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租房合同“押租”的概念和性质

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2020-01-24 22:32

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　　所谓押租，是指习惯上在租赁合同订立的同时或以后，由承租人交给出租人一定数量的金钱，用以担保租金之给付。这种“押租”金的交付，类似于质押，在承租人未履行给付租金义务，或不完全履行时，出租人可就此部分“押租”金钱优先受偿。如有因承租人原因造成损害赔偿的发生，出租人也可以就该笔金钱优先受偿。如果承租人完全履行给付租金义务以及其他义务的，则出租人应将该“押租”金返还于承租人。

　　从这种押租金的一般特点来看，与日常生活中所谓的押金、保证金等等相类似，其目的和作用主要在于保证出租人债权的实现，并且保证承租人依约承担合同义务。从形式上看，承租人将金钱交付于出租人，类似于动产的质押。不过，由于金钱作为流通物，一旦转移占有，所有权就当然转移，不存在以金钱来设定质押的可能性，所以，这里的押租金显然也是无法成立动产质押的（这个道理同样适用于押金、保证金等）。但是，基于这种担保形式的普遍存在，要否认其效力显然也是荒谬的。只有从法律上给其予以适当的规范和引导，才会有助于维持正常的市场秩序。

　　有些学者认为，从理论上说，这种情形应该认定为属于保证信托的一种。因为在保证信托中，实际上是债务人将其物之所有权授于债权人作为其履行债务之担保；而债权人尽管可以对外声言其系物之所有人，但在内部而言债权人不过仍只是有债权存在，他只能以债务人所赋予的权限以及适合于信托行为规定的方式对该物行使权利，在债务人履行债务之后，债权人仍须将该作为保证的物返还给债务人，否则亦构成违约，应对债务人承担相应的责任。而在此种“押租”场合，承租人将一定金钱交给出租人担保其履行债务之时，实际上亦将该笔金钱之所有权让与出租人，不过只是在其完成债务之履行，依约给付租金之后，出租人仍须返还同等数额金钱而已，至于是否仍为原来的那笔金钱（原物）则无关紧要，只要数额相等即可。

　　当然，在我国目前的法律规定上，还没有“保证信托”的规定。但是，所谓的“保证信托”，并不是一种物权形式，而是基于合同当事人的约定形成的法律关系，既不需要公示，也不需要具备公信力，仅仅依据合同来认定就可以了。因此，法律有无明确规定，对当事人的合同并不产生决定性影响，最多也只是在合同对有关事项约定不明时，不能以法律规定的条款来补充而已。原则上说，当事人有约定的，只要不违背法律禁止性规定、不损害社会公共利益，都应当依据合同来处理。

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