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集体土地转让合同纠纷案的二审代理词

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2020-01-16 00:25

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　　一审判决认定事实不全面，处理不公。现将我方意见分述如下：

　　一、一审法院没有全面查清并认定本案的全部事实。而这对案件能否获得公正处理是至关重要的。

　　1、一审判决认定上诉人与被上诉人之间签有一份《土地租赁合同》，对这一点，我方没有异议;但是，这一份《土地租赁合同》，将租期定为50年，由此，这合同名为租赁，实为转让。一审判决对此未作认定。

　　2、一审判决没有对上诉人使用土地进行建设的情况作审理查明、认定。

　　签订合同后，上诉人对土地进行了投资建设，首先支付了拆迁补偿费给上一手土地使用人;然后挖泥清淤，大量填土，平整了深坑泥塘;环绕用地修建了长55米×高2.6米红砖围墙;修建了临时道路;接驳了供水供电和排水;完成了整块地三通一平;建起红砖房三排;竹棚房三排;砌石桥、石堤坝;钻桩打下基础柱墩100余个。聘有工人，支付了工人工资和水电费、办公费等。以上事实，有目前土地利用现状、相片、合同以及各种支出单据为证。庭审时被上诉人对此也予以承认。

　　3、上诉人已在地上投资，建成建筑物以及其他附着物，而尚未经相关行政主管部门处理。一审判决认定上诉人以农用地进行非农建设，但对此是否由行政主管部门处理过，未进行审查和认定。

　　4、一审判决认定涉案土地为农用地，依据不足。

　　其唯一依据是被上诉人所交证据即一份《责任书》，但《责任书》上写该村共有5千余亩农田，耕地面积为1千余亩，却并无具体指哪儿是农田，哪儿是耕地，更没指出涉案40余亩土地是否农地。

　　《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用用地是指农用地和建设用地以外的土地。”

　　涉案土地到底是农用地、建设用地、还是未利用地?上诉人认为，从当时土地状况来看，应属未利用地，是荒地。一审判决认定该地为农用地，依据不足。只有土地行政部门才清楚知道辖区内每宗土地的用途，知道有否办理用地批准手续。我们认为应向土地部门查证涉案土地的用途和土地利用情况。

　　二、一审判决既然判决合同无效，却不按造成合同无效的过错大小进行责任划分，这直接导致处理不公。

　　在被上诉人一审起诉之后，上诉人才从其起诉状获知，涉案土地不是合同所写的“工业用地”，而是农用地。被上诉人出于经济目的，对上诉人实施了隐瞒和欺诈。

　　《土地租用合同》写明：“随着形势要求社会市场经济发展，据小组(指合同甲方东莞市厚街新围村九名山小组，即被上诉人)实际情况，挖掘经济来源，充分利用当地土地资源，为求摆脱入不敷出的贫穷落后之需，经小组全班子成员、党小组长、村民代表讨论决定，将燕仔坑荒地，改变为出租工业用地，……”，由此可见：

　　1、被上诉人为了经济目的，对外招商、乃至与投资人签合同时，谎称该地为“荒地”，到一审起诉时方改口称该地为“农用地”。欺骗行为，难道不是过错?“荒地”与“农用地”是有区别的。据2001年8月21日国土资源部下发的《关于印发试行<土地分类>的通知》，制定有城乡统一的全国土地分类体系，从2002年1月1日起在全国试行。据此，土地分为三大类，即农用地、建设用地、未利用地;“未利用地”之中又分为“荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、祼地、祼岩石砾地”等。“荒地”属于“未利用地”，而非“农用地”。《土地管理法》对农用地实行严格保护，严格限制转为建设用地，但却支持利用荒地;

　　2、合同称“经村民代表讨论决定，将该燕仔坑荒地改变为出租工业用地”，其意指该地可作建设用地。“工业用地”属《土地分类表》之中第二类“建设用地”;农用地转为建设用地(俗称“农转用”)，须报相关级别的人民政府及其国土部门批准;被上诉人在合同中这样承诺，有意误导，使上诉人以为该地已获批或者能获批为建设用地。

　　3、合同中“改为用于出租工业用地”一句，意指涉案土地可以出租。

　　农村集体土地(包括已批准为建设用地的)，如要出租，须报人民政府及其国土部门批准。被上诉人在合同中如此承诺，误导、欺骗上诉人。

　　4、合同定土地使用期为五十年，使得上诉人签定合同后，作长远计划，放心投入大量资金进行建设，在短期内只有投入没有产出，以为长远有收益。然而，在双方履行并无变化的情况下，签定合同仅4年后，被上诉人就改口，将一切反转，并以此为借口，要求提前收回土地。不守诚信，出尔反尔，难道不是过错?

　　综合以上4点，被上诉人是土地所有权人，是农村集体组织，握有公章。被上诉人对土地类别性质(荒地)、土地用途(工业用地)、土地出租、土地使用期，一共四个关键问题，都在合同中对上诉人作出了明确承诺，而却在这次起诉中告诉上诉人，这些承诺全是假的，是骗你的!被上诉人当然应当对此担责!“法律面前人人平等”，农民集体组织同样应受法律约束。一审大致出于政治考虑，在判决书中回避对合同无效进行责任划分，这是逃避裁决，应予纠正!

　　三、应当正确处理本案。

　　广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条规定：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷，如果涉及土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门批准征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。” 涉案土地，迄今，土地管理部门未对违法用地进行处理，建设行政部门亦未对违法建筑进行处理。因此，本案不能单独对合同无效进行判决。应裁定驳回起诉。

　　在有关行政部门对违法用地、违法建筑进行处理之后，如当事人对因履行合同发生的财产纠纷向法院起诉，法院应对合同无效、责任划分、返还财产、财产损失等一并进行判决。包括对上诉人出资在土地上建设的建筑物，如双方不能对其价值确认一致，则应委托专业机构进行价值评估，以评估结论作为上诉人经济损失数据，加上双方其他经济损失，计出总额，再依造成合同无效过错的大小，划分责任，判决由双方按比例分担。

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关联法条

《中华人民共和国土地管理法》第四条

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