

6）“四旁”林木：按植树、培育全过程的投入加增值计算。暂定一般用材树植树当年每株五元，以后每增加一年增加3～5元计算；珍贵常绿树木以一般用材树的林木补偿费二至五倍计算或双方面议。林地上林木、苗木以外的青苗附着物、建筑设施等，按有关规定另行计算。

(2)森林植被恢复费：暂定每亩30000元，免交垦复基金。征用、占用森林地单位在被征用、占用林地邻近补足林地的，不缴纳森林植被恢复费。

(3)林地补偿费：按照本市征用、占用菜地标准和规定办理。

(4)劳动力安置补助费：《上海市小城镇社会保险暂行办法》（沪府发【2003】65号）。《上海市征用农民集体所有土地农业人员就业和社会保障管理办法》的通知（沪府发【2003】66号）。

11、征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，补偿安置费有哪些规定？[page]

(1)被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币金额同等价值的产权房屋调换。

(2)货币补偿金额计算公式为：（被拆迁房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积（注:单位指每平方米建筑面积的价格）。

12、被征地人员就业和社会保障包括哪些方面？

(1)被征地人员的条件：应当是被征地范围内具有本市常住农业户籍16周岁以上的人员。

(2)被征地人员分类：1)男性年满16周岁不满55周岁，女性满16周岁不满45周岁具有从事正常生产劳动能力的劳动力（以下简称征地劳动力）；2)男性年满55周岁，女性年满45周岁的养老人员（以下简称征地养老人员）。

(3)就业服务：征用地劳动力按照市场就业原则，纳入城镇就业服务范围。

(4)征地劳动力安置补助费用途。征地单位为征地劳动力承担的安置补助费应当首先用于缴纳小城镇社会保险费。安置补助费的具体标注，由区县政府确定。小城镇保险费包括：1)不低于15年的小城镇基本养老、医疗、社会保险费；2)养老、医疗和不低于24个月的生活补贴等补充社会保险费。小城镇基本养老、医疗社会保险费的具体标准，按本市有关规定执行。

(5)征地养老人员安置补助费的用途与构成。征地单位为征地养老人员承担的安置补助费，应当用于缴纳征地养老费。征地养老费包括：生活费、医疗费、补助费等。征地养老费的缴纳年限为男性15年，女性20年。征地养老费的计算办法由市劳动保障局规定。

13、镇保实施前，已被征地的人员社会保险如何落实？

(1)由原征地责任单位安置的被征地人员：由原参加本市城保的征地责任负责单位安置的被征地劳动力，在原劳动合同履行期间，应当继续参加镇保；与征地责任单位解除或终止劳动关系时，其已参加镇保的缴费年限可按规定计算为镇保的缴费年限，缴费年限不满15年的，由征地责任单位按《暂行办法》规定为其一次性补足不低于15年的基本养老金、医疗保险费后，纳入镇保。[page]

(2)按规定享受安置补助费后自谋出路的人员：各区县政府应当根据镇保规定的被征地人员一次性缴费额与自谋出路人员原领取的安置补助费的差额，结合本地区的实际，制定自谋出路人员参加镇保时缴纳基本养老金、医疗保险费的具体补贴方案。未参加城保、农保的人员参加镇保时，其领取的安置补助费应当用于一次性缴纳不低于15年的基本养老、医疗保险费，不足部分根据区县政府制定的补贴方案予以落实。已参加镇保、农保人员，可以将原参加镇保、农保的缴费年限按规定计算或折算为镇保的缴费年限，并与区县政府的补贴方案落实后的缴费年限合并计算，超过15年的，累计计算其缴费年限；不足15年的，由本人予以补足。

(3)已办理征地手续、但未落实社会保险及办理“农转非”手续的人员；原征地责任单位应当按照《暂行办法》的规定，为其一次性缴纳不低于15年基本养老金、医疗保险费及相关的补充保险费，并按规定办理“农转非”手续。

(4)已实行养老安置的原征地养老人员，仍按原政策执行。

14、非农建设被使用土地的农民的社会保险问题如何落实？

非农建设经批准使用农村集体土地的，可以通过以下办法为被使用土地农民落实镇保：

(1)按照“落实社会保险、土地处置、户籍转性”三者整体联动的原则，通过土地“使用改征用”的办法首先落实其社会保险，再办理土地处置、户籍转性手续。各区县政府应当结合本地区实际，制定3至5年内基本落实土地“使用改征用”工作的具体方案，从根本上落实被使用土地农民的社会保险。

(2)分步实施土地“使用改征用”的工作。各区县政府可以先行对经营性用地和人均耕地不足0.2亩的村队实施土地“使用改征用”。土地“使用改征用”后人均耕地不足0.2亩的村队，要按照《上海市撤制村、队集体资产处置暂行办法》（沪府发[1996]34号）等文件精神，妥善处置农村集体资产，并撤销村队建制。

(3)土地“使用改征用”后，征地责任单位按规定给予被征地人员的安置补助费，应当首先用于被征地人员参加镇保所需缴纳的社会保险费。[page]

15、征用集体土地的土地补偿费等应归谁所有？

土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

16、侵占、挪用征地补偿费用的如何处罚？

单位侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用50万元以上的，对直接责任人员应给予开除的行政处分。

17、基本农田征地补偿标准是多少？

经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。

18、市房地资源局单独审批征用集体土地征地费用包干的办事程序和时限？

市房地资源局发出征用集体土地征询单→建设用地事务所征询乡、镇意见并核对土地权属情况→组织土地勘丈→回复市房地资源局征询→市房地资源局发出征用土地批文通知→进入“两公告一登记”程序→市建设用地事务中心通知区建设用地事务所受理征地包干→会同乡镇房地所现场勘查、分类登记造册、核价，编制、送审《征地补偿安置方案》，并会同劳动部门计算土劳比例、核定补偿费用草拟征地包干协议书→进行协议签订、打印盖章并经市建设用地事务中心鉴证→建设单位付清征地费用→建设用地事务所与被征乡、镇签订征用土地补偿安置协议书→建设单位安置好劳动力并做好动迁安置→建设单位填写上海市建设用地批准书申请表→区建设用地事务所审核→携带申请表到市建设用地事务中心审批→市局领取建设用地批准书→十天（无特殊情况）内将土地交建设单位使用。

19、市房地资源局分次审批（区发供地批文）征用集体土地征地费包干的办事程序和时限？

市房地资源局发出批次征用批文通知→区房地资源局发出供地批文→进入“两公告一登记”程序→建设用地单位到区建设用地事务所申请办理征地包干委托→区建设用地事务所会同乡镇房地所到现场勘查，对地上、地下附着物等进行分类登记造册、核价，制定补偿清单→用地单位核实认定，编制、送审《征地补偿安置方案》→签订征地包干费协议书，由区建设用地事务所与被征地乡、镇签订征用土地补偿安置协议书→建设单位安置好劳动力并做好动迁安置→建设单位填写建设用地批准书申请表→区建设用地事务所审核→向区房地资源局领取建设用地批准书→十天（无特殊情况）内将土地交建设单位使用。[page]

20、征地包干收费项目及标准是多少？

（1）耕地开垦费：37.50元/平方米；（2）新菜地开发建设基金：蔬菜保护区67.50元/平方米，非保护区49.50元/平方米，重要园艺设施112.50元/平方米；（3）土地垦复费（临时借用土地）：15元/平方米；（4）土地补偿费：菜地36元/平方米，粮棉地18元/平方米，高境、庙行、大场46.5元/平方米，原祁连42元/平方米；（5）青苗补偿费：菜地3.24元/平方米，粮棉地1.62元/平方米，高境、庙行、大场4.2元/平方米，祁连3.81元/平方米；（6）建筑物、构筑物补偿费：按标准规定；（7）农田设施、农村集体财产补偿：按标准规定；（8）居、农民房屋按评估额；（9）征地包干管理费：（1～7）×（2～3%）住房建设，（1～8）×（1.4～2.1）；（10）征地包干不可预见费：（4～7）×2％（住房建设不收）。

21、征地补偿安置方案公告应包括哪些内容？

征地补偿安置方案公告应包括：（1）被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量；（2）土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式；（3）安置补助费的标准、数量、支付对象和方式；（4）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；（5）农业人口具体安置途径；（6）其他有关征地补偿安置的措施。

22、特殊征地有什么规定？

特殊征地包括：（1）大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定；（2）征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理；（3）征收土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征地；（4）迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；（5）用地范围内的国防设施，经协商后方可征收。

23、非居住房屋及附属设施补偿标准是什么？

（1）征收过程中，对非居住房屋以及附属物按原拆原建的原则，即按重置价予以补偿。

（2）本补偿标准的预算价格是以正常规格的建筑、工程施工社会平均消耗量水平为标准。按《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000定额）量价分离、材价按市场价格为准的原则及有关取费标准编制的。编制中所取用的工程消耗量基本上以“2000定额”为主，部分“2000定额”取消的子目则参照“93定额”相应子目，单价按市场价，如混凝土下水管铺设等。整个编制中力求简明、通用、便于操作。[page]

具体编制细则如下：

(a)人工费取定：采用2002年3月《市场信息》中公布的建筑用工费用参考表，各工种的单价取平均价作为依据，如“砼工”：最低24元；最高32元，平均价：（24＋32）／2＝28元／工。

(b)材料价格取定: 采用2002年3月《工程造价》及《市场信息》，参考了《市政工程材料预算价格》等公布的材料价格为依据，少部分如：“木材”、“圆钉”、“旧料”则参照市场价作了调整；混凝土下水管Ф150…Ф600取用公布的市场价，Ф100及Ф800、Ф1000未公布的，则取用原定额价。

(c)机械费取定：凡《市场信息》中有公布的机械台班费则以公布的为准；如无公布的则参考《上海市统一施工机械台班费用定额》（96机械单价）中的机械台班费。

(d)费率取定：取用“2000定额”工程费用计算表。

（3）有关说明：

(a)围墙：“2000定额”取消了“统一砖外墙”子目，本次编制中还是保留了统一砖单项工程量（93土建），套用“2000定额”。另增加了“空斗墙”子目。

(b)道路：增加了普通的“碎石道路”。

（4）新建房屋的申照，水电安装等费用不包括在本补偿标准内，应由建设单位按有关规定另付。

（5）建筑物及附属设施的造价是根据下列建筑物的结构标准进行计算的。

(a)楼房一开间乘进深为4米×9米，二上二下。

砖混结构：层高3米；基础埋深0.8米；统一砖墙体，内外墙均为普通抹灰；地面为砼垫层、地面为砼找平层，水泥砂浆面层；砼柃条、木椽子小瓦屋面、木门窗；阳台板及楼板均为预制多孔板。