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一房二卖的物权法问题

法律快车官方整理
2019-10-24 19:48
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  问题:甲卖房给乙,乙付款后并不入住,双方未办理过户登记。(1)如后甲又高价卖与丙,双方办理过户登记,则甲对乙违约还是侵权?(2)如后甲又低价卖与好友丁,双方办理了过户,丁已知乙的存在,则丁能否取得所有权?

  解答:根据我国《物权法》第六条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。我国不动产物权的变动,采取登记要件主义,即以登记为物权变动的要件,非经登记不得对抗第三人,而且在当事人之间也不生效。

  在本题中,甲乙双方并没有办理房屋过户登记手续,因此,乙不能取得房屋的所有权。在甲乙签订房屋买卖合同,而乙未取得房屋所有权之前,甲再次出卖房屋,并且和后者办理过户手续,则后者获得了房屋的所有权。此时乙方已经无法要求甲方继续实际履行了,则只能根据房屋买卖合同要求甲承担违约责任。

  在一物二卖的情况下,后来的买受人即便知道有前者的买卖关系存在,但是出卖人尚未进行交付或者办理登记过户手续,则出卖人还是有权处分人,则后来的买受人与出卖人进行交易并无不当,因此不存在善意与恶意对所有权变动产生影响的情况。所以本题的答案是:(1)甲对乙是违约的;(2)丁能够取得房屋所有权。

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