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小产权房“让谁占便宜”不应该是一笔糊涂账

法律快车官方整理

2019-11-17 05:03

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国土资源部执法局副局长郭宝平7月8日介绍，目前，国土资源部关于“小产权房”的报告已上交给国务院，并提出了初步的政策。对小产权房的处理有三个原则是必须强调的，新发生的一定要严肃查处；历史形成的，要由地方政府妥善处理；第三个原则就是，决不能让开发商在小产权房中占便宜。(7月9日《新京报》)

应该说，三个原则中的前两个没有什么新意，说的还是“去”和“留”的问题。有数据显示，小产权房数量惊人，北京可能占比20%%左右，深圳占比可能近50%%，这考验着各级政府的执政能力。而真正吸引公众眼球的，还在于“决不能让开发商在小产权房中占便宜”这条原则。从网友的反馈中可以看出，他们显然对这一明显讨好公众的原则心存疑惑，认为其诚意有待现实考量：不让开发商受益，受益者是谁？是小产权房的购买者和所有者，还是地方政府？

显然，“让谁占便宜”不能是一笔糊涂账，应该被细化给出。在对小产权房的规整和制约过程中，要有一个明晰的利益均衡机制。原因很简单，一旦开发商意识到自己“占不到便宜”，他们显然不会被动地接受这种利益惩罚的不正当分配，而很可能通过一定的方式转嫁到弱势的小产权房购买者和所有者身上。或者，他们干脆用失踪的方式，规避惩罚。如此一来，得利最大者恐怕还是政府，损失最大者恐怕就是小产权房购买者和所有者。

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小产权房“便宜”在哪？当然在成本和价格。比如说小产权房成本中省去了购地、税费以及各种隐晦的公关各级审批部门的腐败成本。从政府的角度看，小产权房“便宜”之处，还在于这样的“民间市场规则”导致的土地收益分配异于“官方市场原则”的不均衡。

不言自明的是，处理小产权房问题，不是简单粗暴地将“民间市场规则”对比“官方市场原则”，进行利益均衡的比较修补和重新分配。说到底，政府部门不能将自身“官方市场原则”对比小产权房“民间市场规则”损失掉的部分，在处理的过程中重新分配地“收回”。

基于这样的思考，笔者认为，在小产权房后继政策的灵活设计上，应该在“小产权房让谁占便宜”这个问题上做出审慎思考：一是去和留的划分，何为“严重违规又不符合规划”，何为“符合规划，欠缺手续”，应该有明确但不失灵活变动变通的划分和规定。二，在划分之后，对于“留”的这部分小产权房，合法转化手续、转化成本的问题，也要给小产权房购买者和所有者一个具体明确的说法，比如转本成本在小产权房购买者和所有者、开发商、土地所有者以及政府各方之间如何均衡，应该细则给出。三，对于划分后需要拆除的小产权房，是否要对各方进行赔偿、赔偿多少的问题，也有待明确的拟定。总之，处理小产权房问题上，“让谁占便宜”不能是一笔糊涂账。

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