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实例分析产权人死亡后房产相关登记的办理问题

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2020-02-26 04:36

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　　笔者在实际工作中遇到产权人死亡后房产相关登记的办理难题，在处理这些难题时受到诸多启发，本文试从两个实例分析此类案件的处理，望与同行共勉。

　　案例一：A于2008年11月办理公证委托书，委托B出售位于天河X路等十套房产，委托至办理该事项完毕止。2009年，A因病死亡。2010年下半年，B持上述公证委托书到登记机构办理上述部分房屋转移登记手续。在办理过程中，A的法定继承人提出异议，要求登记机构停止办理该登记。此时，登记机构发现早在2010年上半年，B已持上述公证书办理了其中几套房子的转移登记手续。因法定继承人提出异议，对此，登记机构对该登记作出不予登记处理。

　　本案争议的问题主要两个：

　　一是原产权人A死亡后，B持A生前出具的委托书申请办理转移登记是否符合规定。

　　有观点认为A生前办理的公证委托书依然有效，B持该委托书申请办理转移登记符合规定。主要理由是：1、被代理人死亡不导致代理的自然失效。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十二条规定：“被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：(1)代理人不知道被代理人死亡的;(2)被代理人的继承人均予承认的;(3)被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的;(4)在被代理人死亡前已经进行，而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。”根据第(3)点的规定，虽然A已死亡，但B实施的代理行为依然有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十九条规定：“有下列情形之一的，委托代理终止：(一)代理期间届满或者代理实务完成;(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;(三)代理人死亡：(四)代理人丧失民事行为能力;(五)作为被代理人或者代理人的法人终止。”被代理人死亡不属于委托代理终止的情形。2、从申请人的切身利益考虑。A已死亡，但是A死亡前已明确由B代为出售该房产，如果不予办理，可能产生不必要的合同纠纷，对于被代理人的继承人，代理人及购房人都可能造成一定的经济损失。登记机构根据法无明文禁止即可以的原则，给予办理符合规定。

　　也有观点认为B持该委托书申请办理转移登记不符合规定。主要理由是：1、A死亡后，自然产生继承问题，房屋的权属已发生变化。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”及《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承开始的时间为被继承人死亡的时间。”因此，A死亡后，其继承人自然的取得房屋的产权，B再以A的名义申请办理转移登记不符合规定。2、A死亡后。其民事权利能力即告终止，其生前享有的财产权亦归于消灭，相关权利已由其继承人继承。现其继承人已明确提出异议，登记机构仍给予办理不符合规定。至于购买方的经济损失可向其继承人追偿，与登记机构无关。[page]

　　以上分析都有其道理，笔者认为对于该案应该从两方面来分析。第一方面是登记机构在不知道A死亡的情况下给予办理符合规定。根据《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。”如果登记机构按照上述要求收齐资料，例如该案所提及的登记机构早在2010年上半年已办理的部分登记，登记机构受理并办理登记有事实依据与法律依据，符合规定。第二方面是登记机构明知道A死亡仍然给予办理不符合规定。根据《房屋登记办法》第二十二条第(二)项规定，申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的，房屋登记机构应该不予登记。该案中，A的继承人已将A死亡的事实及不同意办理转移登记的态度告知，申请登记的房屋权利与权利来源证明文件已经有冲突，登记机构在未经现产权人(继承人)同意的情况下给予办理登记显然不符合上述规定。

　　二是A的法定继承人提出异议后登记机构应如何处理。

　　第一种观点认为，本案中，A的法定继承人提出异议后，为保障申请人的利益，登记机构可根据《房屋登记办法》第十八条第二款的规定，要求申请人补充继承人的同意委托B出售该房屋的材料。一方面给予申请人时间，让申请人说服A的继承人，从而避免经济纠纷的产生。另一方面，登记机构也可以减少应对不予登记后产生矛盾的压力。

　　第二种观点认为，登记机构应根据《房屋登记办法》第二十二条第(二)项规定，直接作出不予登记决定。一方面，作为登记机构，不能过多的介入到民事纠纷中去，而应该直截了当的处理此类情况。另一方面，A死亡后自然产生的继承应该按规定办理继承登记后再出售，这样的话整个登记程序就比较清晰，避免了不必要的行政风险。

　　综合以上观点，笔者认为登记机构应按照第二种观点处理为妥。

　　案例二：A与B于2008年因感情破裂到民政局办理离婚手续，并签署了离婚协议，协议位于天河区X路X房的房产归B所有。2009年，A因车祸死亡。2010年，B持经民政局备案的离婚协议到登记机构办理上述房屋的离婚析产登记手续，因该协议书的效力无法确认，登记机构要求双方到场申请，不予受理该案。

　　本案争议问题主要有两个：

　　一、经民政局备案的离婚协议登记机构是否能够直接采纳，能否给予单方办理离婚析产登记。

　　有观点认为协议有效，B可以单方申请登记。根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，离婚协议符合《合同法》的相关规定，不属于合同无效的情形。另外，既然民政局在该协议上盖了公章，便起着见证的作用，该协议也是办理离婚手续的一个凭据，代表了双方的真实意思表示，那么应该给予认可，登记机构可以直接采纳，无需要求双方到场。[page]

　　有观点却认为，民政局不是司法机关，经民政局备案的离婚协议不具备强制法律效力。虽然民政局作了见证，但是该协议的最终效力无法确认，在此情况下，登记机构按规定必须要求双方到场。本案中，A已经死亡，存在第一个案例中自然继承的问题，A的继承人(父母、配偶、子女)自其死亡事实发生时起，即因继承而直接地取得涉案房屋的产权，而不以是否到登记机构办理登记为要件。而离婚后财产分配必须以登记为要件。既然B在A死亡前不办理离婚析产登记，待A死亡后再办理，此时产权人已因继承而产生变更。因此，登记机构不能再给予办理离婚析产登记。

　　笔者赞同后面的观点，虽然我市从便民、利民的角度出发，曾经有一段时间坚持申请人可以持民政局备案的协议单方办理离婚析产登记，法院也表示支持。但严格来说，该协议的效力无法确认，假如夫妻双方在离婚后又重新签订协议，那么民政局备案的协议效力自然无效。因此，登记机构如据此单方受理，将面临一定的行政风险。其实，该问题一直存在争议，铜陵市房地产市场管理处曾于2008年11月发函建设部房地产市场监管司要求明确，房地产市场监管司已复函予以明确，此类情况需双方到场办理。因此，登记机构应该按照后面的观点处理为妥。

　　二、登记机构应如何引导申请人主张自己的权利。

　　本案中，登记机构要求离婚协议双方到场共同申请，但实际上另一方已经死亡，根本无法做到。那么，申请人该如何主张自己的权利。有人认为，登记机构直接引导申请人通过司法途径解决问题。有人则认为，该问题较为复杂，登记机构只需按照登记的要求告知申请人办理该登记需提供的资料即可。笔者认为，登记机构是服务型机构，如何正确引导申请主张自己的权利是登记机构的职责，应该予以明确。本案中，笔者认为B可以直接跟A的其他继承人进行协商，在其他继承人承诺放弃该房产权利的前提下，办理继承登记，将产权过户到自己名下。在协调不成的情况下，可将其他继承人作为被告，向法院提起确权之诉，以最终达到办理产权的目的。

　　以上是本人工作实践中的一些不成熟看法，不妥之处请各同行批评指正。

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关联法条

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十二条