商场租赁换来十年诉讼

商场租赁换来十年诉讼

张生贵


一、商场的命运：

　　早在1996年夏天，因我是商场的场长，参加了当时承租方食品欲承租我商场的谈判会，还清楚的记得当时的情景：经原农场局党委书记兼场长候某同志介绍与承租方食品公司的董事长及总经理相识，并直接提出租用我商场的意向，当时我们场对此的兴趣不大，因商场已经按柜台和区域分别租给二十几个商户从事服装、皮货、家电等销售，每年稳获租金400—420万元左右。但承租方的董事长多次找我们谈，此间市委有关领导给我场党委书记打电话，希望我们场对这件事给予关注，争取促成。承租人是外商，在社会上有一定影响，促成此件事对统战工作有益处。基于上述原因我们开始认真考虑，并与总经理及其助理李女士进行多次洽商，主要议题租金问题，经多轮谈判达成了每年付给我场350万元，环比递增10%的方式累年递增，由于当时两地对法律认识不同，我场提出签租赁协议，对方说将楼房供我们开店就是合作。出于尊重，协议名称标题写为合作协议，内容实质条款均为租用。这期间共历时半年多的时间，1997年1月16日在长安俱乐部正式签订了协议，市委领导同志区委同志出席了签字仪式。

二、笃实的忠告：

　　我方与承租人在价格上达成意向统一之后，具体签订协议时向承租方提出了我们的看法，我们了解承租方对本项目雄心勃勃，称东单有美国快餐麦当劳，这里在西单搞个中式快餐，装修漂亮一些，与麦当劳争高低，在西单这个有影响的黄金地段竖立起承租方厨商，也具有很强的广告效益。对此我们强调具体情况请承租方考虑，商场所处的位置固然好，但要进行整体规划，请慎重考虑或征询相应部门意见后再上项目，为避免日后发生纠纷，要求在协议中明确写进甲方责任乙方不得要求任何补偿的条款，构成双方真实意思。这里是商品行业，转行作餐饮要有转型期，在短期内的效益是不会太丰厚，对此承租方不用我们管，会有政府相关职能部门的协助。承租方称在西单建店既考虑到长远，更考虑当前的效益，宣传广告具体形象比上电视台花几百万更有利，这点承租方做了充分全面考虑的。基于上述的情况，我们忠告提示均已告知，对方经过考虑做出决定，我们商场的领导才清退租赁柜台，既要赔偿对方违约损失，又要做细微的说服工作，仅清退租赁户的经济赔偿就60万元，清理完毕后于1997年2月1日正式交付给承租方验收接管。

三、气状的拒租：

　　合同规定自97年2月1日起至97年11月30日止应付给我方（350÷12×10）=291.667万元，对方只给168.3万元尚欠123.36万元。97年12月及98年1月份的两个月共20万元的租金仍没有付，直今共欠143.36万元，我们派副场长几次去催要和递送催款通知，但承租方领导不予接待，只是由收发人员签个收到的字据，而且对我们的催款要求不予回答和说明，二年来没有打过电话也没有书信回答，以不予理睬不礼貌抗租，做为国有企业的领导有责任对应收帐款进行催讨，且耐心等待承租方回音，不得不诉诸法律，直至第一次开庭的2000年8月9日的前一天，市统战部的一位同志打电话提出能否采取庭外调解的方法来解决，我当即回答完全可以采取庭外调解的方式来解决，上法庭解决也是我们万不得已的情况下才采取的办法。


四、初判现怪理：

　　西城法院（2002）第10935号民事判决，用十五页内容说明案件，本院认为：关于合同性后问题，承租方主张按联营，商场主张按租赁，法院认为联营应当符合共同投资、共同经营、共担风险的特征，本案协议农场不负经营亏损，税后保利，虽名为合作，主要以房屋使用与收益为内容，该协议的性质系租赁。关于主体，诉讼时农场上级单位追认农场的出租行为，本院不持异议，承租方主张燕山被吊销属无效主张，没有法律依据。关于面积认定，商场关于建筑规划认定的属合法面积的主张，本院不予认定，实有产权为637平米，商场多收的租金应予退还，承租方要求商场承担装修费的主张，无依据，不应支持，最终判决确认协议合法有效，商场返还多收的租金四十二万，驳回双方的其他主张。商场出租1187平米房屋，仅收637平米，另550平米的租金还要退还，理由是出租房屋没有取得产权证书，对此，我场难以接受，相信任何人也难以接受，未取得产权证的房屋出租的情况比比皆是，怎能无效，还要返还，难道对方使用房屋获利了，还得让我们把房子搭进去不可，唯一的办法上诉。

五、终审定玄音：

　　2004年10月份等来了终审判决，二审法院认定双方协议的租赁面积为1187平米，其中637平米有房产证，且双方无争议，应认定为租赁面积，另550平米房屋在建设时经国家有关部门批建，系合法建筑，其有使用收益处分的权利，虽然商场在出租时未取得相应的产权证，但并不因此得出无权出租的并获利的结论，承租人使用了房屋，并获取利益，因此，应承担付租的义务，原判决认定违背了双方签订协议的真实意思表示，且违反了民事活动应遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，造成承租人无偿使用550平米营业用房，而出租人对此毫无收益的后果，故原判对房屋租赁面积的认定缺乏合同根据及法律依据，本院予以纠正，依据民事诉讼法第一百五十三条规定，判决承租人承担支付143万租金的义务。

六、再审忙错纠：

　　2006年11月15日承租人不服原生效判决，向再审法院提请再审，再审法院裁定进入再审程序，该判文确认了合同合法有效，但耐人寻味地用“有关规定”作了改判，根据民事活动的等价有偿原则调整承租人不承担付租义务，把公平等价有偿原则使用到了双方当事人订立的合同案件中，此判表明主审者可随意无度地强行干预当事人之间的合同。
　　承租人的申请再审理由及事实不足以推翻原生效判决，但法院用当事人有争议的房产档案内容强加到当事人的合同之上，这样的判决早在十年以前尚可成为争议不明，当最高人民法院在1999年通过民事审判会议纪要方式明确规定，租赁房屋无产权证的，确定合同无效缺乏法律依据，自此以后，关于无证出租的问题就有了明确的司法结论，无可争辩。可见再审判决是错纠而不是纠错，四五百职工尤其是离退休老职工深表不服，准备集中上访，场领导强压着情绪，委托律师提出再审，并申请司法监督。

七、监督抗租案：

　　商场职工不服再审判决，一面积极提出再审申请，一面做好职工的情绪稳定工作，检方审查后认定，再审法院对租赁合同作有效处理，并未确认550平米的承租行为无效，在合同有效的情况下，裁决不承租租金，缺乏法律依据。没有产权不得出租的规定违反现行法律，再审按公平原则为裁判理由，系使用法律错误。商场的申请表达的意见是：1997年1月16日商场与承租方签订协议书，协议约定：出租人提供坐落于西单北大街2层框架房屋一栋，建筑面积1187平方米，由承租人经营5年，自交房之日起承租人每年付给出租人保底利润350万元（折合每月约29万元），以后每年递增10%。1997年2月1日出租人将上述房屋交付承租人，承租人对房屋进行装修成立企业分支西单店。自1997年4月起承租人开始拖欠租金，1998年2月出租人提出自1997年12月1日起，承租人累计拖欠租金143.36万元，经协商无果，出租人诉至西城法院，要求承租人支付拖欠租金及相关利息损失。法院为缓和矛盾曾多次主持调整，为便于纠纷解决，出租人主动提出可以放弃违约利息损失的主张，由于承租人的原因，调解没有结果，随后有了一审二审判决。再审判决对承租人承租使用的有规划许可证的550平米面积裁定不付租金判理严重违背约定及法律规定。“双方所签合同名为合作协议，但出租人并不参与经营，经营盈亏亦全部由承租人承担，故该协议实属租赁合同，保底利润实为房屋租金。该协议是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效”，在此基础上对550平方米没有产权房屋认定为“未见手续，暂不确权，有关行政部门也未确认该550平方米房屋系违章建筑。”该判同时认定“该550平方米的房屋没有产权证明，依据有关规定，该部分房屋不得出租”，确认该550平方米不能按照协议计算租金，再审判决认定事实前后矛盾，既认定租赁合同不违反法律规定，为有效合同，受法律保护，同时又认定租赁合同违反了“有关”规定，不能按租赁合同执行，实质上对合同做了部分无效处理。法院对本案事实认定前后矛盾，再审法院将基础事实作了前后冲突的确认，判决结果必然违背司法公正基本原则。再审判决适用“有关规定”，属典型的违法裁判，构成应予撤销改判的法定条件。《合同法》的立法宗旨对合同无效持审慎态度，目的在于维护交易稳定，促进经济发展，保护双方当事人合法权益，《合同法》对有效合同的保护和对无效合同的认定都有明确而严格的规定。主要法律规定有《合同法》第8条规定，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》第三条、第四条规定，最高人民法院民事判断指导意见明确“城市房屋租赁合同的效力认定”：房屋土地使用权人办理了合法批建手续，房屋已建成具备交付使用条件，在未领取房屋产权证书将房屋出租的，租赁合同可认定有效。既不按照《合同法》及司法解释的规定执行，又不依据当事人之间的约定，也不敢表明司法态度，仅以“有关规定”敷衍，明显违反法律。[page]

八、再审硝烟浓

　　2010年4月28日再审庭审，职工及代表入席旁听，出租人代表发表意见称，判文第7页上标第3行关于“承租使用的有规划许可证的550平米面积不付租金”的判理，违背民法通则及合同法契约自由的法律原则，该判决将被申请人使用经营的1187平米整体商用房，人为按面积分割处理，驳回申请人对其中的550平米租金的诉讼请求，理由是“该550平方米的房屋没有产权证明，不得出租”，裁决结论明显违法。
从事实认定方面看，再审判决的此项判理前后矛盾，判文第6页上标第三自然段认定协议不违反法律法规规定，应受法律保护，后文第7页又认定协议违反了“有关”规定，不能按协议条款执行，对事实认定前后矛盾，判决结果必然悖离司法公正原则。