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产权案件处理中的问题探析

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2019-06-09 09:29

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近年来，随着房地产市场的活跃，房产权属登记发证、他项权利登记及登记机关的其他管理行为等引起的产权行政诉讼案件不断上升，据统计，郑州市金水区人民法院2002年受理6件、2003年8件、2004年10件，今年以来已受理5件。已审结的28件中，维持颁证行为的4件，驳回起诉5件，撤销登记8件，确认违法3件，驳回诉讼请求2件，撤诉6件。该类案件的审理多与当事人之间的合同关系、婚姻财产关系、债权保护制度等相关联，审理中往往须通知有利害关系的第三人参加诉讼，处理起来涉及多种法律关系，既涉及登记主管机关的行政管理关系，也涉及民事法律关系或刑事法律关系等，审判实践中一直存有较多争议，现就产权案件处理中的有关问题作以探析。

一、处理产权行政案件的指导思想和原则

对房产管理我国一直是以登记主管机关的登记确认作为公示效力。由于我国现有登记制度的不完善以及与相关民事制度、婚姻财产制度不衔接，对于不动产的物权登记没有明确的统一要求，如登记制度中一直对共有人登记没有开展，出现了许多配偶一方处分房产对方事后不认可引发诉讼，有时可能与夫妻矛盾婚姻纠纷有关，有时则是由于房地产价格上涨后反悔借口配偶另一方不知情毁约；再如房地产转让要件及登记机关的审核职责均不明确，导致承租人优先购买权的法律规定在现实中很难保护等等。由于登记制度的缺陷，实践中一直对登记机关在登记发证时的审查义务是采取实质审查还是形式审查争论较多，也导致行政诉讼中对登记行为的合法性审查尺度难以掌握。我们认为完善登记制度的立法确有必要，但在现有实践中我们审理涉及产权案件应确立的基本指导思想应该是顺应市场发展的要求，以鼓励交易、保护善意相对人利益为基本原则。如前面所涉及的商品房交易，只要是登记的产权人对产权的处分行为能够提供权属凭证，交易对方已经给付对价的转移行为就应当依法保护，至于是否征求配偶意见等则非登记机关及交易相对人应当注意的法定义务。关于房改房的初次上市行为，则登记机关有义务注意其档案中是否显示有配偶工龄的折扣等事实，如有则应当征求配偶意见，如没有则无此义务。又例如前述的房地产转让行为对于原承租人的优先购买权问题，承租人的优先权是一种合同法的优先义务，如果承租合同本身未经登记机关备案的话，则登记机关不应有对该项事宜的审查义务，该交易行为形成的转移登记应予保护，承租人只能从合同义务中寻求救济。鼓励交易还体现在如果在某一次转移登记中既使出现了无权处分的情形，但如果该次转移登记完成后再发生转移行为的话，则原合法权利人已经不能再对后一次的登记行为提起撤销之诉，如起诉则应不予受理，如果原权利人对第一次转移登记行为起诉的话，既使被告存在审查不严疏忽大意等情形，也只能判决确认违法。以上观点均体现了鼓励交易，保护善意相对人利益的原则精神。

二、驳回起诉适用的条件

产权案件驳回起诉主要有两方面原因，一方面是基于行政审判权限或起诉期限不符合要求，另一方面是基于起诉人对登记行为不具有法律上的利害关系。

关于起诉不属于行政审判权限范围主要是针对发生在行政诉讼法生效之前即一九九○年十月一日之前的颁证登记，因为当时没有法律规定权属登记行为属于可诉的行政行为。至于超过起诉期限引发争议不多在此就不再详述。

关于起诉人的资格问题，我们坚持的审查原则是与诉争的登记行为是否具有法律上的利害关系。如前所述的承租人即不当然具有法律上的利害关系，不能对颁证行为直接提起行政诉讼。在审理中还有一个真实的案例是物业管理公司诉房管局对业主的颁证面积错误导致其物业管理收费损失，对其起诉如依照法律上的利害关系来判断，该物业管理人与业主之间仅是物业管理合同关系，该合同关系也不属于导致其可以对颁证行为提起诉讼的法律上利害关系，故以驳回起诉结案。前述的原合法权利人只能对与自己利益直接关联的转移登记行为起诉，而对此后的再转移登记则不具法律上的利害关系，而丧失起诉资格。关于起诉人资格还可能涉及合同法制度中的债权人利益保护的行使方式，如合同法规定因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为，这里如果涉及到转移的是房产不动产，并且已发生转移变更登记的行政行为的话，则债权人并不具有行使行政诉讼起诉撤销登记的资格，其应当是先从民事上行使撤销权，待人民法院民事判决生效后依生效判决由行政机关协助更正，但如果不动产又发生了新的转移行为且受让人不知道即善意的话，则也不应当更正。

三、合法性审查与产权的保护

一般行政诉讼而言，如果行政行为经合法性审查存在违法情形的话，则应当撤销行政行为，而产权案件在许多情形下会涉及到第三人的利益，第三人出于善意而信赖不动产登记，而与记载的权利人发生交易，因而取得不动产权利，依前述观点应当适用善意取得的保护，则不应当直接判决撤销登记，可以作出确认登记违法的判决。有时在登记过程中，还会涉及到多个行政行为发生，这里首先要区别多个行政行为的关联性或因果关系，如同属登记过程中的不同环节，互有内在联系，则不宜区分审理，但如果属于不具有因果联系的行为，则应当分开立案，分别审理。我们曾受理一起产权转移案件，夫妻双方离婚后，对登记为男方姓名的商品房约定给女方，女方于是保存了房本，但尚未及时变更产权人姓名，男方便利用女方长期不在家的便利，利用其身份证补办了产权证，后又将房产转卖给他人，但在补办产权证时公告期未达到法定期限，在女方起诉撤证时，我们认为补办产权证行为与此后的转移登记行为虽然有联系，但不属于内在因果关系，补办产权证行为违法并不必然导致转移登记违法，后女方又起诉补办产权证行为，最终我们判决补办产权证行为违反法定公告期限，确认补证行为违法，但转移登记行为被告已充分尽到注意义务，维持了该产权证，依法保护了善意相对人的利益。

四、产权行政案件与其他诉讼交叉的情形处理

产权行政案件经常会出现与民事诉讼及刑事关系交叉的情形，例如一方诉对方腾房，对方就可能提出行政撤证诉讼；有的是民事诉讼或执行中发现债务人恶意处分财产行为要求行使救济等。究竟是行政、民事或行政、刑事如何区分先后，我们觉得要具体案件从具体法律关系上来进行区分：

1、对于腾房民事纠纷，民事起诉依据的证据产权证，如果提起行政诉讼请求撤销的话，自然应该是先行政后民事。

2、对于债务人恶意处分财产的行为，则应当先从民事诉讼中审查债务人与相对人之间的交易行为，债务人是否存在无偿转让行为，或是低价转让行为而相对人为明知等情形，通过民事审查后依生效裁判文书要求行政机关协助更正。

3、在婚姻纠纷中发现单方处置房产行为的话，应在民事诉讼中通知买受人，查明转让事实，如系出于转移财产的无偿处置行为或低价处分相对人有过错，则可直接认定处分行为无效，由当事人依生效裁判文书协助更正；如相对人无明显过错已给付对价办理完转移登记的则不宜直接认定转让无效，可在民事中直接分割房产所得价款或评估价值。

4、因刑事犯罪行为等引起产权变更的，在刑事有明确结论后，则应保护原权利人合法权益，由登记机关协助变更，由买受人另通过刑事附带民事等获得救济。

任立栋林宇峰

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