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土地增值税清算程序

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2021-09-26 14:11

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　　在我国土地增值税指的是对国有土地使用权地上建筑以及附着物进行转让交易从中获得收入的个人以及单位，就其转让房产所取得的增值额征收的一种税。那么土地增值税的计算方法是怎样的？土地增值税清算程序又是怎样规定的？针对上述问题，以下将由法律快车小编为您一一解答，希望对您有所帮助。

　　一、土地增值税清算程序

　　１、凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在９０日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。

　　２、凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起３０日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在９０日内办理清算税款手续。

　　３、纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》。须提交的有关资料如下：

　　（１）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。

　　（２）国有土地使用权证书。

　　（３）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

　　（４）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

　　（５）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

　　（６）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

　　（７）清算项目的工程竣工验收报告。

　　（８）清算项目的销售许可证。

　　（９）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

　　（１０）《土地增值税清算鉴证报告》。

　　（１１）《土地增值税纳税申报表（一）》。

　　（１２）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

　　４、纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

　　５、主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。

　　６、对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。

　　７、主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起９０日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。

　　８、税务机关办理补（退）土地增值税清算手续。

　　二、土地增值税计算方法有哪些

　　１、增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数。

　　２、增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。增值额＝销售收入―扣除项目金额。

　　３、销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　４、扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目。

　　５、增值税税率：土地增值税税率采用四级超率累进税率，具体税率为３０％、４０％、５０％、６０％四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。增值率＝增值额÷扣除项目金额×１００％。

　　三、确认土地增值税扣除项目应注意的问题

　　明确收入后，就需要进一步确认清算项目有关的扣除项目金额。开发商在房地产开发过程中必然会涉及到一系列过程，每一个过程都要获得或付出一定的资金，但无论哪一个过程都必须出具合法证件，例如：为获土地使用权的付出、施工建设的费用成本等等。不允许出现虽然持有合法凭证，但却没有实际缴纳税款的不良现象，因为这会在很大程度上影响纳税的威严。

　　第一，取得土地使用权所支付的金额，要在符合法定程序的前提下得到有效凭据的支持，也就是要有国土资源部提供的合法证据，与之相对应的契税也要达到国家的法定标准。

　　对于拆迁安置问题，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，要严格依照法规与合约规定来将此确认为拆迁补偿费。支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款应抵减本项目拆迁补偿费。

　　第二，房产开发商在房产开发整个过程中涉及到多道程序，每一道程序都会涉及到一些费用，例如：前期原料筹备费、建设施工费、基础设施费、开发间接费用应据实扣除，要同具体的文件报告保持一致，这些文件包括：决算文件、施工合约文件、工程结算文件……

　　工程建设完成并被验收以后，参照合约内容，需要将工程安装企业的一部分工程费用扣除，扣除的费用充当项目开发的质量担保，工程安装企业凭借这部分质量担保金来向房产企业申请发票，土地增值税要根据发票中的金额数量来进行核算；相反，没有发票的，扣留的质保金不得计算扣除。开发商由于工程进度落后，导致建设工期超时完工所缴纳的土地闲置费不作为增值税核算项目。房产企业对自身装潢的房产用于销售，其中所涉及的装潢花销归入成本范围。

　　第三，房产开发上在房屋建设的同时，与之相联系建设的各项房产配套设施，例如：交通设备停放场、物业管理单位、幼儿园、等各项公共设施在落成以后，产权为所有业主共同享有，将所建设的房产不收取任何费用上交给国家行政机构、公立事业单位等等用于支持国家非商业事业，其成本、费用可以扣除；所建设房产进行有偿转让的，则要对收入进行核算，同时要扣除成本、费用。

　　综上所述可以得知，当进行土地增值税清算时，商品房的销售发票已经全额开出的，需按照发票上所记录的金额确认收入；商品房的销售发票还没有开具或者未全额开具的，以交易双方签订的销售合同所记录的金额及其他收益确认收入。以上就是土地增值税清算程序的相关内容。如果您还有其他问题的，欢迎咨询法律快车律师。

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