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疯狂的太玉园：全国最大“小产权房社区”调查

法律快车官方整理

2019-11-17 04:40

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　　坐北京轻轨八通线至终点站土桥后向南，沿着张采路大约2000米的距离，在六环内分布着大量的小产权项目。其中号称北京乃至全国最大的小产权社区——太玉园，亦坐落其中。

　　沉静了一段时间后，如今开始躁动。不仅是交易愈发频繁，被严令禁止的新建工程也在太玉园死灰复燃。“小产权是不是要转正了？”记者调查中发现，越来越多的人正心存这样的质疑，而投资小产权房的人则欲潜伏狂赌不久之后的“可能转正”。

　　两年前，国土资源部以及北京市国土局、建委等纷纷表示：小产权房属于违法建筑，要严厉查处。此后，相当一部分小产权房，或以观光小院或以租赁形式出现，似有收敛之势。

　　2010年1月31日，国土资源部对外宣称今年将重点清理和整顿在建小产权房。耐人寻味的是，该表态并没有涉及到已建并出售的小产权房。

　　“对于小产权房的监管几乎没有任何措施。”3月17日，北京建委一负责人在电话中对《华夏时报》记者表示，部委中惟一表态的国土资源部，偏偏在这轮调查中却没有涉及到已建好的小产权房，“意味深长”。

　　非正常躁动

　　躁动始于春节之后，王先生感受颇深。

　　为了避免贷款带给生活的压力，2006年国庆前，王先生在太玉园以每平米2399元的价格买下了一套90平米的小产权房。两年后，王先生又在二环内买了一套小户型商品房。

　　于是，王先生决定将小产权房卖掉。然而，王先生自2009年下半年在各个网站贴出卖房广告后，几乎无人问津。“其实我卖的价格并不高，总价也就42万，每平米才4700元。”王先生回忆说。

　　实际上，王先生报价的确不高。记者在太玉园业主论坛看到，和王先生同样面积的房子报价基本上都在46万到53万之间。“那个时候基本上有价无市。”太玉园小区一中介工作人员3月17日告诉记者。

　　转机出现在春节之后。

　　春节刚过，王先生就频繁接到买房的电话。“最多一个下午看房的人就来了四拨。有个人也有中介。”王先生感到惊讶。其中，很多人看房后直接就谈到如何付款，如何过户，这让王先生始料不及。最让王先生吃惊的，最后买下这套房子的是一家中介公司的工作人员，时间在3月上旬。“42万，没有砍价，过户费2万也是对方承担。”王先生告诉记者。

　　不只是王先生困惑，有很大一部分太玉园业主同样感到困惑。他们告诉记者，春节过后小区内莫名地出现了大量购房小广告。在近一段时间里，记者在太玉园小区调查看到，类似“急购”的小广告几乎无处不在，而中介公司同样始料不及。“电话几乎打爆了，来买房的人也比去年增加了好几倍。”一中介公司负责人有些兴奋，“不过，房源并不多。”

　　房源不多的症结还在于价格。

　　3月18日，记者和中介工作人员带着一客户去看一套110平米的房子。房主给出的价格是80万，但客户希望70万买下，却遭到了房主的拒绝。最后，客户主动将价格加到73万并承担过户费，但房主依然没有松口。

　　这让中介大跌眼镜。“每平米的价格差不多到8000元了，也太快了。”上述中介人士感到困惑。有统计显示，近段时间小产权房交易量大幅上升。

　　顶风扩建

　　记者采访中了解到，包括中介以及个人得出的一个结论就是：交通带来小产权房价格的上涨。具体来说，2010年北京市规划要将轻轨八通线终点站向南延长，而延长的路线刚好通过小产权一条街，其中最受关注的是太玉园小区将设置一个站点。

　　多次得到验证的一个规律在这里也得到了印证：地铁修到哪里，就会带动哪里的房价上涨。然而，这个规律似乎只能解释清楚房价上涨的蹊跷。

　　“太玉园又在大兴土木建设小产权房似乎无法解释。尽管官方对已建的小产权房没有最后定论，但禁止、严查再建是肯定的。”一中介负责人李先生认为，“可为什么偏偏在这个时候还敢建呢？”

　　在小产权一条街，惟一大张旗鼓开建的也只有太玉园。太玉园小区分为东西两个小区，大概7000户。记者在西区看到，沿着小区西边建筑工人正在热火朝天地工作。其中，两栋楼已经建好了一层，其他的正在打地基。

　　对此，负责该项目的张湾村村委会负责人则拒绝了记者的采访。“这些房子也是建设在集体土地上，肯定属于小产权。”当地一知情人士告诉记者。

　　据了解，张湾村在相关部门表示严禁建设小产权房后，小产权房建设一直都没停止。

　　2009年，张湾村村委会在停止兴建小产权房的两年后，又在西区的南边兴建了一栋约200套的小产权房，和上述王先生的房子并排而立。不同的是，王先生买时每平米的价格是2399元，这一栋的均价在5000元以上，所谓好的户型、楼层最高达到6200元。结果，不到一个月的时间，所有房子全部销售完毕。

　　而在记者走访的京城多个小产权房项目中，扩建的显然不是个案。而时常见诸报端的新闻则披露，各地在建的项目并不在少数。

　　狂赌转正

　　相关部门为什么熟视无睹呢？

　　北京通州区国土分局执法科一负责人3月17日接受本报记者采访时表示：“尽快发出停建通知。”但同时，该负责人也表示，效果不会太大。原因在于，已经开始建设的小产权房，除了罚款，国土部门几乎没有有效措施。

　　还有一个让他们为难的是，小产权房出现之初是通过把农民的宅基地集中起来建设楼房，这样既改善了农民的住房环境，也节约了土地。但是，部分村委会为了获得收益，也兴建了大量的小产权房用于出售。当小产权房成为事实后，村民和城市人口混居在一起，官方就无能为力了。

　　更无能为力的是建设部门。通州区住房和城乡建设委员会执法科一负责人接受记者采访时同样无奈。他委婉地表示：“如果一棵本不该长在那里的大树现在长大了，与我们有关系吗？断了水源不就解决了！”该负责人所说的“水”除了指土地外，还有为小产权房建设提供方便的相关利益方。

　　就是在这样无人愿意监管甚至政府部门默许的情况下，张家湾村委会以不足千元每平米的成本掀起了第一轮小产权房兴建高潮。而在城市高房价的压力下，城市居民纷纷购买小产权房则拉动了其价格的快速上升。

　　“第二轮兴建表面上看是顶风作案，背后真正原因在于转正，不只是村委会在赌，很多人都在赌。”上述中介李先生通过和客户交谈发现。和小产权一条街相邻的大产权商品房加州小镇每平米价格已经高达13000元，如果太玉园转正了，价格会有多大的空间！这就是赌注。

　　与之相印证的则是，上述通州国土分局执法科负责人也透露，国土部尽管表示清理和整顿小产权房，但至今也没有看到实质内容。

　　实际情况则是，各个部门都在表态却鲜有措施加大了购买小产权房者的信心。尤其是，3月6日全国两会期间，国土资源部部长徐绍史关于“针对小产权的不同情况将出台不同的政策”的表态，更让市场增加了赌的砝码。

　　小产权房大事记

　　2006年10月

　　中国最大小产权房项目北京太玉园开盘，存在多年的小产权房问题集中进入公众视野，质疑声随之爆发。

　　2007年6月

　　原建设部发出购房风险提示，提醒城镇居民购买小产权房没有法律保护。

　　2007年12月

　　国务院明确要求城镇居民不得购买小产权房。在此前后，如画家村等涉及小产权房案件频发。

　　2008年1月

　　获得“城乡统筹综合改革试验区”身份的成都、重庆相继下发文件，以不同方式试探小产权房合法化工作。

　　2008年7月

　　国土资源部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但同时明确指出，不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

　　2009年5月

　　深圳传出将给小产权房转正，国土部承认深圳小产权房转正是个例。

　　2009年6月

　　国土资源部强调指出，“小产权房”实质是违法建筑，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

　　2009年9月

　　国土资源部一纸《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次叫停各类小产权房。

　　2010年3月5日

　　国土部部长徐绍史表态，多部委正在进行的小产权房摸底调查工作将在一年左右得出结果。此后，针对小产权房的不同情况将出台不同的清理政策。

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