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专业律师支招租赁合同纠纷防范措施

法律快车官方整理

2020-01-25 02:06

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　　核心内容：下诉案例讲述了一个法律关系名为合作合同关系实为租赁合同关系的纠纷。广大朋友无论是做个体经营还是做公司有没有遇到相同或类似案例中韩某的情况呢?如果你还没有上过此当，或者未重视此类问题，那请你特别注意本文章，李永兰律师将提醒您要注意租赁合同关系中的哪些问题。

　　一、案情简介：

　　韩某在朋友介绍下，得知某投资项目不错，同时得知某研究所内有一栋独立三层小楼，遂决定租赁此小楼投资该项目成立A公司。韩某遂与该研究所签订了《项目合作协议》，当日即支付了10万元保证金和首期研究开发收益费30万元，并立即积极开展该楼及周围环境的规划设计、室内装饰装修、设备办公家具的购买、餐厅合作、人员招聘、网站建设等公司运营的相关事宜，并终止了原注册办公地址的《租赁合同》。

　　一段时间后A公司先后到相关行政管理部门办理相关证照或变更登记，但公司工作人员带着研究所提供的资料向北京市工商行政管理局某分局申请《企业法人营业执照》的住所变更登记时，被其工作人员告知该楼不能用于工商注册和办公使用。

　　此时，韩某已以个人资产先后投入近700万元，想协商解决，但研究所并不理睬，韩某身陷进退两难的境地。

　　二、李永兰律师的提醒：

　　(一)签定合同前的调查

　　承租商铺前，赴商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认如下信息：

　　1、房屋的用途和土地用途：确定房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用;否则，将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险。

　　2、房屋权利人：确定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁合同。

　　3、房屋是否已有租赁登记信息：若已有租赁登记信息的，新租赁合同无法办理登记手续，新承租人的租赁关系无法对抗原承租人(第三人)——影响办理营业执照。

　　(二)免租装修期

　　商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同承担。

　　(三)签定合同发生的费用

　　租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺对应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，押金也应适当高一些，以免不够抵充上述费用。还需注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，在押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同中约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内不能补足“押金”——出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。

　　(四)办理营业执照的注意事项

　　承租商铺目的是开展商业经营活动，商业经营活动首要条件是合法——必须取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

　　1、原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，因此无法办理营业执照;

　　2、商铺原已注册营业执照，该营业登记信息没有注销或者迁移，导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

　　3、房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照;

　　4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;

　　5、因出租人材料缺失而无法注册营业执照。

　　对于上述第1、2、3、5条的情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予合理宽限期，超过一定期限还无法解决的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

　　(五)装修的处置

　　商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意事项：

　　1、明确出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

　　2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人的装修损失费用。

　　3、明确租赁期满时，装修等的处置方式。

　　(六)、水、电、电话线等的注意事项

　　因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。[page]

　　(七)签定合同后的租赁登记事项

　　租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

　　1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;

　　2、经登记的备案，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

　　因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

　　(八)转租问题

　　商铺市场中经常遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下事项：

　　1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重签租赁合同，也需要征得出租人同意。

　　2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。

　　(九)商铺的租售

　　许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

　　1、出租人在出售时，承租人享有同等条件下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

　　2、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

　　(十)其他注意事项

　　在承租商铺前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

　　【律师简介】

　　李永兰律师，法律快车北京推荐律师，现为上海鼎力律师事务所执业律师。主要业务领域为：企业法律风险管理服务,社会精英法律风险管理服务,常年法律顾问,房地产,招投标,建筑工程,物业管理和租赁,专利,著作权,劳动,破产重组。近十年法律工作丰富实践经验。咨询电话：010-58282237 手机：13661197425 (咨询免费，请说明来自法律快车)

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