物权法重点法条释义（二）

　　第四章 一般规定

　　「重点法条1」

　　第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

　　第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

　　法条透析：

　　1、内容分解：

　　这几个法条是有关征收与征用的相关法律规定。征收和征用是既有联系又有区别的两项法律制度。其共同点在于强行性。其不同点是：征收实质上是强制收买，征收的对象限于不动产，且不发生返还问题，只发生补偿问题；征用实质上是强制使用，征用的对象包括不动产和动产，使用完毕后应当将原物返还权利人，如果因使用导致原物毁损不能返还的，应当给予补偿。

　　2、考点：

　　（1）征收的法定条件：

　　A．为了公共利益的需要。

　　B．必须严格依照法定程序。

　　C．必须给予补偿。

　　（2）征用：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。这里要注意的是征收只限于不动产，征用则无此限制。

　　3、记忆要点：

　　征地、拆迁应给予合理补偿，补偿费不得被挪用截留，以确保征地、拆迁中补偿到位。

　　第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权

　　「重点法条1」

　　第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。

　　第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

　　第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

　　第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。

　　第五十一条 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

　　第五十二条 国防资产属于国家所有。

　　铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

　　法条解析：

　　1、内容分解：

　　这几个法条是国家所有权权利客体的相关法律规定。

　　2、考点：（1）绝对属于国家所有的财产：矿藏、水流、海域、城市的土地、无线电频谱资源、国防资产。

　　（2）一般情况下，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的可以为集体所有：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源。

　　（3）依照《土地管理法》、《森林法》、《矿产资源法》等法律的规定属于国家所有的财产：

　　A．一般情况下，农村和城市郊区的土地归农民集体所有，但法律规定属于国家所有的可以为国家所有。

　　B．野生动植物资源、文物、铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

　　记忆要点：

　　一般情况下农村和城市郊区的土地，属于农民集体所有，但法律规定属于国家所有的可以为国家所有。

　　「重点法条2」

　　第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

　　第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

　　第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

　　第五十五条 国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

　　第五十六条 国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

　　第五十七条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

　　违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

　　法条透析：

　　1、内容分解：

　　这几个法条是国家所有权的行使人及其责任的相关法律规定。

　　2、考点：

　　（1）物权法根据国有资产的不同形式，规定了相应的国家所有权行使人。

　　A．国有财产如矿藏、水流、海域和国家所有的土地、草原等自然资源，由国务院代表国家行使所有权。

　　B．国家机关对其直接支配的不动产和者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

　　C．国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

　　注意，国家举办的事业单位对其直接支配的动产和不动产享有的权力范围多了收益一项。

　　D．国家投资设立的企业，由国务院和地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有所有者权益。

　　（2）规定了国家所有权行使人的法律责任，以加强对国有资产的保护。

　　3、记忆要点：

　　国有资产流失严重，引起社会关注，物权法明确规定国家所有权的行使人，明确了相关管理、监督人员的法律责任，严防国有资产流失。

　　「重点法条2」

　　第五十八条 集体所有的不动产和动产包括：

　　（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

　　（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

　　（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

　　（四）集体所有的其他不动产和动产。

　　第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

　　法条透析：

　　1、内容分解：

　　这几个法条是集体所有权的客体以及集体成员的撤销权的相关法律规定。

　　2、考点：

　　（1）集体所有的财产，除了法律规定的国家专有财产外，可以是其他任何财产。例如，法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂。

　　（2）集体成员对于集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的侵害其合法权益的决定享有撤销权。

　　3、记忆要点：

　　一般情况下，森林、山岭、草原、荒地、滩涂属于国家所有，但法律规定属于集体所有的可以为集体所有。

　　第六章 业主的建筑物区分所有权

　　「重点法条1」

　　第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、行政法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　法条透析：

　　1、内容分解：

　　这几个法条是建筑物区分所有权的客体、内容的相关法律规定。建筑物区分所有权，是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权，对共同使用部分享由共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有成员权，而构成的建筑物所有权的复合共有。

　　2、考点：

　　（1）建筑物区分所有权的客体分为专有部分和共有部分。

　　A．专有部分是一整栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。

　　B．共有部分：不属于城镇公共道路的建筑区划内的道路；属于城镇公共绿地或者明示归个人以外的建筑区划内的绿地；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。

　　（2）建筑物区分所有权的内容包括专有部分所有权、共有部分共有权以及成员权。

　　A．专有权：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对自己专有部分权力的行使也是有限制的：不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益；不得擅自将住宅改为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、行政法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　B．共有权：业主对建筑物共有部分，不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　C．成员权参见「重点法条2」

　　3、记忆要点：

　　注意小区车库、车位的归属。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　「重点法条2」

　　第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

　　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会，给予指导和协助。

　　第七十六条下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。

　　对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。

　　第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　法条透析：

　　1、内容分解：

　　这几个法条是建筑物区分所有权的成员权的相关法律规定，包括管理组织、管理规约、管理内容等一系列相关规定。

　　2、考点：

　　（1）管理组织：业主大会和业主委员会。业主大会是区分所有建筑物管理的最高决策机构，业主委员会则是其执行机构。

　　（2）对普通事项作出决议，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对特别事项作出决议，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。特别事项的范围，包括筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施。

　　（3）业主对于业主大会或者业主委员会作出的侵害其合法权益的决定享有撤销权。

　　（4）业主对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人依法有权更换。

　　记忆要点：

　　《物权法》赋予业主诉权，明确规定业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第八章共有

　　「重点法条1」

　　第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

　　第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

　　第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

　　法条透析：

　　1、内容分解：

　　这几个法条是共有的相关法律规定。共有是指两个或两个以上的民事主体对同一项财产所共同享有的所有权，共有分为按份共有和共同共有。按份共有是指两个或两个以上的共有人，对同一项财产按照确定的份额分享权利、分担义务的一种共有形式。共同共有是指两个或两个以上的所有人，以共有的全部财产不分份额地共同享有一物的所有权的共有形式。

　　2、考点：

　　（1）处分共有财产以及对共有财产作重大修缮：

　　A．按份共有：应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　B．共同共有：应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　（2）优先购买权：按份共有人转让其享有的共有财产的份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

　　（3）对外关系：

　　A．连带债权债务：因共有财产产生的债权债务，对外由共有人享有连带债权，承担连带债务。

　　B．例外规定：法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的共有人对外可不享有连带债权，承担连带债务。

　　（4）对内关系：除共有人另有约定外，对内按份共有人按照份额享有债权，承担债务，共同共有人共同享有债权，承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

　　（5）按份共有推定：共有人对共有财产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

　　3、记忆要点：

　　《物权法》将《民法通则意见》的共同共有推定改为按份共有推定。《民法通则意见》第 88 条规定：对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。《物权法》第103 条的规定与之相反。

　　第九章 所有权取得的特别规定

　　「重点法条1」

　　第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

　　法条透析：

　　1、内容分解：

　　这几个法条是善意取得制度的相关法律规定。传统上，善意取得制度是动产所有权的一种特殊取得方式，是指动产由无权处分的占有人转让给不知情（善意）第三人占有时，第三人一般可依法取得动产的所有权或他物权，原动产所有人不得请求第三人返还，而只能要求转让人赔偿损失。《物权法》第 106 条规定了不动产善意取得制度。根据该条文，善意取得已突破了动产交易领域的限制，扩张至不动产交易领域。

　　2、考点：

　　（1）善意取得制度的构成要件：

　　A．受让人受让该不动产或者动产时是善意的。

　　B．以合理的价格转让。

　　C．转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　（2）善意取得的效力是：受让人取得不动产或者动产的所有权，原权利人丧失所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　（3）善意取得制度不适用于遗失物。对于遗失物，所有权人可以自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。

　　3、记忆要点：

　　注意，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得遗失物的，所有权人等权利人也可以请求返还原物，但请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。

　　「重点法条2」

　　第一百零九条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

　　第一百一十条 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。

　　第一百一十一条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

　　第一百一十二条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

　　权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

　　拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

　　第一百一十三条 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

　　法条透析：

　　1、内容分解：

　　这几个法条是拾得遗失物这一动产所有权的取得方式的相关法律规定。

　　2、考点：

　　（1）拾得人有将遗失物交还失主的义务。

　　（2）拾得人和有关部门的保管义务和赔偿责任。

　　（3）所有权人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，拾得人享有报酬请求权。

　　（4）遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

　　3、记忆要点：

　　拾得人仅在所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物时，才享有报酬请求权。