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二手房买卖交易过程中的陷阱

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2020-01-21 02:54

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　　国家限购政策出台后，虽然部分买房者持观望态度，但是二手房市场还是甚为活跃。二手房买卖纠纷复杂多样，在二手房买卖纠纷案件中，有部分的当事人主张双方签订的买卖合同无效，而在主张二手房买卖合同无效案件中，又有很大的一部分当事人是以出卖房屋系共有财产为名主张无效。因此，房产专家蒲文明律师提醒，消费者在购买房屋时要先搞清房屋权属关系，谨防掉入“陷阱”，给自己带来不必要的麻烦与损失。

　　精典案例1：以夫妻共有财产为名主张无效

　　叶某与华某签订《存量房屋买卖合同》，叶某购买华某位于北京市朝阳区某处的房屋。叶某支付定金后，华某主张该房屋系其与妻子张某的夫妻共同财产，张某不同意卖房，要求解除双方的买卖合同。叶某遂诉至法院，要求华某继续履行合同，并支付逾期交房违约金。华某答辩称：签合同时我并未告知张某，因房屋属于我和张某的夫妻共同财产，我属于擅自处分财产，损害了第三人的权益。法院判决叶某与华某所签订的合同为无效合同。

　　以案说法

　　夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释一》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。

　　本案的争议焦点在于：第三人是否知道且同意叶某与华某所签订的房屋买卖合同，或者在合同缔约过程中第三人参与并以其行为表示对合同的认可。根据证据规则的相关规定，叶某对此负有举证责任，有义务证明第三人知道且同意房屋买卖合同签订的情况。叶某提供的现有证据不足以证明第三人认可房屋买卖一事。据此，法院判决叶某与华某所签订的合同应为无效合同。据笔者所经办的大量此类案件中不完全统计，共有人一方以侵犯共有财产权为由主张另一方与购房者签订的买卖合同无效的案件中，主张侵犯夫妻共同财产权的占到一半左右。

　　1、律师在全程代理一手商品房(别墅)、二手房(别墅)购买和出售中的风险防控：

　　①查询预购房屋权属状况;②参与订立定金协议(存量房屋买卖居间协议);③参与订立存量房屋买卖合同;④审查合同及相关资料⑤支付和收取购房款时的风险防控;⑥陪同参与银行面签;⑦：陪同参与网签⑧代理缴纳税款⑨代为履行过户手续⑩参与物业交接⑩在交易全过程为委托人提供法律咨询等

　　2、纠纷解决：

　　①解决商品房(别墅)、二手房(别墅)纠纷;②解决离婚及其过程中的涉及的房产分割纠纷;③遗产继承纠纷;④发送律师函;代理起诉、出庭应诉等等。

　　3、出具法律意见书

　　对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋土地权属情况等出具法律意见书及风险提示。

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