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土地增值税清算

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2019-08-28 18:58

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　　据天津城市建设学院管理工程系讲师黄凌翔介绍，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税，对纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值部分，按比例征收。

　　土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额，其计算公式为：土地增值税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数。

　　其中，增值额＝转让房地产收入-扣除项目金额。

　　而扣除项目金额包括以下几部分：1.取得土地使用权所支付的金额；2.开发土地的成本、费用；3.新建房及配套设施的成本、费用。或者旧房及建筑物的评估价格；4.与转让房地产有关的税金；5.第一项和开发土地成本金额之和的20%为加计扣除。

　　当前土地增值税实行四级超额累进税率，即：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0；(2)增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。

　　因此，土地增值税计算有以下四种情况：

　　1.增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额＝增值额×30%;

　　2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额×40%-扣除项目金额×5%;

　　3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额＝增值额×50%一扣除项目金额×15%;

　　4.增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额＝增值额×60%-扣除项目金额×35%。

　　举例说明:已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，那么应缴纳的土地增值税为多少万元？

　　计算过程为：扣除项目金额=1500+2500+1000+600+(1500+2500)×0.2=6400(万元)土地增值额=总收入-扣除项目金额=9000-6400＝2600(万元)土地增值额/扣除项目金额=2600/6400=40.625%。可见，土地增值额未超过扣除项目金额50%，因此，应缴纳的土地增值税=2600×30%=780(万元)。（楼市天津刊）

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