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异地置业者被拒贷，退房之责谁来担

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2020-01-22 06:17

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　　商品房预售买卖合同纠纷一案

　　一审代理词

尊敬的审判员：

　　广东xx律师事务所接受李X的委托，指派我担任其与深圳市XX发展有限公司商品房预售买卖合同纠纷一案一审的代理人，经过2010年6月28日庭审过程中的调查和辩论，现结合本案事实，依法发表如下代理意见，敬请法庭采纳：

　　一、关于原告的付款义务。

　　在庭审中被告答辩："既然被答辩人选择以银行贷款方式支付涉案房产的房款，被答辩人有义务按购房合同约定的时间支付首期款及取得银行贷款以支付涉讼房产的剩余房款。"

　　事实上，原告并未违反合同义务，于合同约定时间内支付了首期款，但取得银行贷款的决定权不在原告而在申请贷款银行XX银行。原告虽然有付款义务，但这个付款义务是有条件有前提的义务，即双方同意的以贷款按揭方式付款。

　　二、关于买方是否承担违约责任。

　　在原被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》(以下简称《预售合同》)附件五的补充条款第十一条约定："如因买方原因导致未能在本合同约定的期限内办妥按揭手续并付清购房款的，则应视为买方违约并承担逾期付款责任。"

　　这里买方承担违约责任的前提条件是"因买方原因"，而本案是因为国家及深圳市颁布房贷新政而导致的"未能在合同约定的期限内办妥按揭手续并付清购房款"，并非买方因信用不良或未提供全面的贷款申请材料等个人原因所导致，因此原告不应承担违约责任。

　　《预售合同》第七条中约定："[买方逾期付款的违约责任]买方如无正当理由未按本合同第六条约定的期限付款，按下列第壹种方式处理."，说明买方承担逾期付款的违约责任的前提是"无正当理由"，而本案中，原告并非"无正当理由"而逾期付款。

　　三、关于原告是否能够预见房贷政策调整导致无法获得银行贷款的风险。

　　"新国十条"及"深十三条"规定了"三无人员"(无本地户籍、无一年以上社保、无一年以上纳税证明)不予贷款，该规定属新规定，具有不可预见性。如果如被告代理人认为的"应当可以完全预见"，那么作为房地产专业机构的被告更应当可以预见此房贷新政，为何卖方还同意买方以按揭方式付款?

　　本案不同于买方名下已有两套房，购买第三套房银行不予贷款的情况，如果是因为包括2007年"9.27"政策在内的和"新国十条"出台之前的各种楼市政策主要目标是打击投资客，买方名下已有多套房导致银行不予贷款，属于正常商业风险，买方不可因此退房，而本案不属于这种情况。

　　四、关于被告提交的判例。

　　被告提交的2010年5月11日《深圳特区报》刊载的整版《房贷政策调整买房人反悔》的专题文章，情况与本案情况不同，没有可比性，不能混为一谈，也不能参照其驳回购房者解除房屋买卖合同的判决结果。其理由：

　　1、该证据中的案例中涉案房屋为二手房，我国目前没有关于二手房买方贷不到款如何处理的相关法律规定。而本案涉案房屋系一手商品房，司法解释有明确规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定："商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。"

　　2、该证据案例中买卖双方签订的《房地产买卖协议》中约定首期款根据实际贷款金额多退少补，具体贷款金额以银行承诺书为准。而本案中买卖双方签订的《预售合同》中没有此补足条款。

　　3、该证据案例中买方在与卖方签订房地产买卖协议时已经用按揭贷款方式购买了三套住房，其在购买第四套涉案房屋时因2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定："对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。"，而该案例中买方应付月供的总额已经超出月收入的50%，银行不再对其发放贷款。二审法院认为买方曾多次通过按揭方式购买过商品房，其应当预见贷款办理存在的风险，银行贷款政策调整并非不可抗力。

　　而本案中原告购买的涉案房屋系首套房，此前未在银行进行过房贷。此次国家房贷新政中的异地购房者无法提供一年以上的社保缴纳纪录或纳税证明，则暂停发放贷款的政策史无前例，号称"史上最严厉房贷政策"，连房地产专业人士都难以预见，何况是处于信息不对称的自住购房者更难以预见。

　　4、该证据的案例中买方即原告要求解约的理由是由于我国房贷政策在协议签订后发生重大变化，此不可抗力导致协议约定的原告以贷款方式支付大部分房款来购买房产的合同目的不能实现。

　　不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案中原告并非以不可抗力的理由来要求解约，而解约的直接依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，有明确具体的法律规定支持解除合同的要求。[page]

　　五、关于贷款银行是否收到原告贷款申请以及拒贷的原因是否是受房贷新政调控。

　　被告代理人在法庭上抗辩我方未能提供银行收到申请贷款的证据，也不能提供拒贷的原因就是因异地置业者不予发放贷款的非可归责于双方的原因，原告未积极地去银行要求出具不予贷款的通知书。而事实上原告多次去贷款银行要求出具一个拒贷的证明，而贷款银行XX银行答复和被告是合作关系，不能出具这个对被告不利的证明。在实践中，按揭银行几乎全部是开发商的指定合作银行，按商业惯例，在商品房买卖交易中，都是由开发商代办按揭手续。

　　根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定："下列事实当事人无需举证证明：(一)众所周知的事实;(二)自然规律及定理;(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实."既然预售合同中第六条中约定"其余价款自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付。"，原告没有可能不在此约定时间内向被告指定的兴业银行提交贷款申请材料。4月17日的国家房贷新政中出台后，原告不符合国家新的审贷规定而被XX银行以此原因拒贷，是不证自明的事实，无需提供银行的拒贷原因的证明。

　　六、关于原告是否有能力一次性交清房款。

　　原告向法庭提交了原告退休前工作单位黑龙江省XX退休人员管理人员中心出具的证明，证明原告每月退休金数额为1095.42元，并无其它经济来源。作为证据的退休金存折和退休人员基本养老金支付明细表(2010年1月至5月)亦相互印证了原告于户口所在地黑龙江省XX市交纳社会保险的事实，不可能在深圳重复交纳社会保险，因此属于国家房贷新政中"不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款"的情况。

　　原告系退休人员，虽然涉案商品房的每月月供8000余元，但其是为了在深圳养老，在深圳工作的儿女的经济支持下购买的。但如果因贷不到款而一次性交齐全部房款人民币1742097元，无论其本人还是儿女都无此经济能力。如果其家庭有能力一次性付款，又怎会选择承担高额贷款利息的按揭付款方式?

　　综上，原告因受国家新的房贷政策调控，不能从银行获得按揭贷款，无法继续履行合同，完全可归为"不可归责于当事人双方的事由"。敬请法院查明事实，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，支持原告诉请。谢谢!

　　作者：颜宇丹

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关联法条

《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条