虚构合同过户房产合同被判无效

　　儿子生意急需资金，在走投无路之际，竟假冒母亲签名过户房产，直至抵押贷款无法偿还而被法院强制执行。女儿“暂借”母亲的房产证、土地证和身份证用，却将房子过户给他人，并还给母亲一套假房产证。得知真相后，两位母亲分别将儿子、女儿告上法庭。

　　背景新闻

　　六旬老妇王某在南京市鼓楼区买了一套商品房，房主登记为其本人，此后，她一直居住于此。2008年4月，王某收到法院执行通知时，丈二和尚摸不着头脑。经查询得知，早在五年前她的房产已登记在儿子小刘名下，并被其办理了抵押贷款。2003年7月16日，儿子小刘因做生意急需向银行贷款，又苦于无财产抵押，情急之中动起了母亲房产的念头。他瞒着母亲，假冒母亲签名虚构了一份房产合同，并偷拿了母亲的身份证，将房屋的产权过户到自己名下。随后，小刘以该房产为抵押，向银行借款20万元，并办理了公证手续。小刘因做生意亏本而未及时向银行还款，银行遂起诉小刘，要求其履行还款义务。法院判决小刘还款，在小刘无钱还款的情况下，强制执行其抵押的房产。得知事情经过，母亲状告儿子，要求确认买卖合同无效，并确认房屋的所有权，南京鼓楼区法院一审判决房地产买卖合同无效，并协助将产权恢复登记至母亲名下。

　　无独有偶，家住南京白下区的市民张老太，最近一年总为房子的事闹心。张老太年近八旬，老伴去世，名下有一套房改房。老人和女儿王霞同住。王霞没有固定工作，收入也不稳定，老人多少有些担心。2005年6月，王霞突然要借母亲的房产证、土地证和身份证去登记一下，说开棋牌室。张老太想，开棋牌室也是正当生意，以后女儿的饭碗稳了，她的心也能放下了。老人把三份证件交到了女儿的手中。时间过去了两个月，张老太有些纳闷：棋牌室怎么还没开张啊？她问女儿，王霞总是支支吾吾，后来干脆告诉母亲：“外面的事很麻烦，你就别管了。”张老太说自己管不了，但三份证件总应该还回来吧。被催得紧，王霞交还了三证。2007年10月，张老太又听说女儿在外面欠债，不得不操心地询问：“你那个棋牌室到底怎么样啊？”“怎么又欠钱了呀？”王霞仍然闪烁其词。老人满腹疑窦，随后去南京市房产局查询，结果令她大吃一惊：早在2005年6月，她名下的这套房改房已被过户给一个叫黄飞的男子，女儿还回来的房产证、土地证全是假的！在母亲的逼问下，王霞道出实情：在外面欠了不少钱，骗走母亲的房产证件，将房子过户给黄飞，办到10万元贷款，做了一套假证糊弄母亲。张老太没办法，只能通过起诉女儿和黄飞来要回房子。近日，白下区法院认为，张老太并无出售房屋的意思表示，其女王霞与他人恶意串通擅自出售张老太的房子，损害了张老太的合法权益，故判决买卖合同无效。

　　根据相关报道整理

　　解析一两份房屋买卖合同为何均无效？

　　陈启辉(郑州市中级人民法院法官)：所谓无效合同，就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般合同一旦依法成立，就具有法律约束力，无效合同虽是已经成立的合同，但是欠缺生效要件的合同，是不具有法律约束力的合同，不受国家法律保护。

　　无效合同一般具有以下特征：一是无效合同具有违法性。一般来说，无效合同都具违法性，它们大都违反了法律和行政法规的强制性规定，损害了国家利益、社会公共利益，例如合同当事人非法买卖毒品、枪支等。无效合同的违法性表明此类合同不符合国家的意志和立法的目的，所以，对此类合同国家规定其不发生效力，而不管当事人是否主张合同的效力。二是无效合同自始、当然、确定、永久无效。自始无效，即自合同订立时起就无效，无效合同不因当事人的实际履行而转为有效；当然无效，指不论是否经过法院或仲裁庭确认，都是无效；确定无效，如对违法事实没争议，无效的状态就是明确的、肯定的；永久无效，不能因为时间的推移而使无效转为有效，合同也无法作为履行的依据。无效合同从本质上违反了法律规定，因此，国家不承认此类合同的效力。既不保护无效合同当事人的权益，也不强制当事人履行无效劳动合同规定的义务。

　　根据我国《合同法》规定，无效合同包括以下情形：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。无效合同的处理方式：对于未履行的无效合同不再履行，对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额；当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国有或者返还集体、第三人。应当特别注意的是，合同中解决争议方法的条款继续有效。合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

　　两案中，儿子小刘将母亲的房产以虚假的合同过户给自己，是以合法形式掩盖非法目的导致合同无效。而女儿王霞将母亲的房产过户给黄飞是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，应按无效合同处理。

　　解析二房屋买卖合同无效，抵押合同怎么办？

　　陈启辉：房产抵押，是指抵押人就其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。

　　抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。房地产抵押是一种物权担保，因此，它具有物权的排他性和追及性等一般特征，同时由于抵押权的特殊性，使其又有自身的特征，从而也有别于其他担保。

　　1.从属性，房地产抵押是为担保债务的偿还而设立的，其从属性是明显的。房地产抵押合同从属于主合同，即抵押合同的发生和存在必须以主合同的存在为前提。抵押的从属性主要表现在三个方面：成立上的从属性、消灭上的从属性和处分上的从属性，抵押的成立需要以存在相应的债权为前提，不能摆脱主合同而单独设立不动产抵押合同。被担保的主合同终止，抵押合同便终止。不能将抵押权与主合同分离而使其单独存在或单独转让。既不能离开主合同而单独转让抵押权，也不可只保留抵押权而转让主合同。2.优先受偿性。有关不动产抵押担保制度的立法，通常也是以此为立足点的，我国也突出了优先受偿性，以满足债权救济要求。3.补充性。只有在债务人不履行合同义务时，才发生要求担保人履行担保责任的问题。如果债务人履行合同义务，则不发生抵押人承担责任的问题。4.特定性。抵押担保的数额一定和抵押标的是特定的。公示登记制度，对抵押物通过公示登记使之进一步特定化。5.不转移占有性。不动产抵押均不转移占有，抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用、收益和处分的权利。不转移占有，有利于抵押人通过对抵押物的使用、收益而增加清偿债务的能力，成为抵押权人和抵押人都乐意接受的一种担保方式。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。[page]

　　依抵押合同标的的特定性，小刘和王霞的抵押贷款合同因房屋买卖合同无效其抵押的标的物房产失去所有权，无法实现抵押合同的目的，抵押合同应予解除。银行与小刘、王霞之间按过错承担责任。有人认为小刘的抵押合同经过公证，不应当解除，这种观点是不正确的。单纯的抵押合同公证很少，一般都是与债务合同一起公证，最多的是银行与个人借款抵押合同公证。抵押合同公证的宗旨是证明抵押合同的合法性以保障抵押权人的抵押权。公证人员应当做的是：查明合同主体是否合法、标的物是否合法、主合同是否合法。查明合同主体是否合法，公证方最主要最重要的义务是查明抵押人是否合法，是否有权处分抵押物。由于公证只是起证明作用，只是对法律事实和法律关系的确认，而不是改变，因此对错误的公证，只要有事实能证明，公证机关应予以纠正。

　　解析三两案为何均不适用善意取得？

　　陈启辉：善意取得又称即时取得，是指原物由占有人转让给善意第三人(即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人)时，善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。动产、不动产、其他物权都可以善意取得。适用效力上善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

　　根据我国《物权法》第一百零六条规定，不动产的善意取得要符合以下要件：1.让与人对让与之不动产无处分权。2.受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。如果是基于非法律行为取得不动产，则没有适用善意取得的空间。3.受让人须为善意。此处的善意我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。4.已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。5.不违反法律的禁止性规定，如被盗、被抢的财物、遗失物不适用善意取得制度。符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。

　　根据我国《合同法》第五十一条的规定，无权处分是效力待定的合同，无权处分得不到追认，使效力待定合同转化为无效合同，没有适用不动产善意取得制度的空间。

　　两案例中，小刘和黄飞尽管都在房管局进行登记，但由于都没有支付对价，也明显是恶意，不可能善意取得房屋的所有权。

　　房屋买卖合同被确认无效后，抵押合同应当解除。