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居间合同规范中介机构

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2020-06-30 07:43

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所谓居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,由委托人支付报酬的合同。在居间合同中,提供交易媒介的一方为居间人,给付报酬的一方为委托人。

居间人作为促进交易双方成交而从中取得报酬的人,在我国古代就已存在,古代民间称为“牙行”“牙纪”的就是我们现在所称的居间人。居间活动虽然已有上千年发展的历史,在我国目前的法律实务上也一直承认居间关系,但用立法的方法来规范、调整其行为,《合同法》还是第一次。在即将实施的《合同法》中,将居间合同列为一种独立的有名合同,对其概念、特征、效力作了详细的规定,下面我们就居间合同的效力作一个简单的介绍。

关于居间合同的效力,因委托人的权利义务与居间人的权利义务具有对应性,因此,我们仅从居间人的权利义务有关方面论述。

一、居间人的义务

1.报告订约机会或提供媒介服务

这是居间人在居间合同中承担的主要义务。在报告居间中,对关于订约的有关事项、如相对人的信用状况等,居间人应就其所知据实报告给委托人。居间人违反上述义务致委托人受损害时,应当承担损害赔偿责任。

2.隐名和保密义务

在媒介居间中,如果当事人一方或双方指定居间人不得将其姓名或商号、名称告之对方的,居间人即负有隐名义务。居间人如违反隐名和保密义务致使隐名当事人或委托人受到损害的,居间人应承担损害赔偿责任。

3.介入义务

这是指在隐名居间中,对于隐名当事人根据合同所应承担的义务,于一定情形下应由居间人的履行辅助人的身份负履行责任,居间人承担介入义务,在居间人的隐名义务是联系在一起的,是为了保证隐名当事人保持交易秘密的目的的最终实现。

二、居间人的权利

1.报酬请求权

这是居间人的主要权利。但应注意的是,因为交易的双方当事人皆因居间人的媒介而得益,所以,除非另有约定,居间人都有权行使报酬请求权,合同未成立的,自然不得请求报酬。合同虽成立但无效时,居间人也不得请求报酬。

我们常常能见到这样的报道,某下岗职工在某职业介绍所交纳100元服务费,介绍所提供了一家用人单位。这位下岗职工三次到该单位,均未找到用工的职位,回到职业介绍所要讨个说法,答复是已经介绍用人单位了,服务费不退。

应该说伴随着职工下岗分流和再就业,职业中介服务也就是我们在本文所讨论的,居间服务是培育和发展劳动力市场的必然需要。再有,大量的外来人口要在北京立足下去,租房成了当务之急,这些又为房地产的居间服务提供了广阔的生存空间。过去,由于没有关于居间服务的立法,加之有些不法之徒钻法律的空子,导致许多无辜之人权益受到侵害却又无法获得赔偿。从我们前面所举的例子来看,既然中介服务公司未能最终使那位下岗工人与用人单位订立劳动用人合同,作为居间人的职业介绍所就不应收取委托人的服务费。作为委托人的那位下岗职工可以理直气壮地讨回自己的100元服务费。

2.费用偿还请求权

由于居间人所需的费用通常包括在报酬内,所以非经特别约定,不得请求偿还。但当事人在居间合同中约定由委托人承担费用时,则居间人对其已付的费用有偿还请求权。

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关联法条

《中华人民共和国合同法》