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土地转让费应转入不动产

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2019-09-24 15:20

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土地转让费应转入不动产本期坐堂专家：庄粉荣，注册税务师，税收筹划专家，出版涉税专著9部，曾为50多家企业设计纳税方案100多个。

　　案例：我单位是新建企业，购买的土地使用权转让费一次付清，计入无形资产，而税务人员要求我们将购入土地使用权的价值分配到各项建筑资产上。我们还认为，《企业会计制度》中关于土地使用权分摊的规定是针对房地产开发企业的，而我单位不是。我们究竟怎样处理土地使用权转让费？

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　　专家把脉：对于购买土地使用权支付的转让费应当如何处理的问题，《企业会计制度》规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。所以，从财务核算的角度来说，应该在工程开工以后就将土地使用权的账面价值转入在建工程成本。

　　而从税收角度来说，国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）规定，房地产开发企业实际发生的土地征用费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象；属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊。其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

　　对于其他企业（非房地产开发企业）发生的土地使用权转让费，国家税务总局关于《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）明确，纳税人为取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期间内平均摊销。一般理解，这是就未使用的土地而言的。如果对于在一块土地上建有多个不动产，《企业所得税税前扣除办法》规定成本费用税前扣除应该遵循配比原则和合理性原则。在这里，税法并没有像规范房地产企业那样，对土地使用权转让费的摊销方法作出具体规定。但是从执法实践来说，对于那些税法没有规定的，一般参照会计法规的规定。而《企业会计制度》明确规定，“企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本”，所以各地税务机关也要求纳税人将土地使用权转让费转入在建工程成本。

来源：中国税务报2005.12.12庄粉荣

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