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一方婚前房产，该房产是婚前签订买卖合同但未付清全款，婚后将产权登记在自己名下，这是否属于夫妻共同财产

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2020-02-09 16:19

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　　【案情介绍】

　　2000年7月，徐某经人介绍与李某建立恋爱关系，双方的感情急剧升温。当年17一月，两人商量如何操办婚事，徐某以自己的多年积蓄20万元支付了结婚用房的首付款，余下的30万元通过银行货款来支付，贷款人为徐某本人。2001年1月，两人办理了婚姻登记。同年3月，徐某在产权登记时将房产登记在自己名下。结婚以后，徐某以夫妻共同收入偿还银行贷款本金及其利息。

　　婚后不久，两人经常为家庭琐事发生摩擦，并且愈演愈烈，双方开始认识到婚前没有感情基础。2004年3月，徐某起诉要求离婚，李某虽然同意离婚，但以自己也参与房产货款还款为由，要求对房产进行分割。徐某以房产登记在自己名下属于自己个人所有为由，拒绝将该房产进行分割。

　　【法理分析】

　　一般认为，判断房产是否属于夫妻共同财产的依据是房产所有权的取得时间，如果所购买的房产之所有权证是在婚姻关系成立之后取得的，则夫妻一方婚前购买的房产仍属于夫妻共同财产；如果所购买的房产之所有权证是在婚姻关系成立之前取得的，则夫妻一方婚前购买的房产属于婚前个人财产。按照这种观点推论出来的结果就是：本案涉讼房产属于夫妻共同财产，因而周某可以要求分割自己应得的份额。

　　但笔者认为，这种理解从表面上看似乎有一定道理，其实是对我国《婚姻法》所规定的夫妻共同财产的机械理解所导致的结果。

　　我国《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第18条第3项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”依据该条之规定，除了法律另有规定之外，夫妻任何一方在婚姻关系存续期间所“取得”的财产属于夫妻共有。笔者认为，对我国《婚姻法》第17条所使用的“取得”一词如何理解乃是判断是否属于夫妻共同财产的关键所在。对于购买房产而言，一般都将“取得”理解为获得房产的所有权，产权过户手续完成时即意味着“取得”房产所有权。

　　《婚姻法》所规定的“取得”的内涵不仅包括“已经实际取得”，也包括“已经明确可以取得”。这一点在《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第12条有相关的规定，即“婚姻法第17条第3项规定的‘知识产权的收益’，是指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益。”该条规定说明我国司法实践界已经充分意识到“取得”的含义可能产生歧义，美中不足的是该条仅仅针对“知识产权收益”而未包含其他财产收益在内。

　　基于上述理由，该房产应属于徐某个人所有。因为在结婚登记之前，徐某“已经明确可以取得”该房产的所有权。并且在办理产权登记之时，并未将李某登记为共有人，也未将房产登记在李某个人名下，因此徐某并无赠与李某房产权利的意思表示。

　　本案需要考虑的另外一个问题是，李某的利益如何界定。我们认为，尽管李某并非该房产的共有人，不能请求分割该房产，但在婚姻关系成立以后毕竟是以夫妻共同财产名义来偿还银行贷款的本金和利息的。从这个角度考虑，李某有权要求将已经用于清偿银行贷款的夫妻共同财产利益进行分割。这其中包括用于偿还贷款的金钱数额及其可产生的利息。

　　此外，如果房产已经升值，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第11条之规定，房产的升值部分应当属于夫妻共有。

　　因此，针对房产中部分属于李某应当获得的补偿数额，可以用下列公式来计算：李某获得的补偿＝（房产现时评估价－购买时价格）／2　＋（共同偿还银行借款的本金　＋　该部分还款所产生的利息）/2。

　　我们得出以上公式主要考虑的因素，包括投资财产增值收益分配、还款及其还款金额所应产生的利息，因为这两部分都属于夫妻共同财产。

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关联法条

《中华人民共和国婚姻法》

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》

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