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购房者行使不安抗辩权需谨慎

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2020-01-21 04:29

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　　许某与某房地产公司签订商品房预售合同，购买其开发的某楼盘中的一套商品房。双方约定，许某采取分期付款的方式向开发商支付房款，并约定了分期付款的时间及逾期付款的违约责任;而开发商某房地产公司应当在2009年6月30日前交房并为许某办理房产证。合同签订后，许某开始按照约定分期缴纳房款。 2009年1月，许某在与建筑公司从业的朋友聊天时得知，自己所买房屋的楼盘因为配套工程受阻可能不能按时交房。

　　许某遂致电该公司，表示如果情况属实，他将停止付款。房地产公司则向许某保证一定能够按时交房。许某听了不放心，遂停止付款。后该房地产公司延期一个月交房。该公司要求许某承担逾期付款的违约责任。许某认为自己没有违约，而是行使不安抗辩权，并反过来要求房地产公司承担逾期交房的违约责任，双方争执不下。为此，记者采访了辽宁律师：

　　根据我国法律的相关规定，在当事人互负债务且有先后履行顺序的情况下，负有先履行义务的一方有确切证据表明另一方丧失或者可能丧失履行债务能力时，先履行方可暂时中止履行，通知对方在合理期限内提供担保。若对方未能在合理期限内提供适当的担保，中止履行一方可解除合同。先履行一方所享有的这项权利，法律上称为不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第68、69条具体规定了不安抗辩权的行使条件。这里所说的“丧失或者可能丧失履行债务能力”，是指义务人根本不能履行义务，而不包括义务人迟延履行义务的情形。例如在本案中，某房地产开发公司的义务是交房，如果该公司完全没有交房的可能，才可以称之为丧失履行债务的能力，法律上称之为“履行不能”。许某作为先履行义务人，只有在能够提供确切的证据证明该房地产公司丧失或者可能丧失交房的能力时，才可能行使不安抗辩权，中止付款，并且在对方不能提供履行担保的情况下有权解除合同。而本案中，配套工程受阻影响的是该房地产公司能否按时交房，而不能据此断定该公司完全无法交房，也就是说这一情形可能导致的是迟延履行，而不是履行不能。因此许某中止支付房款的行为不符合不安抗辩权行使的法律要件，其迟延付款的行为构成违约，应按照合同约定支付剩余房款及违约金。而该房地产公司逾期交房的行为亦属违约，也应当按照合同的约定，支付从2009年7月1日至7月30日止合同约定的逾期交房违约金。

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