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租房合同无效的情形

法律快车官方整理
2020-07-16 22:56
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　　核心内容：哪些情形租房合同无效？《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》第十条存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，或者租赁房屋系违法建筑的要件事实时，租赁合同应当认定为无效。具体阐释如下：

　　一、应当认定为无效的情形：

　　根据《合同法》第五十二条的规定，当事人若能证明租赁合同如存在如下情形的，应认定为无效：

　　(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　(3)以合法形式掩盖非法目的；

　　(4)损害社会公共利益；

　　(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　除此之外，根据《租赁纠纷解释》第二条、第三条的规定，如果能够证明租赁房屋属于违法建筑的，也应认定为无效。

　　一方面从权利基础上看，违法建筑在本质上违反了《城市规划法》等相关法律规定，而依据我国《物权法》关于物权的取得必须符合法律规定的要求，违法建筑不能认定为合法财产。也就是说，虽然建筑人基于对违法建筑的占有而享有一定的利益，但这种利益表现为建筑人对违法建筑的一种基于事实状态的占有，建筑人并不能对违法建筑享有所有权，也就不能享有基于所有权而派生的占有、使用、收益和处分的权利。

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　　另一方面，从社会效果来看，违法建筑严重危害了我国法律所保护的社会管理秩序，甚至不少违法建筑存在着重大的安全隐患，给人民生命财产安全带来了严重威胁。

　　因此，以违法建筑物为出租标的物的租赁合同应认定为无效。但是这种无效，并不是绝对无效，为了促进合同交易，在一审法庭辩论终结前补正相关合法手续的，还是应认定为有效。

　　二、“违法建筑”在《租赁纠纷解释》规定主要限于如下两种情形：

　　(1)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。根据《城市规划法》第三十二条规定：“建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”建设工程规划许可主要针对建设项目的具体方案进行审查，其主要目的是控制标高、建筑密度、建筑层数等，以确保建设工程的安全性和协调性。

　　(2)未经批准或者未按照批准内容建的临时建筑，或者临时建筑的建设虽经批准，但超过规定使用期限的。所谓临时建筑是指单位和个人因生产、生活需要搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。

　　法律快车知识拓展：

　　■房屋所有权变动影响租赁吗？

　　■签订商铺租赁合同需要注意哪些细节问题？

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关联法条

《中华人民共和国物权法》

《中华人民共和国合同法》 第五十二条

《中华人民共和国城乡规划法》 第三十二条

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