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一半人不买房更乏人炒房

法律快车官方整理

2019-04-21 02:33

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　　德国著名的金融服务公司Hypoport近日公布的HPX德国房屋价格指数显示，9月份德国房屋价格总指数为96.36，较8月份的96.11略有上升，但比去年同期的99.06和2006年5月的峰值101.22仍小幅下降。

　　此外，根据德国房产服务公司Immowelt发布的数据，今年上半年德国的平均房价约为1524欧元/平方米，其中南德地区最高，约为1757欧元/平方米，东德地区最低，仅约为1303欧元/平方米。

　　与美国、英国等国房价大幅下跌相比，德国房价的走势在此次经济危机中显得尚属稳健。其实，长期以来，德国房价一直保持着基本稳定加小幅波动的状态，在危机爆发前的几年中没有出现过大幅飙升的行情，基本未出现过泡沫，因此在此次危机中也没有出现大幅下跌。

　　出现这一现象的原因很多，主要包括：德国人的买房意愿始终不强;政府也一直把居民住房视为社会保障体系中的一个重要环节来对待;税收负担较重，投机者炒房热情不足。

　　法律提供完美保障

　　一半家庭选择租房

　　到过德国的人都会发现，德国人买房意愿实在不强，就连收入颇丰的教授、企业高管也常是一家人住在租来的房子里，没有自己买房。统计数据显示，德国超过50%的家庭是租房居住的，这一比例在年轻人中更高。造成这一结果的原因是，德国法律给予承租人近乎完美的保障，房屋承租人对房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。

　　根据德国民法的相关规定，一般情况下，房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想提高租金，也必须经过房客的同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。

　　在德国，房屋租金变动的最重要基础是由市或乡镇制定并获得房客和房东(或房东的利益代表人)一致认可的“租金列表”，其依据是通过抽样调查或联邦统计局计算出的德国家庭生活费用指数。“租金列表”还须每隔2年根据实际情况加以调整。

　　另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。房东非经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。而若法院判令房客搬出，在法院设定的合理迁出期限届满前，租赁关系也一直存续，房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。

　　可以说，德国法律明显偏向房客，使房东涨价难、解约难。这样有力的保障使有能力买房的德国人也宁愿租个房子住着，手头有了钱先去旅游，而不是去买房。

　　补贴加廉租人人有房住

　　德国宪法规定，德国是一个社会福利国家。德国政府在国民住房方面也努力落实这项原则。在德国，不论是租房、买房还是自主建房，都有各式各样的补贴。[page]

　　其中，“安居补贴”是曾经适用最广泛的一种补贴。它是对经济困难的房客和自主建房者提供的补助。2004年，约有350万户德国家庭享受到了这一补贴，当年全德国此项补贴金额也达到了51.9亿欧元。

　　然而，随着2005年德国开始实施旨在削减失业保险与失业救助的“哈茨第四改革法案”，安居补贴的受益人数大幅下降，到2006年时，仅有69万多户家庭享受到了约11.6亿欧元的补贴。

　　不过，那些不再领取安居补贴的人还能获得社会保障基金的相应补助，因此“哈茨第四改革法案”并没有实质上减少政府对困难群体在居住方面的资助。

　　此外，“社会廉租房”也是德国目前最重要的一项住房保障措施。二战结束之初，德国遍地废墟，住房匮乏。为解决这一问题，政府出资通过多种形式来资助个人或机构建造房屋，然后将这些房屋定名为“社会廉租房”，以极低的价格出租给那些无力在市场上购买住房的低收入人群。直至今日，政府依然在不断提供社会廉租房。

　　目前，社会廉租房项目是由各地方政府实施，凡家庭人均收入低于一定数额的人，均可向当地的区县政府相关机构申请租社会廉租房。

　　虽然德国实施的“社会市场经济制度”是一种自由市场经济，但其定语“社会”二字决定了政府不会将低收入人群简单地推向市场，而是通过政府出资对其予以扶助，让他们也能获得相应的住房保障。这样也使没有能力买房的人不会有动力去冒险通过各种信贷工具来买房。事实上，这也从另一个方面保证了银行住房贷款的质量。

　　税收负担重炒房者遁迹

　　在德国，还有一个促使房地产业平稳发展的因素，那就是对炒房行为在税收上予以调控。

　　例如，凡是转让土地，均须支付土地售价的3.5%作为土地增值税，不过实际上大多是由买地建房者负担的。另外，土地所有者每年还要缴纳土地税，这是由市或乡镇政府征收的税种。一般建筑用地的土地税为土地总价的0.35%，再乘以当地的征收比率——各地的征收比率从200%到600%不等，由市或乡镇自行决定。

　　对于拥有多套住房的人，其第二套或第二套以上住房所在地的政府，还可对其第二套或第二套以上住房征收“二套房税”。该税种的税率一般为当地平均房租的10%左右，每年都要缴纳。

　　由此可见，在德国买卖、持有房地产，特别是持有多套房地产，要额外缴纳不少税赋，这大大抑制了投机者的炒房、炒地行为。[page]

　　总体而言，民众购买意愿不强，作为第三方的政府又揽下了低收入群体的住房保障问题，再加上投机者难有大的“作为”，这些原因共同促使德国房地产业长期保持稳健势头，德国民众的生活水平也从没因为房价而受到过太大的影响。

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