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本案中的房产是属于共同财产，还是属于个人财产？

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2020-02-24 20:41

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案情简介
男方父母于2006年5月为男方出资订购了一套商品房，房屋总价款22.4万元，首付4.8万元，男方以个人名义与按揭银行签订个人购房借款合同，由男方父母以每月1540元代为清偿。同年12月，男方与女方登记结婚，婚后取得该房屋所有权证书。2008年，男方以夫妻感情不和为由向人民法院提起了离婚诉讼，女方同意离婚但要求分割男方名下的房产，双方在该房产是否属于夫妻共同财产的问题上产生了争议。男方认为其名下的房产是其父母在其婚前为其出资购买的，且婚后由于女方无工作，自己个人收入用于两人生活开销，一直由其父母为其清偿房屋贷款，应属于婚前个人财产，不应进行分割。女方认为，就算男方的房产是其父母为其出资，女方没有任何收入来源，但房屋所有权证书是在婚后取得的，而且房屋的价值在婚后呈现升值趋势，因此，该房屋属夫妻共同财产，应依法分割。截止男方起诉时，其父母代为清偿了3.6万元的贷款，剩余部分依然由男方父母为其继续清偿，女方对此并无异议。
笔者认为，本案所涉及的争议房产应属于男方个人财产。理由如下：
一、从法律规定上看，本案中女方所述房屋所有权证书是在婚后取得，即为夫妻共同财产的说法是不成立的。
《中华人民共和国婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同共有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第18条第3项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第11条、第19条规定，“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第17条规定的‘其他应当归共同所有的财产’：（一）一方以个人财产投资取得的收益；（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费”、“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”。
《中华人民共和国物权法》第9条、第16条、第17条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。
虽然《物权法》与《婚姻法》均是由全国人民代表大会通过的基本民事法律，从时间上看，《物权法》是新法；从调整领域看，《婚姻法》调整的家庭财产关系为特殊领域的财产关系，是特别法，根据特别法优于普通法的规则，应优先适用《婚姻法》，但是很明显，我国《婚姻法》对于本案所涉及的争议房产是属于夫妻共同财产还是属于婚前个人财产并没有明确的规定，但《物权法》却明确规定不动产登记簿上记载的权利人为财产的合法权利人，除有相反证据证明外。
结合本案，对于婚姻家庭财产关系的认定上，也应以此规定为依据，当房屋等不动产权属发生争议时，应以产权登记簿记载为准，除非利害关系人有相反证据推翻登记簿的记载。因此，本案涉及的争议房产应是男方个人财产。
二、从事实上看，本案争议房产系父母在男方婚前赠与男方的个人财产，且男方以个人名义办理了产权登记手续及抵押借款合同。
首先，男方于结婚前与按揭银行签订了个人购房借款合同，形成了个人债务，以其个人财产即争议房产作为借款的抵押财产，并办理了抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第184条之规定：“ 下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或有争议的财产；……”，结合本案，男方在与银行签订房屋抵押借款合同时，争议房屋产权已经明确——即该争议房产系男方个人有所有，只是房屋所有权证书尚在办理过程中。如果只因婚内取得房屋所有权证书，就认定为夫妻共同财产，不仅侵害了产权人的财产权益，也是与事实不符的，更是显失公平公正的。
其次，争议房产系男方父母赠与男方的个人财产。男方没有提供与父母之间形成了债权债务关系的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第22条之规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”。
结合本案，应将父母为男方出资购房的行为视为婚前赠与行为即男方与其父母之间在婚前形成了赠与合同关系。至于父母在男方婚后为其清偿房屋贷款的行为应当认定为婚前赠与合同行为的延续，是基于同一赠与合同即赠与房屋的行为，也可以理解为对婚前赠与合同的履行，不能因男方结婚而将其父母同一赠与合同行为分割成数个赠与合同行为。由于赠与合同是诺成合同，男方与父母之间是在男方婚前形成的赠与关系，即赠与合同已在男方婚前成立并生效。
综上，笔者认为，如果将该争议房产认定为夫妻共同财产，则对于出资购买方及产权人无疑是不公平的，反而变向侵害了个人财产的合法权利，是与立法目的相违背的。对于因按揭贷款而导致的房屋归属争议问题，由于我国法律法规对此并无相应的明文规定，也没有相应的实施细则将具体操作方式明细化，因此，在实践中更应该慎重对待，如果处理不当，就不利于对产权人利益的保护。
仅对本案的单一分析，难免会出现不能全面透视问题的弊端，但在不久的将来，经过不断的探索研究与实践，我国的婚姻家庭财产制度会得到完善与发展，对夫妻不动产权利的归属及离婚时如何进行分割等都会一一明确。

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关联法条

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十二条