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二楼漏水致使租赁门面受损　责任该由谁来承担

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2019-01-06 20:27

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　　袁先生在渝北某小区的广场上租赁了一个门面房，2011年6月装修完毕之后就开始正式营业。营业期间生意红火，日进斗金，但是好景不长。11月的一天，袁先生跟往常一样打开房门，看到眼前的情景大吃一惊：一股水流沿着墙壁潺潺而下，地面已积水5公分左右，门面内的产品也被浸泡得变了形。袁先生很奇怪，房屋已租赁5个月，以前并没有发生漏水事件，眼前的水从何而来。后来才得知，由于门面房与居民住房相连，二楼的居民用房延伸出去就是门面房的屋顶。二楼的两家业主想把门面房的屋顶改造成自家花园，就在其上施工，破坏了门面房的屋顶，刚好又碰上连绵大雨，雨水就顺着袁先生的墙壁流了下来。

　　袁先生与物管、二楼的业主以及房东多次沟通，要求他们把屋顶修好，并且赔偿自己的损失，但均未达成一致意见。二楼业主认为，门面房屋顶属于全体业主共有，物管与其他业主知晓此事也并未予以阻止，自己并未侵权，屋顶上的地砖什么都已贴好，要修屋顶必然要把上面已装修好的设施全部拆除，这个损失应该由袁先生承担。物管认为，自己已经履行了物业管理合同约定的义务，也愿意对门面房屋顶进行检修，之所以未能进行的原因是由于二楼业主的阻挠。房东认为，自己已经履行了租赁合同义务，在签订租赁合同之时房屋完好无损，自己不应当承担袁先生的损失。袁先生一怒之下将二楼业主、物管、房东均告上了法院。

　　法院经审理认为，门面房屋顶并不属于全体业主共有，袁先生房屋漏水是由于二楼业主的侵权行为所致，应由二楼业主恢复原状、赔偿损失。驳回了原告的其他诉讼请求。

　　律师评析

　　柳可陈辉(重庆嘉鼎律师事务所律师)

　　本案是一起典型的侵权案件，争议的焦点有两个，谁才是本案的责任承担主体以及门面房屋顶属不属于全体业主共有。对于焦点一，侵权责任法第三条规定，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。侵权责任承担的前提是必须要有侵权行为，一般来说在法律无明文规定的情况下，谁做出侵权行为谁就是承担侵权责任的主体。侵权行为具有四个要件：第一，加害行为，即行为的违法性;第二，损害事实，即具有客观存在的损害;第三，加害行为与损害事实之间具有因果关系;第四，行为人主观上有过错。本案中二楼业主在门面房屋顶上施工，应当预见会引起他人房屋漏水而没有预见，造成了袁先生的损失，符合了侵权行为的全部四个要件，应为本案的责任承担主体。对于焦点二，物权法明确规定的全体业主共有部分仅有建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。理论界的通说认为小区房屋的外墙壁和承重墙也属于全体业主共有。所以门面房的屋顶不应当属于全体业主共有，而是属于门面房所有者的专有部分。在本案中，二楼业主在门面房的屋顶上施工引起了漏水，不但侵犯了房屋承租者袁先生的财产权，还侵犯了房东的房屋所有权，理所应当承担侵权责任。[page]

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关联法条

《中华人民共和国侵权责任法》第三条